继续炒房既无趣又无益
2017-05-18 11:27
来源: 宏观经济评论
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引言

在2015年下半年,我们提出了《中国楼市三年涨、五年平、十年落》,预期北上广深和厦门南京这六大城市可能迎来房价上涨,但我们远未预期到随后六个季度房价上涨如此之猛烈和广泛。在2016年第4季度,我们在“21世纪经济报道”上连载长文《如何看待中国房地产?》,文中提出,中国楼市泡沫化迹象明显,泡沫既有可能继续吹大也有可能破灭,但我们缺乏对泡沫趋势的判断能力,同时在楼市长效调控机制中,提出了部分央企和高校迁离北京、推出遗产税和房地产税等政策建议。

进入2017年以来,我们逐渐倾向于认为,中国楼市整体上接近于一个持续约3-4年的中期顶部,以随意炒房获得超额收益越来越不现实。我的多年好友任志强先生曾坚定地判断,在他的有生之年,看不到中国整体房价的下跌。随着时间的推移,这种大胆预测的危险性都在显著增加。

次贷危机以来的美国,和高速奔腾的中国,都已经是过去时。美联储和中国央行任性放水的时代终结了,随之而来的是水落石出。我们需要意识到,在这样的背景下,钱越来越值钱,挣钱越来越不易,烧钱越来越罕见。如果我们不能意识到资产价格的风险和现金管理的重要意义,在接下来的数年,我们可能会哀叹:当年我们曾经轻易地有钱,鲁莽地任性了。

从1998年至今,国人对房价的看法,是经过20年的波折和疑拒,逐渐建立起了房价永远上涨的信念。甚至每有大政方针,人们总是用有没有炒房机会的角度来解读。众人皆知美之为美,斯恶矣!随着抑制楼市泡沫的组合拳不断加强,炒房盛宴大致结束,继续炒房思维既无趣且无益。

如何看待中国的绝对房价?

已经不低了。以中美之间做比较,不仅总体房价已高于美国,即便拿纽约和北京相比,除了少部分顶级豪宅之外,北京总体房价也已贵过纽约。尽管中国有聚敛储蓄率高、经济成长快、人地矛盾大等因素,但房价贵是不争的事实。在京沪一线城市房价滞涨时,炒房客将眼光转向了绝对房价不高的三四线城市,甚至不少银行也希望将个人房贷业务的重点布局在地县。这种期待可能是徒劳的。一线城市的房价是标杆也是榜样,如果榜样难以光彩照人,那么小县城炒房风气转向只是迟早问题。何况严峻的现实是,库存去化迟缓的区域恰恰是在三四线。

如何看待中国的相对房价?

我在去年于《21世纪经济报道》的分析地产泡沫的长中指出,一线房价已经很高了。中国70个大中城市的房价收入比高于50倍,商品房租金收益率低于2%。以京沪为例,300万元一套的住宅已十分罕见,假定其每年涨5%便是15万元,这已远远超出了京沪中等以上收入白领的月薪。每平米动辄10万以上的所谓豪宅区,小区内往往遍地都是胡乱停放的电动车、自行车、老年代步车,这种高房价下极其廉价的出行方式畸形地结合,鲜明折射了泡沫特征。

如何看待中国房地产的发展阶段?

暴风骤雨的20年已经终结,未来房地产可能也是稳中趋缓。尽管中国城市化率仍然不高,仍有7亿农民,但涉及三农的政策基调难以发生剧变,加之保障房建设的巨大力度,使得房地产市场逐渐从总体供不应求转向供应过剩。即便买房机会仍存,也是局部市场和特定物业的机会。例如一线城市核心区域的机会,以及人均住宅、商业和物流面积尚未饱和的少数城市的机会。在中国大地随手买套房都赚大钱的时代已经结束了,以后精挑细选买房的难度也在增加。

如何看待中国房地产金融风险?

有舆论指出中国楼市市值相当于GDP的411%,比全球平均水平高出260%,是全球最大泡沫。这种说法过于夸张和缺乏支撑。中国楼市经历了风云激荡的20年,商品房累计销售金额约在65万亿元,其中绝大部分为2010年之后所销售。因此,中国楼市市值可能在120-150万亿元。另据国家统计局调查,2015年底中国城镇居民人均财富约14.5万元,其中不动产占比约65%。考虑到中国居民银行储蓄等动产的规模,我们也可大致推算出不动产市值。截止到2016年底,中国个人住房按揭余额和公积金贷款余额相加约20万亿,从按揭率、按揭违约率和按揭早偿率看,迄今为止,尽管中国楼市局部泡沫化,但总体金融风险基本可控,如果调控节奏不过于霸蛮而致房价深幅调整,中国金融体系有充裕的斡旋余地来应对楼市调整。

如何看待中国楼市的库存状况?

这轮楼市回暖,大约是在2015年9月份开始,在2016年全年维持了高热度。因此库存去化刚刚经历了5个季度,去化约2.5-3亿平米。但从2016年全年的在建面积、新开工面积和待售面积看,中国楼市的库存去化问题略有缓解但未有根本逆转。楼市库存不仅存在于商品房,很可能也存在于保障房和棚改房领域。楼市巨大库存不是短期形成的,也绝非可迅速消化的问题。

如何看待中国楼市的负面冲击?

楼市的发展有诸多好处,例如改变了城市面貌、改善了居民居住条件、激励了土地财政、带动了上下游相关产业、为基础设施和园区建设充实了财力等。但其也有负面影响:一是弱化了认真做好实体经济的吸引力,二是恶化了居民收入分配。往往做十年企业,上十年班,不如炒一套房。无心实业、无心敬业,热衷炒房可能对整个社会造成了较大伤害和财富过度集中。炒楼和炒股一样都具有奇妙的加大中国贫富差异的功能,楼市导致财富向富者加速集中,炒股导致中小投资者财富被大量洗劫。富愈富,贫愈贫,引发的问题并不局限在经济领域。

如何看待中国楼市调控的未来趋势?

许多人习惯地认为当下的楼市调控仍可能沦为“空调”。诸多迹象显示,此轮政策组合拳不可能逆转。短期看,限购限贷等行政手段和市场手段平行使用;中期看,增加土地和住宅供应,打击市场涨价预期不会手软;长期看,做好全国不动产统一登记平台、完善个人所得税和试行房地产税也是必然选择。房地产调控的长效机制正在有序形成。因此,政策环境已使得炒房者没有什么可乘之机。

如何看待和中国楼市相关的金融环境?

有几点是明显的,一是随着美联储的加息和缩表,其他国家的央行也将被迫收紧流动性,中国央行也不例外,流动性可能稳中趋紧,利率趋升。二是金融要稳要活,金融监管强化和金融风险宣泄并行,房地产去杠杆去库存仍将延续。三是各种稳健的现金管理计划的收益率将持续上升,有可能替代房产成为更实际可选的投资选择。在北欧、日本和香港都曾出现过楼市的重大拐点,领先于楼市拐点出现之前大约2-3个季度,这些经济体都出现了M2增速跌破10%的现象。当下中国M2增速已从高速增长逐渐回落至10.2%,并且看起来增速还将放缓。此外就是利率和汇率的变动,相信银行理财收益率很快将升至5%甚至更高,而人民币汇率则可能相对稳定。这将逐渐迫使大多数人意识到,稳健的准现金产品是拐点期的王者。

结论是,中国一度风起云涌的房地产爆发增长期可能已在逐渐远去,一度神话的炒房暴富术可能也将明显退潮,次贷危机后一度异常宽松的货币政策也在明显转向。这些因素决定了继续炒房的惯性思维,有可能不仅无趣,也可能危险而无益。现在需要唤醒的意识是,不要再以为钱不值钱,随着美联储和中国央行陆续告别高速发钞期,钱会越来越值钱,挣钱会越来越不容易,过于高估的不仅是楼市,也有岌岌可危的科技股泡沫。


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