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此时的楼市,我该逃命,还是逢低吃进

来源: 真叫卢俊
2018-07-27 07:42
未来钱会流向哪里?
本文来源于真叫卢俊,原文标题《此时的楼市,我该逃命,还是逢低吃进

说实话我其实不太能跨界和大家谈论什么的,日常哪怕写点电影也和城市啊房价啊相关

今天和大家聊聊我眼中的世界局势啊,当然最后还是给到大家一些实在的建议,如今这样混乱的市场如何资产保卫

01

首先,讲真,我看过那么多分析,听过那么多判断,但是我依然认为这是当下最复杂的

如今世道复杂的地方就在于钱不知道到底会往什么地方流

刚刚在出租车上我一个朋友问我:你觉得这一次的大水会流到股市还是流到楼市

我想这是很多人的定向思维,就是中国一定会救市场,那救市场一定会让大水流动起来,而能装下蓄水池的地方又没几个,所以剩下的就是二选一的问题

我聊聊我感受到的一些动态:

如今楼市市场呈现高度的折叠,首先一线、二线、三四线已经被分化的特别严重了。一线流动性已经被降低到极致了,所以换句话来说钱是不可能留到一线城市里去了,二线城市热的也被堵住了,剩下几个抢人大战的接触者在热烈去库存

但是没意外的话,如今几个猛烈去库存的二线城市明年大闸关紧是大概率事件,长沙已经走过这一条路了,后面的城市无非跟着走而已

三四线城市还好,信贷比较友好,因为有库存需要清除,信贷一定有好,但是关键是人没了,所以棚改还在撑,需求也还在撑

很明显资金池在下沉

但是和前几年资金池下沉的不太一样,这一轮城市分化背后也伴随着开发商本身的现金流急速的收缩

02

这一轮收缩其实2年前就开始了,但是那时候还可以海外融资。所以后路还在,但是如今这条路也被堵住了,碧桂园降低销售节奏也罢,泰禾裁员也罢,本质上就是吃不住这样的周转速度了

毫无疑问,开发商现金吃紧的最大影响着是谁,就是最近3年所谓的黑马企业,企业之所以可以提速方法有很多,但是能快速提速其实就是一个方法:借更多别人不敢借的钱

所以这一轮下来,碧桂园带着那一群模仿他的小老弟们,其实日子非常的难过

03

好了,问题来了,为什么要控制这些企业的现金流,难道就想搞死他们么

其实我觉得控制现金流,目的是让商品房的成交速度给降下来。早两年其实一直在谈十万亿十万亿,其实房地产做到十万亿就可以了,经济基本面托底已经达到了,如今动不动13万亿15万亿,这样过快的速度本质上让大量的开发商崩的太紧,讲实在的这两年棚改已经帮着救了太多开发商了

但是房企爸爸们觉得能耐都是自己的,纷纷喊出了五千亿一万亿的口号,这不是摆明了不给面子恶魔

最敏感的万科,这个时候说了句:如果五年后万科还是只做开发商,那是对他的侮辱

这句话看上去是万科说给自己听的,其实是说给别人听的

04

下一个问题,为什么经济发展要限制房地产

不是都说房地产是中国经济的支柱么,不是说只有地产可以装得下这么大的资金池么,为什么还是要限制

因为以前货币还能相对比较宽松的流动,除了流到房地产,也有很大一部分流到国外去买了美国很多好东西回来

讲真我一直觉得当年的4万亿,我们能缓过来,感觉我们内需强劲的楼市需求,也要感谢美国在他最虚弱的时候依然接纳了你的人民币

现在美国闭关锁国脱离这个世界,这和当初希腊脱离欧盟是一个道理,这一定是让这个世界更糟糕但确实能够救到自己最好的办法。正如我们看到,美国把美金更高的放在国内,第二季度的GDP就可以冲到5以上

那带来的经济增长本质上是由损害其他国家的利益换来的,其中就是中国

所以我们此时在缺失美国这个大靠山之后如果强行继续发展房地产,那么一定是一条没有退路的鸡血模式,一步一步在测试国民对房价的接受程度但没有缓和的方式

这也是为什么我们看到市场上的钱开始多了,但是留到房地产里的好像没有多很多,甚至不少的资本市场也开始在喊钱荒了

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那么后面钱会怎么投,说实话我也不知道,我越发的觉得未来顶层的投钱模式会越来越像房地产式管理

什么意思,以前对地产的管理就是我管你土地,管你信贷,中间开发商怎么造以及卖多少钱其实都是随便的,楼市热了我信贷收缩下,楼市冷了我土地刺激下,大概这么个方式

现在不仅土地管了,管了土地的价格,也管了你造什么样的房子以及能卖多少钱,房子造好预售证怎么给,什么时间给以及签约怎么签也都商量好,后面信贷银行怎么批,给几成,到底什么人来买也都划分好了

实在人多怎么办,怎么摇号,谁来摇号,哪个公证处去的,以及摇号的电脑买什么型号都给你规定好了

这么管理累赘么,累赘么,复杂么,无比复杂,但是好歹一线城市的房价还是被控制住了,钱也终于流到什么租赁市场啊,其他城市里去了

所以后面的顶层花钱模式我目测也是这样的方式,所以钱流到哪里我不知道,但是钱一定到后面长了眼睛,指哪打哪

06

所以后面钱会怎么流

首先楼市,我认为如今秉持着炒房的逻辑,或者说希望房子两年翻倍的人可以彻底断了念头了。特别是早些年还有些人觉得房价一定涨所以我做高总价弄个低首付买房,最后死的最惨的就是这些人

如今房子的变现周期拉的极长,变现极度困难,指望扛个两年都套利走人的买房客,请慎重

另外城市分化的也会非常严重,首先强调一点,一线城市的房价永远是最安全的,不论是经济好还是经济差,一线城市的地产是最好的托底

房价最危险的地方,来自三四线城市,也就是之前说的靠棚改撑着的城市,市场需求以及供应主体的开发商,过去都靠透支撑着,后面艰难的日子,我不太相信他们可以撑得过去

如果很难判断,看看碧桂园和华夏幸福在不在,如果都不在,再看看有没有长得像的

另外股票不要碰,我说的是不懂股票的人。我至今没有开通股票账户,因为我骨子里认为中国股票市场承担了一项很重要的工作,蒸发中国的多余货币,跌停应该是成本最小,速度最快而且是没有任何民愤的解决中国货币超发的方式了

最后,对于个人,回答标题上的问题

现在这样的楼市,我们应该是逃命还是逢低强进

看看自己手里的房本,如果没有,先拥有一本才有资格思考这个问题

然后一线城市想进一切代价拥有一套,现在深圳广州口子还可以,先买一套

自己工作的城市也买一套,老家给爸妈买一套,房子这件事就差不多了

不知道买什么牌子的,买万科买金茂买绿城,其他的问问看你朋友住的怎么样,不要买碧桂园祥生华夏幸福

如果还有钱怎么办,想办法买美国英国这样老牌国家的房产,花钱要学会对冲,社会主义的房子够了还想买就买资本主义的

如果钱不够怎么办,去香港开个账户,买香港的保险,有多少买多少

以上为正文,来自卢俊

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