一线租赁供给端是核心矛盾、哪些城市房产税压力可能转嫁?

来源: 申万宏源研究
联系人:王胜/曹一凡/龚正欢/彭子恒 市场上对于房产税推出的可能及各项细节影响争论不休。我们的想法...

联系人:王胜/曹一凡/龚正欢/彭子恒

市场上对于房产税推出的可能及各项细节影响争论不休。我们的想法很简单,房产税主要针对的是二套房及以上(或者免税面积足够覆盖一套房),那么通过厘清一线城市的住房结构:自住、空置、租赁,就握住了测算未来房产税影响的钥匙。无论未来房产税细节如何,我们都可以通过这三类住宅的数据量化未来政策的影响。

这次讨论的主要是未来可能会被纳入房产税征收范围的增量,对于一些实际是居住用途的商业营业用房等,由于已经被纳入了现行的房产税征收范围,因此我们没有考虑。我们的测算思路如下:首先算出各个一线城市的住宅总存量,并通过宽带互联网家庭用户数区分出居住与空置房屋,再通过租赁数据找出自住与出租的房屋套数,从而勾勒出了城市整体的住宅结构。在对房产税的税率、评估值等做出一定假设的情况下,测算出房产税缴纳税额,以及对城市的住宅结构影响。

北京的空置率略高于上海广州而租赁市场存在总量不足以及结构错配两大问题,因此一居室等小户型的供给方房产税转嫁能力最强。北京的住宅存量571万套,通过家庭宽带用户数算出的空置房屋72万套,是北京新房二手房年均成交量的2.1倍。北京的公房与私房租赁总套数为264万套,其中私房153.1万套。因此居民手中的二套房总数为224.7万套,按照市价的70%、税率0.6%计算,征收房产税456.8亿,套均21358元/年,是同类型房屋房租的23%。北京2017年的租赁人口731万,按照一间房两人的标准也就是说目前北京的租赁市场需要366万间房,缺口66万间。

上海的空置率低于北京、租赁市场与北京类似,因此供给端议价能力强。上海的住宅存量820万套,空置房屋100万套,是上海新房二手房成交量的2.1倍。老公房出租套数98万套,商品住宅出租65万套。因此居民手中的二套房总数为263.7万套,按照市价的70%、税率0.6%计算,征收房产税390.4亿,套均14472元/年,是同类型房屋房租的14%。上海目前的租赁缺口按2人一间的标准,缺少103万间。

广州的空置率最低、租赁市场关系健康,租客有一定议价空间。广州的住宅存量399万套,空置房屋39万套,是新房二手房成交量的3倍。租赁套数166万套,居民手中的二套房总数为263.7万套,按照市价的70%、税率0.6%计算,征收房产税91.9亿,套均4744元/年,是同类型房屋房租的8.8%。广州租赁人口292万人,套均居住1.8人,居住条件较为宽松,租客有一定议价能力。

深圳的小产权房空置率高、商品住宅较低,租赁市场小产权房市场供大于求,租客议价空间强。深圳的住宅存量865万套,空置房屋232万套,主要为小产权房,无法交易。租赁套数349万套,居民手中的二套房总数为409万套,其中约398万套为小产权房,11万套为商品住宅及其他。按照市价的70%、税率0.6%计算,征收小产权房房产税100.3亿,套均2520元/年,是同类型房屋房租的10.5%。商品住宅房产税24.2亿,套均21483元/年,是同类型房屋房租的24.4%。虽然深圳整体租赁市场供大于求,但是结构上小产权房为主的低价租赁市场供给溢出较为明显,而商品住宅的中高端租赁市场则较为紧缺。因此对房产税的转嫁能力上,无论是租赁还是交易市场供给方均具有较强能力。

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