预售之罪:居民购房杠杆堆起恒碧万高负债

中国居民购房支出占可支配收入之比逐年攀升。

中国楼市的杠杆水平一直以来被低估,低估的论据在于商业银行严格执行着至少首付30%的按揭贷款政策,房价上涨过程中的杠杆资金得到了有节制的把控。北上广等多地出台的二套房首付60%政策也辅助支撑了低估中国楼市杠杆水平的观点。但另一角度的统计数据给出了不同于以往的判断。

川财证券在一份调研报告中指出,滚雪球一样积攒起来的购房支出增速远远超过可支配收入的增速,中国国居民部门的购房支出/可支配收入比例也逐年提升。而与美国对比则显示,我国目前购房支出/可支配收入比例水平实际上已经高出了美国08 年前夕达到的高点水平。

监管部门似乎也意识到高杠杆带来的风险,楼市调控的去杠杆机制已经从房地产开发商融资端延伸到居民家庭购房的借贷层面。比如北京推行公积金新政,要求贷款额度与缴存年限挂钩,防止青年群体过早、过度负债;再比如上海严查“首付贷”,打击中介机构和开发商为居民购房首付款加杠杆的行为。但这些政策只针对增量去杠杆,而无助于化解存量杠杆蕴藏的风险。

回顾次贷危机前后,美国楼市也经历了从加杠杆到去杠杆的金融政策周期,目前居民家庭储蓄水平回归到了历史高峰。对岸的楼市杠杆风险是如何化解的?