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为什么广州率先发出楼市调控松动信号
来源: 财经杂志
2018-10-21 09:05
广州郊区松动限价有试探意味,赌的是中央是否能给放松空间。毕竟,少有没有财政压力的地方政府,各地都有松绑楼市的动力,因此都在拭目以待广州此举的结果。

本文来源《财经》杂志,记者董文艳、王博,原标题《为什么广州率先发出楼市调控松动信号》

股票持有人、买家、卖家、兄弟城市,都在等待广州限价松动的进一步消息。

10月19日广州市增城区、南沙区、花都区“放开限价”的消息在社交媒体广为传播,广州市住建委19日连夜回应,表明两点态度:

1、要对新建商品住房预售和网签价格指导机制做优化,严禁开发企业拆分价格报备。

2、会继续严格对新建商品住房开展价格指导,保持调控连续性和稳定性。

这个回应,用的是优化而不是取消限价的字眼,但它迅速被解读为限价松动、乃至楼市调控松动的信号。

消息满天飞。10月20日,被限价笼罩的另外三个一线城市北京、上海、深圳,以及全国不少热点二线城市的楼市都陷入了奇妙的氛围。对于开发商,一种翘首以盼等待开奖,却又不敢说破的心情夹杂其中。投资客们则蠢蠢欲动,以为这是一个各地调控放松的前奏。

事实上, 这场广州限价松动风波只是央地博弈下的一次小小试探,它还在发酵,它的确是一个信号,但是一个控涨也控跌的信号。

这两年,一线与热点二线城市的房价,在限价、限购、限售、限贷等一系列调控举措下,终于止住了快速上涨的势头。广州突然放松限价,是否意味着这种小心翼翼的平衡即将被打破?

广州有什么不一样

《财经》记者发现,这和广州的财政逻辑有关。

本轮调控,一线城市力度最大。在四个一线城市里,广州的财政压力最大。广州是唯一一个既需要向省级政府缴税,也需要向中央政府缴税的一线城市。两边缴税,财力被转移出去更多,广州就像是一线阵营里的“二线城市”,它的城市建设水平和力度也明显弱于其他三个一线城市。

在这个局面下,广州对土地财政的依赖程度超过其他三城,当地政府更需要通过卖地去充实地方财政。当市场冷却,调控严厉之际,开发商在广州的拿地热情也会受影响,这导致广州对放松楼市调控的需求远逾其他三城。

这次传出限价松动的城区,都是广州的外围郊区。

广州原来的市区并不大。增城、南沙、从化等这些地方原本并不是广州的直属地区,属于县级市,城镇化水平并不高,这些远郊区的房价和中心城区也没法相比,房价落差一直很大。2015年以前,广州远郊这几个地区并非房地产市场发展热点,土地供应量也有限。

2015年,新一波房地产热潮来临,广州市区大量楼盘迅速去化,政府在市区征地的难度也越来越大,广州市随后大力发展周边郊区。相比市区,郊区土地多,拆迁量小,容易做新产业。

2017年3月之后,面对快速上涨的房价,中央再次严厉调控楼市,各地方政府也不得不跟进。不过,广州跟进调控的动作是一个循序渐进的过程,不像其他一线城市一上来就全市限购、限价,广州起初对增城、从化、南沙等外围区不限购。

而这些调控安全带迅速吸引了珠三角投资客,一时间炒房热度大涨,开发商们也纷纷去这些地区拿地,楼板价屡创新高,带动广州郊区房价明显上涨,也拉高了整个广州的商品房均价。广州也因此出台进一步调控政策,外围地区也进入限价限购,不再享受免调控红利。这个政策延续至今。

开发商的对策则是大名鼎鼎的“双合同”,购房合同上的房价即合同备案价并不高,但通过和业主签署装修合同等,把剩余房款转移到装修等明目上。业主付出的还是高房价,但是名义房价却在限价令的区间之内。

在市场好的时候,“双合同”符合各方利益:开发商规避了限价令,业主心照不宣但求买到房,政府很可能也乐得睁一只眼,闭一只眼。“双合同”的结果,既不违背中央调控大计,又不会扫开发商的兴,还不影响政府卖地。

时至今日,《财经》记者发现,广州“双合同”模式存在的土壤正在逐步流失。也正是这个新变量,导致严密的楼市调控最先在广州漏出一道缝隙。

“双合同”基础不再

最近一段时间,广州房价在调控重拳下走出下滑曲线。当房价下行,限价令就失去了原来的意义,形同虚设。而曾经皆大欢喜的“双合同”也失去了默认基础,反倒成了激化矛盾的源头,让广州陷入沸沸扬扬的“房闹”之中。

因为开发商的“双合同”本身就不合规,所以房价下跌之后,业主们便堂而皇之地抱怨开发商的所谓“精装修”货不对板,根本不值那么多钱。而之所以吵上台面,是因为选择了“双合同”的业主承担了更多的借贷成本,一旦房价下跌,业主的痛苦指数便上升。

举个例子,你要在广州买一套100平米的房子,假设真实单价3万一平米,总价300万,三成首付、七成贷款,你可以贷210万。但是因为限价,你签了“双合同”,假设合同单价1.5万,网签总价150万,七成贷款只能贷105万,你还有105万本该靠贷款的钱没着落。

一些买房人选择了小额贷款,或者消费贷,去覆盖这笔钱,但借贷成本明显高过银行贷款,在房价下行期,业主的不满就会爆发。另一方面,监管层打击金融泡沫,禁止首付贷等资金进入房地产领域,弥补贷款不足的资金渠道被切断,延续“双合同”会让潜在购房者无力买房。而开发商在回款越来越难的情况下,不得不降价促销,但这又损害了已购房群体的利益,于是出现“房闹”。房闹越多,投资环境越差,也不利于广州郊区继续卖地。

因此,维系“双合同”的基础已经动摇,这个原本符合各方利益的东西,已变成一个不符合各方利益的东西。在这个背景下,广州释放限价松动的消息,其实是防止出现新的“双合同”,以免后续更大规模的群诉。

广州市住建委的表态也是冲着“双合同”拆分价格来的——“要对新建商品住房预售和网签价格指导机制做优化,严禁开发企业拆分价格报备。”

因此,这看上去更像是一次拆雷行动。

央地博弈加剧

这次广州郊区松动限价,有一点试探中央反应的意味,赌的是中央是否能给一点松动空间。毕竟,少有没有财政压力的地方政府,各地都有取消限价的动力,都在拭目以待广州此举的结果。

在中国,大多数二线城市都依赖土地财政。《中国2017年度财政预算执行报告》显示,对土地财政依赖度高的前五大省份分别为浙江、重庆、江苏、山东、江西,其中浙江达到了113.5%。

楼市下行之后,土地流拍明显增加。中国指数研究院数据显示, 2018年1-7月流拍地块总规划建筑面积1663万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。

一些城市想到了在户籍上做文章,通过增加人口来拉动需求。2018年上半年,全国有超过40个城市发布了各类型的政策吸引人才落户,同时推出购房优惠补贴,踩限购政策边界。

一旦广州破局成功,中央给了调控空间,那么珠三角、其他一二线城市都有可能跟进尝试放开限价,甚至放开限购。

一家国内百强房企上海区域经理在接受《财经》记者采访时表示,上海目前还没有听到取消限价的风声,监管的大方向还是要稳定房价,不出现大涨大跌。但他相信,一旦购房者信心触底,政府的调控政策也会随之变化。

一位龙头房企厦门公司负责人告诉《财经》记者,尚未听说厦门有取消限价的政策,而且厦门楼市的关键是限购,相比限购,限价的影响小得多。

据《财经》记者了解,厦门政府本已酝酿在下半年放松限购等调控政策,但7月31日中央政治局作出“坚决遏制房价上涨”的表态后,上述调整无疾而终。

如今,央地关于楼市调控的博弈又一次进入了关键阶段。

不仅是地方政府,银行也在试探监管层的限贷底线。据钱江晚报报道,本周杭州多家银行下调了房贷利率,首套房贷利率较基准利率从上浮15%-20%,下调至上浮10%。放款速度也在加快,多家银行表示只要手续齐备,7个工作日即可放款。

网络金融服务公司融360发布的《2018年9月中国房贷市场报告》显示,9月全国首套房贷款平均利率为5.7%,创年内新高,但增幅连续4个月下降。

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