逃离CBD

来源: 市界
2019-01-14 19:03
经济下行期,勒紧裤腰带的企业们对租金更加敏感

本文来源:市界 (ID:sparklelive),作者:有趣有料的

北京,国贸CBD,聚拢无数人梦想与财富的商业核心地带,灯火通明的写字楼是繁荣的象征。而如今,备受青睐的写字楼出现空置率增加现象,部分金融机构搬离,不少写字楼调整租金以应对。

 

 

文 ✎ 李夏

编辑 ✎ 邢昀

 

类似纽约的曼哈顿、香港的中环,北京的国贸、上海的陆家嘴,聚拢无数人梦想与财富的城市CBD,有着无可取代的商业价值。

 

透过CBD写字楼租赁市场的冷暖,可以一探城市经济的“脉搏”。尽管租金不菲,过去经济飞速增长的年代,CBD写字楼租赁市场异常火爆。然而,当前的资本“寒冬”里,CBD写字楼不见以往的繁荣景象。

 

1月9日,市界走访了位于北京市国贸CBD的多座写字楼,包括SK大厦、财富中心、富尔大厦等,备受青睐的写字楼出现空置率增加现象,部分金融机构搬离,不少写字楼开始调整租金以应对。数名中介告诉市界,金融公司大多在开源节流,缩减编制、裁撤人马,租赁的办公区面积也不断减少。

 

01

 

金融机构撤离

 

新年伊始,寒潮不断。夜幕慢慢降临,位于北京国贸CBD的SK大厦两旁依旧灯光璀璨,映衬之下,高耸的写字楼却显得有些寥落。

 

市界走访发现,原本在SK大厦一层办公的中金公司证券营业部已搬至写字楼3层,原址被清空,其褐色招牌仍在一层底商外部悬挂。据了解,中金公司这家营业部在SK大厦一层办公长达15年,是该公司在全国22家营业部中的第一旗舰营业部。

 

▵ 中金证券营业部已搬离一楼,

招牌仍在SK大厦底商外部悬挂 摄影:李夏

 

一位中介告诉市界,退租的金融机构不止中金一家,韩国国民银行也从一层底商搬到了11层。“一层租赁价格贵,2018年金融机构不景气,为节省开支就搬到楼上了。”

 

高租金压力下,不少金融机构纷纷撤离CBD,转而选择4环外的写字楼。SK大厦租赁项目的负责人介绍称,目前大厦的空置率达到30%,比往年高出不少。

 

而距离SK大厦不远处的中环世贸写字楼,中介则称,截至2018年末空置面积高达5000平米,同比2017年的空置面积3000平米也增加了不少。

 

市界走访发现,位于CBD金台夕照地铁旁的财富金融中心写字楼不少楼层的公司大门紧锁,人去楼空,一些投资管理公司、私募基金等选择退租。

 

▵ 财富金融中心搬离的办公区 摄影:李夏

 

一位租赁中介告诉市界,2018年以来,从财富中心写字楼和富尔大厦搬走的金融公司共有二十多家,目前空置率达到20%至30%左右,空置期1到3个月不等,最长的达到半年之久。

 

市界了解到,金融公司搬走的原因大都因为租金成本过高。一位从CBD搬离的金融公司员工对市界表示,“CBD的写字楼租金大概是每平米每天十几块钱,到四环外的四惠那边单价才每平米每天五六块钱,我们每个月花十几万租个三四百平米的办公区,到那边都可以租七八百平米了。现在大环境不好,我们业务也在调整,只好搬离。”

 

同样的状况,上海CBD也在上演。一位在上海专注房产金融诉讼的律师告诉市界,2018年以来,接到关于CBD写字楼金融公司解约或提前解约的案件非常多,很多承租人宁愿租金、押金不要,也要果断撤离。

 

相关数据也印证了此类现象。中国指数研究院统计显示,2018年三季度,一线城市中,北京、上海的优质写字楼空置率较二季度上升。

 

数据来源:中指院

 

02

 

租金开始调整

 

曾经在企业追捧下,北京CBD写字楼要价一路飙升。如今为了应对更多的退租,这里的写字楼也放下“身段”调整租金。

 

2013年,北京甲级写字楼租金上涨,CBD租金逼近香港曾引来一波讨论。彼时,有报道称,位于北京CBD的世纪财富中心租金涨至15元/平方米/天左右,相临的汉威大厦租金相当。而在区域内租金最高的国贸三期,租金已超过20元/平方米/天,最高达到40元/平方米/天。

 

市界在走访中了解到,目前的写字楼租赁市场有两类房源,一类是从开发商直接承租,这类租金相对比较稳定;另一类则是从小业主处承租,这类房源的租金则浮动较大,随着市场变化及业主的自身情况作出调整。

 

▵ SK大厦六折优惠的办公区 摄影:李夏

 

SK大厦租赁项目的负责人告诉市界,“现在,租赁大厦的部分写字楼享受六折优惠,并且承租费用包括了水电网、物业、保洁、茶水等所有费用,非常划算。”

 

该负责人给市界算了一笔账,按30个人的工位算,每月一个工位的原价是5500元,6折的话就是3300元,乘以30个人,也就是差不多10万元,这比起原价16.5万元节省了6万多。

 

负责中环世贸写字楼租赁的一位中介也提到,目前,中环写字楼的租金大概在14元-16.5元/平方米/天,因为是小中介房源,价格方面都好商量。

 

上海的写字楼市场同样不容乐观。一位上海金融圈人士告诉市界,上海甲级写字楼租金也下降了很多,比起三年前的价格下降了10%-15%之间。

 

市界获取的中国指数研究院发布的最新商业地产市场月报也提到,2018年三季度上海优质写字楼租金环比下跌。

 

03

 

背后的“蝴蝶效应”

 

曾经风光无限的CBD写字楼不似以往。市场萎靡的背后是经济调整、金融去杠杆带来的“蝴蝶效应”,金融机构收缩,风口行业退烧。值得关注的是,P2P平台频繁暴雷,也为现今CBD写字楼市场萧条埋下了伏笔。

 

前几年,网贷行业一派欣欣向荣,很多P2P运营公司凭借“风口”赚的盆满钵满,花高价租赁了位于城市核心商圈的高档写字楼。对于这些公司来说,在CBD写字楼有办公地,不仅能装点门面,更可以快速赢得投资者信任。如今伴随着平台的频繁暴雷和消费者维权事件,一些公司开始跑路,退租的不在少数。

 

▵ 退租后的写字楼,人去楼空 摄影:李夏

 

上海盈科律所一位专注房产金融诉讼的律师告诉市界,2018年以来,上海CBD某高端写字楼发生过好几起由P2P暴雷引发的消费者维权事件,当时,很多消费者把整个办公区团团围住。之后,不少涉事金融公司办理了提前退租,由此也引发了一系列民事以及刑事案件。“消费者维权对写字楼的经营以及管理各方面都造成了困扰,对于业主方来说,已经产生损失,也要进行维权。”

 

“另外,企业办理提前退租,押金、保证金都是不给退的,但许多公司都着急退租,根本没考虑这些。”该律师称。

 

此外,市界了解到,2018年资本寒冬里,北京CBD承租的不少投资机构都出现裁员现象,有的甚至整个部门被“连锅端”,这些机构选择缩减租赁场地,或者搬离至其他租金性价比更高的区域。

 

“前几天还在洽谈一个融资项目,都谈的差不多了,转眼部门都被公司裁撤了。”北京某投资公司负责融资业务的人士告诉市界。一位资深FA也向市界表示,今年市场尤其不好做,按照以往好几个项目都能成,但今年的单都“黄”了。“成单数量减少,公司的利润也降低了。没办法,只能开源节流。”而这些公司的大本营原本均位于CBD区域。

 

▵ 北京国贸CBD路边摆放的写字楼宣传板 摄影:李夏

 

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对市界表示,过去很多金融企业之所以租赁高端写字楼或者说甲级写字楼,就是因为“面子”。要获取更多融资和获得投资者的认可,入驻高端写字楼无形中给企业增加了底气。

 

“而现在,此类投资企业业务也不好了,租金支付压力大,自然会有退租等做法,金融行业萧条传导至写字楼租赁市场。”严跃进称,写字楼市场的萧条,侧面说明各类入驻企业对租金成本更敏感,租赁意愿会有所调整。

 

2019年,北京CBD核心区的建设蓝图还在不断完善,中服地块上落成的中国尊等一批写字楼将正式交付使用。而市区内其他商圈的兴起,也给CBD的写字楼租赁市场带来压力。

 

而对于企业来说,经济下行期,在租金上更是精打细算,离开CBD或许是为了在这座城市的发展中寻找更适合自己的区位。

 

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部分图片素材源自视觉中国

 

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