4月销售额增速上行扩大,土地投资下行加速

来源: 涂说天下
投资要点: 1-4月数据关注点:1)从销售看,4月延续3月以来回暖状态。我们认为销售维持“小阳春”是...

投资要点:

1-4月数据关注点:1)从销售看,4月延续3月以来回暖状态。我们认为销售维持“小阳春”是4月新开工增速提升的主要原因。其次,4月房企到位资金同比增速持续扩大,也是造成房企新开工和施工意愿强烈的支撑。目前土地购置面积同比大幅下滑,且跌幅扩大,房企的投资意愿仍然集中在一二线和强三线,这对后期的新开工造成压力。

2)考虑1Q流动性释放后将在房地产领域逐步固化,此外18年2H去杠杆带来全年销售基数下行。前4月销售高增速下,即使后续单月增速有所波动,但全年行业销售金额再创历史新高的概率在不断增大。以上市场区域,比我们此前在2019年3月21日发布的《销售小幅负增,投资增速头部新高》中的行业判断要更加乐观。

3)房地产开发投资方面,前4月累计增速达到11.9%,增速上升0.1个百分点,但住宅投资的增速自年初以来持续下行。我们仍然维持前期判断,房地产开发投资增速处于顶部区域,趋势上仍难改后期下行。考虑当前销售金额趋势比预期乐观,投资后续累计增速下行速度和空间会比我们预期慢且小。

房地产投资累计同比增长11.9%。2019年1-4月全国房地产累计开发投资为34217亿元,同比增长11.9%,增速较2019年1-3月的11.8%上升0.1个百分点。房地产新开工面积同比增长13.1%。1-4月,全国房地产开发企业房屋新开工面积5.86亿平方米,同比增长13.1%,增速较2019年1-3月份提高1.2个百分点。1-4月商品房销售面积累计同比下滑0.3%。2019年1-4月商品房销售面积4.21亿平方米,同比下滑0.3%,跌幅比2019年1-3月份收窄0.6个百分点。2019年1-4月商品房销售额为3.91万亿元,同比增长8.1%,增速比2019年1-3月份提高2.4个百分点。

一二线销售保持复苏,三四线销售保持平稳。2019年1-4月一线城市商品住宅销售面积1032万平方米,累计同比增长32.7%,增速较2019年1-3月上升2.7%;二线城市商品住宅销售面积7610万平方米,累计同比减少3.5%,跌幅较2019年1-3月收窄4.1%;三四线城市商品住宅销售面积28154万平米,累计同比增长0.5%,增速较2019年1-3月提高0.1个百分点。

土地购置保持低位,房企拿地意愿偏谨慎。1-4月,全国房地产开发企业土地购置面积3582万平方米,累计同比减少33.8%,增速相较2019年1-3月的-33.1%减少0.7个百分点。1-4月全国房地产开发企业土地成交价款1590亿元,累计同比下滑33.5%,增速相较2019年1-3月的-27.0%下滑6.5个百分点。

房企资金面持续改善,到位资金增速持续提高。2019年1-4月全国房地产资金来源总量达到5.2万亿元,累计同比增长8.9%,增速比2019年1-3月份提高3.0个百分点。

投资建议:维持“优于大市”评级。估值进入合理价值区间,分红临近。A股典型房企2019年和2020年平均估值水平在6.64XPE和5.36XPE,H股典型房企2019年和2020年平均估值水平在5.01XPE和4.11XPE。截至5月15日,A股典型房企的平均股息率3.55%,H股典型房企平均股息率为4.15%。继续看好组合【万科A、保利地产、新城控股】,另外关注招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝。地产交易链(我爱我家等)、主题长三角一体化(上实发展)、自贸区扩容(上海临港)。风险提示:行业面临基本面下行风险。

——正文——

点评:

1、4月销售延续“小阳春”,新开工投资小幅上行

我们将2019年1-4月数据与2018年1-4月和2017年1-4月对比发现,2019年1-4月行业商品房销售额数据较2018年同期增长8.1%,较2017年同期增加17.8%;土地购置面积较2018年同期下降33.8%,较2017年下降35.2%;新开工面积较2018年同期增长13.1%,较2017年同期增长21.4%。

1-4月数据关注点:从销售来看,4月销售延续3月以来回暖状态。一线城市销售面积累计同比增速扩大,二线累计同比跌幅收窄,三四线累计同比保持正增长,但单月增速并没有再创新高。我们认为销售维持“小阳春”是4月新开工增速提升的主要原因。其次,4月房企到位资金同比增速持续扩大,也是造成房企新开工和施工意愿强烈的原因。目前土地购置面积同比大幅下滑,且跌幅扩大。房企的投资意愿仍然集中在一二线和强三线,这对后期的新开工造成压力。

考虑1Q流动性释放后将在房地产领域逐步固化,此外18年2H去杠杆带来全年销售基数下行。前4月销售高增速下,即使后续单月增速有所波动,但全年行业销售金额再创历史新高的概率在不断增大。以上市场区域比我们此前在2019年3月21日发布的《销售小幅负增,投资增速头部新高》中的行业判断要更加乐观。房地产开发投资方面,前4月累计增速达到11.9%,增速上升0.1个百分点,但住宅投资的增速自年初以来持续下行。我们仍然维持前期判断,房地产开发投资增速处于顶部区域,趋势上仍难改后期下行。考虑当前销售金额趋势比预期乐观,投资后续累计增速下行速度和空间会比我们预期慢且小。

2、行业2019年1-4月投资情况

2.1房地产投资累计同比增长11.9%

2019年1-4月全国房地产累计开发投资为34217亿元,同比增长11.9%,增速较2019年1-3月的11.8%上升0.1个百分点。1-4月商品住宅投资24925亿元,同比增长16.8%,增速较2019年1-3月的17.3%下降0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为72.8%,较2019年1-3月的72.5%提升0.3个百分点。

1-4月,全国房地产开发企业土地购置面积3582万平方米,累计同比减少33.8%,增速相较2019年1-3月的-33.1%减少0.7个百分点。1-4月全国房地产开发企业土地成交价款1590亿元,累计同比下滑33.5%,增速相较2019年1-3月的-27.0%下滑了6.5个百分点。

2.2 房地产新开工累计同比增长13.1%

1-4月,全国房地产开发企业房屋新开工面积5.86亿平方米,同比增长13.1%,增速较2019年1-3月份提高1.2个百分点。1-4月房屋施工面积72.26亿平方米,同比增长8.8%,增速较2019年的1-3月上升0.6个百分点。1-4月房屋竣工面积2.26亿平方米,同比下降10.3%,已经连续16个月下降,降幅较2019年1-3月收窄0.5个百分点。

3、房地产累计销售面积同比下滑0.3%

2019年1-4月商品房销售面积4.21亿平方米,同比下滑0.3%,跌幅比2019年1-3月份收窄0.6个百分点。其中,住宅销售面积同比增长0.4%,增速较2019年1-3月提高1.0个百分点;办公楼销售面积同比下降12.4%,跌幅较2019年1-3月扩大1.3个百分点;商业营业用房销售面积同比下降8.8%,跌幅比2019年1-3月扩大1.9个百分点。

2019年1-4月商品房销售额为3.91万亿元,同比增长8.1%,增速比2019年1-3月份提高2.4个百分点。其中,住宅销售额同比增长10.6%,增速较2019年1-3月上升3.1个百分点;办公楼销售额同比下降11.7%,跌幅较2019年1-3月收窄1.3个百分点;商业营业用房销售额下滑5.4%,跌幅较2019年1-3月扩大2.8个百分点。

从住宅口径的分线数据[1]来看,2019年1-4月一线城市商品住宅销售面积1032万平方米,累计同比增长32.7%,增速较2019年1-3月上升2.7%;二线城市商品住宅销售面积7610万平方米,累计同比减少3.5%,跌幅较2019年1-3月收窄4.1%;三四线城市商品住宅销售面积28154万平米,累计同比增长0.5%,增速较2019年1-3月提高0.1个百分点。

[1]此处分线数据来源于中指数据库。

一线城市:北京 上海 深圳 广州

二线城市:天津 重庆 杭州 杭州(含萧山余杭) 南京 武汉 成都 苏州 大连 厦门 西安 长沙 宁波 无锡 福州 沈阳青岛 济南 南昌 合肥 郑州 太原 石家庄 长春 哈尔滨 呼和浩特 海口 南宁 兰州 昆明 贵阳 西宁 银川 乌鲁木齐 温州 北海 三亚 成都(大成都) 苏州(含吴江)。其中标红色为无数据or数据有缺的城市。

三四线城市:统计局口径减去一线城市、二线城市之外的全部归为三四线城市。

2019年1-4月一线城市商品住宅销售额2542亿元,累计同比上升25.0%,增速较2019年1-3月提高22.8个百分点;二线城市商品住宅销售额7444亿元,累计同比下降13.9%,跌幅较2019年1-3月收窄16.9%;三四线城市商品住宅销售额23884亿元,累计同比上升19.8%,增速较2019年1-3月下降5.0个百分点。

从销竣比情况来看,截至2019年1-4月销竣比数据为1.87,与2019年1-3月相比增加了0.25。从待售面积来看,截至2019年4月末全国商品房待售面积为5.14亿平米,较2019年3月末减少266万平米,去化周期(按照12个月移动平均计算)为3.29月,较2019年3月减少0.02个月。

4、1-4月房地产资金来源总量累计同比增加8.9%

2019年1-4月全国房地产资金来源总量达到5.2万亿元,累计同比增长8.9%,增速比2019年1-3月份提高3.0个百分点。

从1-4月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的17.1%,利用外资占比0.1%,自筹资金占比29.9%,其他资金占比53.0%。逐个数据分析,房地产资金来源中国内贷款1-4月达到8955亿元,累计同比增加3.7%,涨幅较2019年1-3月上升1.1个百分点。1-4月自筹资金达到15687亿元,累计同比增加5.3%,增速较2019年1-3月提高2.3个百分点。个人按揭贷款属于其他资金范畴,1-4月个人按揭贷款达到8031亿元,累计同比增加12.3%,较2019年1-3月上升3.0个百分点。

2019年1-4月房地产资金来源中利用外资为34亿元,累计同比增长104.7%。

5、投资建

估值进入合理价值区间,分红临近。

1)A股典型房企2019年和2020年平均估值水平在6.64XPE和5.36XPE,H股典型房企2019年和2020年平均估值水平在5.01XPE和4.11XPE。

2)截至5月15日,A股典型房企的平均股息率3.55%。世茂股份最高,为5.53%;金科股份、金地集团股息率超过5%;首开股份股息率超过4%。

3)截至5月15日,H股典型房企平均股息率为4.15%。其中,建发国际集团股息率最高,为12.50%;富力集团和时代中国股息率超过6%;禹洲集团股息率超过5%;绿城中国、旭辉控股集团、合景泰富集团、龙光地产、雅居乐集团、中国奥园股息率超过4%。

继续看好组合【万科A、保利地产、新城控股】,另外关注招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝。地产交易链(我爱我家等)、主题长三角一体化(上实发展)、自贸区扩容(上海临港)。

6、风险提示

风险提示:行业面临基本面下行风险。

海通地产团队

涂力磊|tll5535@htsec.com

谢盐|xiey@htsec.com

杨凡|yf11127@htsec.com

金晶|jj10777@htsec.com

法律声明

本公众订阅号为海通证券研究所房地产行业运营的唯一官方订阅号,本订阅号所载内容仅供海通证券的专业投资者参考使用,仅供在新媒体背景下的研究观点交流;普通个人投资者由于缺乏对研究观点或报告的解读能力,使用订阅号相关信息或造成投资损失,请务必取消订阅本订阅号,海通证券不会因任何接收人收到本订阅号内容而视其为客户。

本订阅号不是海通研究报告的发布平台,客户仍需以海通研究所通过研究报告发布平台正式发布的完整报告为准。市场有风险,投资需谨慎。在任何情况下,本订阅号所载信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议,对任何因直接或间接使用本订阅号刊载的信息和内容或者据此进行投资所造成的一切后果或损失,海通证券不承担任何法律责任。

本订阅号所载的资料、意见及推测有可能因发布日后的各种因素变化而不再准确或失效,海通证券不承担更新不准确或过时的资料、意见及推测的义务,在对相关信息进行更新时亦不会另行通知。

本订阅号的版权归海通证券研究所拥有,任何订阅人如预引用或转载本订阅号所载内容,务必联络海通证券研究所并获得许可,并必注明出处为海通证券研究所,且不得对内容进行有悖原意的引用和删改。

海通证券研究所房地产行业对本订阅号保留一切法律权利。其它机构或个人在微信平台以海通证券研究所房地产行业名义注册的、或含有“海通证券研究所房地产团队或小组”及相关信息的其它订阅号均不是海通证券研究所房地产行业官方订阅号。

参与评论
收藏
qrcode
写评论

icon-emoji表情