破800亿!住房租赁证券发行井喷 但资金流向需警惕

作者: 岳嘉
多家房企通过住房租赁支持证券审批的绿色通道进行融资,这些资金真的会被注入不赚钱的长租公寓项目吗?

融资是企业家的本能之一,“找钱”已经取代“拿地”,成为一些房地产开发商考核区域公司高管的首要KPI指标。一位上市房企华北区域的投标负责人告诉见闻主编,总部要求区域公司参与新地块招拍挂前配套成熟的融资方案,言下之意,投资先融资,做好集团层面不再划拨资金的准备。

中国房地产行业正遭遇钱荒,银行信贷敞口收紧、公司债发行难获批准、信托名股实债被严管后,房企纷纷借道住房租赁支持证券的审批绿色通道等进行融资。

随着发行规模100亿元的恒大租赁住房一号第N期资产支持证券ABS于7月5日在上交所获批,2018年内住房租赁ABS发行总额已经突破800亿元。

这800亿元的资金对房企来说也只够解渴。海通证券的报告显示,2018 年年初至6月8日,地产公司债中止金额高达1510亿元,通过发审会的公司债总计只有1125亿元。

目前看来,以长租公寓产品为主导的住宅租赁市场远不像高周转的楼盘开发那样一本万利。住房租赁项目的年租金收益率大多低于这些产品的募资成本,此外这种类REITS产品的募、投、管、退还存在较高的税收压力。

既是如此,房企真的会将这800亿资金注入到住宅租赁项目中吗?要知道,一些发行住房租赁ABS产品的开发商甚至还没有任何落地的长租公寓项目,收益率和盈利模型还只是停留在PPT上。

针对长周期的住房租赁ABS产品,监管层如何进行事前审批和事后监管?这一问题的优先级已经高于住宅租赁市场的盈利难题。

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