骗子的舞会：史上最昂贵的商业地产争夺战（上）

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书名：《骗子的舞会：史上最昂贵的商业地产争夺战》

作者： 维基·沃德(Vicky Ward) 

出版方：机械工业出版社

主讲人：闾佳，资深财经译者。翻译有通俗经济学领域开创性作品《牛奶可乐经济学》，2008年获中国国家图书馆文津奖。

大家好，欢迎来到见闻阅读，我是专业财经译者闾佳。今天，我和大家分享一本自己翻译的新书《骗子的舞会：史上最昂贵的商业地产争夺战》。

这本书的主要内容，是通过纽约市最昂贵的商用建筑，通用汽车大厦，串起了150年来，一群个性张扬的房地产大亨兴衰起落、勾心斗角的故事。

这是一本非常精彩的商战非虚构作品，书里穿插了很多房地产大亨们交易的内幕，也是本书的看点。这些大亨们日常做生意的法门，是撒谎、欺骗、偷窃、逃税、互相之间狠狠地打官司。他们言不信，行不果；友谊和同盟随时可以背弃；合作伙伴转过脸就告上法庭；妻子是拿来抛弃和欺骗的；为他们提供贷款的银行家，他们的同事和经纪人，下场也没什么两样。

本书的作者维基·沃德是英国出生的商业作家兼调查记者，可以说是专门跑商业人物特稿这条线的。她曾在《名利场》杂志做过11年的特约编辑，《也是纽约邮报》的特稿及新闻特稿编辑。她之前还写过另一本畅销书，叫《魔鬼赌场：雷曼兄弟内部的友情、背叛与豪赌》。

10年前，次贷危机引发了美国楼市崩盘，造成百年一遇的金融危机，美国房价从危机前最，高峰下跌了1/3，经济进入衰退周期。危机期间，美股也受影响而下跌50%之多，但此次股市和楼市齐跌，起因是楼市崩盘在先。

虽然房价和股价的走势相关性不高，但股市暴跌依然会给楼市带来直接和间接的影响。房地产是与信贷高度相关的行业，大多数买家都会贷款购房，这就要受到贷款利率的影响，而利率在一定程度上又取决于股市的健康状况。

对股市举棋不定时，银行会评估风险并相应地调整利率。在股市低迷时，华尔街的大银行会通过提高利率来应对市场的不确定性，这就会直接导致购房者贷款成本增加。人们每月还贷金额增加之后，买房需求自然会受到抑制，房价上涨的动能减弱。所以，对楼市的关注也是我们在投资时不能或缺的分析维度。

回到这本书的主角，美国通用汽车大楼，是纽约市的地标性建筑。这座高50层的大楼，位于纽约曼哈顿第五大道和59街，与著名的广场酒店隔街相望，可俯瞰整个中央公园，也是曼哈顿上少有的横跨整个街区的巨型高楼，拥有约200万平方英尺的可租赁面积，被誉为纽约天际线“皇冠上的明珠”。这个地理位置用大家比较熟悉的城市来比较的话，那就相当于一座高档写字楼，坐落在顺着天安门广场那条中轴线出来，能俯瞰故宫的一个位置。

位于通用大厦的苹果第五大道旗舰店，也为这座大楼增色不少。苹果在大厦门口修了一座很有特色的玻璃魔方作为入口，一时之间吸引了大量游客，成为纽约非常受欢迎的一个旅游景点。

曼哈顿的地标性摩天大楼向来是各国财团热衷的投资对象，并常常成为经济体兴衰的标志。而通用汽车大楼有纽约市最高的写字楼租金，一直被视作纽约市物业皇冠上的宝石，是地产大亨们竞相角逐的“奖杯”。

通用大厦自1968年建成以后，多次易手，价格也不断攀高。其最早的主人通用汽车公司，20世纪80年代就走向了衰落，由于经营业绩欠佳，陷入财务困境，于1982年以5亿美元的价格将通用大厦出售。

1998年，纽约著名地产商唐纳德·特朗普以8亿美元将此楼购入，而且也在大楼的侧面立起了自己标志性的金色名字。此后，该大厦又多番被倒手，价格一度创下北美房地产销售价格纪录。曾经的业主还包括纽约投资家哈利·麦克洛，苹果的玻璃魔方就是麦克洛持有大厦期间兴建的。2008年金融危机期间，麦克洛因为资金周转不灵，被迫将它出售。

今天，我们主要听一听特朗普的经商头脑。

世界各地的房地产生意有一个共同点，那就是项目的投资很大，单靠一家机构或者一个人的财力，是无法启动项目或者购买项目的。为此，地产商需要多家机构联手，得到银行的贷款。而在获得贷款和进行联合的过程中，就有很多桌子底下不能拿出来说的“黑幕”。

特朗普通常并不购买办公楼——但他把通用汽车大厦看成是例外，它是彰显他野心最适合的纪念碑。1998年，他最终找到法子，跟来自印第安纳波利斯的保险巨头康赛可（Conseco）联手买下了它。经营康赛可公司的，是特朗普的朋友史蒂芬·希尔伯特。

特朗普是怎么知道通用汽车大厦在招商的呢？是他的收购及财务副总裁亚伯拉罕·瓦拉赫听到了中介的介绍，收到了招商的邮件。当时，他和特朗普正坐在从洛杉矶飞往纽约的航班上，百无聊赖，就打开了这封招商函。他们第一次看的时候，一致认为，这里没有开发空间了，报价太贵，办公空间还全部已经出租。于是瓦拉赫把它放到了一边。航班延误了。瓦拉赫又一次摸出了宣传册。广场，还有通用汽车占据了整个一楼的庞大展示厅，在零售方面的潜力怎么样呢？如果再把当时面临破产的FAO施瓦茨玩具店的门面加上，那就有15万平方英尺以上的黄金零售空间了。

瓦拉赫将自己的想法向特朗普一一道出，特朗普变得感兴趣起来。但他们需要一位现金充裕的股权合作伙伴。谁合适呢？瓦拉赫记得自己在飞机上扒拉着企业名录，从A到B到C一家一家地报名字给特朗普听。

按书中的原话是这么说的：

“我开始逐一筛选。我抛出名字。阿波罗。他（特朗普）说不，他认为老总比尔·麦克不感兴趣。接下来我提到的名字是AIG。他再次说不，他认为自己跟老板汉克·格林伯格（Hank Greenberg）做不成生意。我往下翻到了B打头名字。接着是C。我提到了华盛顿特区的凯雷投资集团（Carlyle Group）；他否决了他们，没做解释。接着我念叨出了康赛可——虽说我并不真正认识他们，也不知道他们在房地产里是做什么买卖的。他的眼睛亮了起来。他转过身来对我说，“没错，史蒂夫·希尔伯特会做这笔生意。”

希尔伯特是特朗普的朋友，一下飞机，特朗普就打电话给希尔伯特，问他认不认识当时持有并正在出售通用汽车大厦的卖家大卫·西蒙。希尔伯特不光认识，而且两人还是好得不得了的朋友。希尔伯特喜欢跟特朗普一起购买通用汽车大厦的设想。他告诉特朗普，他希望自己的人尽快来跟特朗普磋商细节，但如果一切看起来都没问题，他会去接触西蒙家，并且买下几乎所有的股权。西蒙斯一家信任希尔伯特。按照大卫·西蒙的回忆，这笔交易做得干净简单，买家承担所有的税款。直接给卖家8亿美元。两人跟他握了手，日后成交的时候，希尔伯特一个子儿都没少给拿。

所以说，哪怕美国是最发达的资本主义国家，做房地产生意也是靠的幕后的人脉，不见得完全都是明面上的竞争。

康赛可掏了大部分的钱，但特朗普变成了大厦的门脸儿。康赛可掏出了8亿美元买大厦，特朗普只掏了2000万美元，并且负责大厦的日常事务管理。他在《纽约时报》上打了一条广告，上书“700 000 000美元……通用汽车大厦……50层高200万平方米英尺的办公楼……开发商唐纳德·J·特朗普。”广告连续刊登了两天，因为最初，有人忘了把唐纳德的中间名首字母“J”给插进去，那可是特朗普最上心的细节。

特朗普立刻着手让塔楼跟自己变成一个味儿。大厦的白色大厅内饰，改用了深绿色的大理石。墙上安装了一块铭牌，写着“特朗普国际广场之通用汽车大厦。”他还想着赶走开在地下室的连锁餐厅霍利汉，因为据说他讨厌油腻食物的味道。他将下沉式广场抬升到跟街道一样高，让它在40年来首次焕然一新，坐进去舒舒服服。他还把自己的名字，用硕大的黄铜字母挂到了大厦的乳白色外墙，向世界宣告大厦的共同所有者和管理人究竟是谁。特朗普又采取了一招非常聪明的公关举动，让CBS电视台布莱恩特·冈贝尔主持的早间节目在那里拍摄，行人们可以站在大街上观看。这样一来，每天早上，CBS的观众都能看到通用汽车大厦——还有大厦上特朗普的名字。

阳光把字母照射得铮铮发亮。CBS电视台的高管们只好劝说特朗普把颜色刷得黯淡些，因为该电视台的早间节目得在大厦一楼的摄影棚里拍摄。眩光“亮得叫人睁不开眼，”他们说，电视台又不是专门给“特朗普打广告的。”

但特朗普上任的这三把火，来势凶猛，去得也飞快。史蒂夫·希尔伯特和唐纳德·特朗普的合作，在2000年6月时戛然而止。康塞可公司的股价遭受重挫，股价从1997年58美元的高点，跌到了2000年的不到5美元。希尔伯特被迫离开康赛可。这主要是因为华尔街对希尔伯特1998年斥资76亿美元收购绿树金融集团（Green Tree Financial）反应激烈。绿树集团是一家活动房屋金融公司，因为它采用非正统会计方法，多数分析师认为它命悬一线。它在变卖证券的同时将利润做了账，这种做法是容不得错误假设的——比方说，对贷款人何时还清贷款估计得过分乐观。为了挽回公司的颓势，董事会把CEO希尔伯特给踢出局了。但这也没能撑多久，过了两年，康赛可破产了，有意卖掉通用汽车大厦。

特朗普也有打算买。但正在双方就这样那样的交易细节展开缠斗的时候，来到了2001年秋天，谈判陷入僵局；他们的合作关系明显没从前友好了。恰好当时又碰上9·11恐怖袭击事件，很多银行都自顾不暇，没有办法对大规模的房地产交易提供资金支持。特朗普没办法筹到买下大厦的钱。

于是，康赛可的高管知会特朗普，他们将行使自己一方的买卖权，把大厦卖掉，新的估价是12.15亿。特朗普有60天按新价格成交，要不然，就得把自己在大厦的权益卖给康赛可，作价1550万美元。3月13日，特朗普回应道：他的权益不卖，但他也不会按新价格买下大厦。于是，特朗普陷入了两年激烈的法律斗争，就大厦的所有权问题跟过去的合作伙伴吵得天翻地覆。2003年夏天，法院裁定：大厦属于康赛可。特朗普出局了，但他能拿到钱。

按特朗普的说法，是自己赢了这场传奇故事。“我赚了很多钱，因为我们把它用14亿美元卖掉了。”他后来说。等一切尘埃落定了，特朗普也就挥手作别，继续前进了。“我不喜欢谈起通用汽车大厦，因为我不想失去它——但我的确靠它赚了钱。”他曾对自己身边的助手说，他不是那种爱钻牛角尖的人。，“这只是一桩生意；生意嘛，还会有很多的。”

伊利诺伊州破产法庭给康赛可留下了一笔甜头，允许它保留经纪人伊斯特迪尔物业在公开市场上出售大厦的权利。为了卖出最划算的价钱，康赛可明白，当务之急是让全世界都知道特朗普出局了。必须把他的名字从大厦上拿掉。

负责落实此事的查尔斯·“查克”·克雷蒙斯这是个波士顿人，说话直来直去。

克雷蒙斯直接告诉特朗普，他从前竖起来的那些字母属于康赛可，考虑到颜面问题，特朗普可以亲自把它们拆掉，要不然，克雷蒙斯就要代劳了。康赛可的律师，来自芝加哥凯易律师事务所的里德·奥斯兰形容说，这场谈判就像是“在打网球比赛。”“查克绝对是史上最出色的谈判家了。特朗普方面提出一些建议。查克拒绝。就这么来回拉锯大约四五个小时。”

克雷蒙斯后来承认自己低估了这些字母对特朗普的意义。双方还没达成正式协议，特朗普就派出一支小分队，趁黑拆掉了它们。“我希望它们能摘下得有尊严，”特朗普在一次接受采访时说。“那么做是对的。通用汽车大厦不再属于我了。”

在伊斯特迪尔物业公司的几名高管瓜分了这些金色的字母。

为什么如此轻易就搞掉了字母，“进展得如此顺利，”克雷蒙斯有点摸不着头脑。

一个月后，谜底揭晓了。有件新鲜事进入了特朗普的生活，跟通用汽车大厦比起来，他同样喜欢，甚至更喜欢。他参与拍摄了NBC电视台真人秀节目《学徒》的第一季，参赛者们竞相争夺特朗普企业里的一个职位。节目把特朗普表现成头等的跨国企业家，一次又一次高高在上地说，“你被炒了。”

就这样，唐纳德·特朗普被甩掉了，通用汽车大厦再一次上了拍卖台。伊斯特迪尔物业准备派送它的报价书。他们都觉得，这会是有史以来最昂贵的商业地产争夺战。克雷蒙斯评论道，毫无疑问会有人支付天价，买下他口里的这件终极版“自我满足”大玩具。

时过境迁，随着特朗普当选总统，他把自己一贯浮夸的作风带到了华府。他一手促成的税改计划在国会通过，个人与公司也开始关注该计划对房地产市场的影响。

总体来看，税改法案对房地产的影响呈两极分化态势。一方面，减税使公司的税收支出减少，从而给员工加薪。消费者的可支配收入增加会增强消费能力，也有助于首次置业者进入市场，对房价是利多，尤其是房价较低的中小城市和郊区。

另一方面，买房按揭利息的免税贷款总额上限，将由旧法案的100万美元下降到75万美元。也就是说，贷款超过75万的部分所产生的利息，不再享受税收抵扣政策，造成购房成本增加。

这无疑将对房价较高地区的楼市造成冲击，使房价增幅放缓，例如纽约、旧金山湾区、西雅图等城市。

不过，房屋租赁市场可能会“因祸得福”，因为美国房屋整体短缺，房价较高的城市中购房需求被抑制，租房的需求就会更旺盛，房租上涨将成为大概率事件。