【郭磊3.3】库兹涅茨周期与朱格拉周期
见识学院
本期提要
- 过去10年，可以说整个资本市场基本上是在赚库兹涅茨周期的钱
- 可能面临的库兹涅茨周期见底之下，未来怎么看待房地产这个行业，类比白酒行业去看
- 房价——四个层级的分析框架
- 朱格拉周期的本质是什么？
说完了人口周期，接下来再给大家介绍另外一个周期——库兹涅茨周期，它指的是房地产和建筑业驱动的周期，根据经验来看一般是20年左右。比如美国的上一轮库兹涅茨周期就是从1991年持续到2010年，20年左右的时间，其中上升期大概是16年，下降期是4年。
中国的这一轮库兹涅茨周期，从1998年房改算起，到2013年房地产新开工触顶，差不多是14—15年的时间，而下降期的话，从2013年算起，到现在也差不多是五六年的时间，这就是中国的这一轮库兹涅茨周期。这对于我们认识中国经济以及资本市场都是非常重要的。过去10年，可以说整个资本市场基本上是在赚库兹涅茨周期的钱，比较活跃的行业都处在这个周期的上游或者下游。
一轮库兹涅茨周期的见底
刚才我们讲到2013年之后，随着房地产新开工和投资的触顶，整个库兹涅茨周期基本上进入了下降期，未来可能会有一个见底的过程。我们估计到2019年或者2020年，可能会面临着这一轮库兹涅茨周期的见底。它会伴随着什么样的特征呢？
- 我们觉得首先整个房地产投资会进入一个低速但是稳定增长的阶段，未来的房地产投资，我个人判断可能会是一个低个位数的增长。
- 而从房地产销售的角度而言，随着周期的见底，会完成新旧动力的切换。过去我们更多是靠刚需，是靠1980—1987年出生的这一代人的需求带动的，那么未来，在低增长期，整个房地产的销售，可能更多的要通过二胎、学区房，以及一些高端房产的需求驱动，所以整个增速可能会降下来，量能可能没有那么大。
- 另外一个标志，就是房地产长效机制的落地。
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