鲁政委 X 大师对话录——房地产投资

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观众朋友们，大家好，欢迎收看由华尔街见闻和饭统戴老板联合出品的系列节目，我是主持人戴老板。今天我们很荣幸的请到了兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委老师。鲁政委老师是国内著名的经济学家，在宏观经济、货币政策、银行、地产等领域均具有十分深厚的研究功底。下面就让我们有请鲁政委老师。

戴老板：除了汇率和利率这些比较宏大的话题，我们的读者其实特别关心国内的资产价格，特别是房产价格。尤其是今年上半年，我们看到地产行业出现了一个短暂的“小阳春”，那么您对今年下半年整个房地产行业的发展是怎么看的呢？

鲁政委：地产行业的发展有很多层面的认识，我觉得如果讲它这个行业，毫无疑问在中国的工业化的阶段和城市化的阶段，地产都会起到非常重要的作用。不管你愿不愿意承认，它事实上都对当时的经济增长、对上下游产业的拉动，以及改善人们的居住需求起到了非常重要的一个作用，做出了历史性的贡献。

未来，其实随着中国的工业化进程接近中后期，城镇化进程其实也发展到一定的水平之后，因为本身体量已经很大了，我觉得它的增速应该会进入一个放缓的阶段，那么终有一天其实我们的增速会走到一个完全没法跟过去相比的这样一个水平上，所以大家要能够接受这样一个状态。然后从这个产业来说，它会由过去不断的盖新房子，由所谓的增量过渡到怎么样存量的置换，比如我们讲的旧城改造或者大家的改善性的需求等等这样的一个阶段。

我觉得房价这个问题既有一些长期的影响变量，比如人口、经济发展阶段，其实对于比如三五年之内，10年左右的这种短期，政策的影响也很大，那我们要看政策是一个什么定调。

政策一直讲“房子是用来住的，不是用来炒的”，“我们要坚决遏制房价上涨”，和过去相比“过快”两字已经没有了，就是“遏制房价上涨”，就是房价不能涨，那能不能跌呢？其实我们看到人民银行也有讲到，说我们要稳地价、稳房价，它就是要稳。

我觉得未来我们的房地产价格会进入到一个总体稳定的阶段，但是房屋的成交量会明显下降，就是它的流动性会大幅的下降。 “房子是用来住的，不是用来炒的”，“炒”是个口头语，换成书面语就是交易，也就是房子不是用来交易的，那就意味着交易量要下来，换手的次数要下来。“稳”房价其实是想给大家提供一个稳定的买房居住的环境。

当然从投资的角度来讲，如果房价基本稳定，我觉得大家的投资思维恐怕也要发生新的改变。以前我主要是冲着买了这个房子它会涨的这个预期来的，如果未来房价不涨了，关注的重点恐怕就要到租金回报率上。租金回报率和其他我有机会投的资产相比，它合算吗？ 它要是不合算了，我在基本的居住需求满足之后，就不一定会有那么多的买房的动力了。

戴老板：我们可以看到今年二三四线的城市房价分化得特别明显，有鹤岗这样的城市，也有像苏州这样连续上涨的城市，那么您对今年二三四线城市的这种分化是怎么看的呢？

鲁政委：这其实反映了中国的城市化进程和大都市化进程，也就是说越来越多的人先是由农村到了城里，后来又由从工作机会很少的一些城市，或者没有什么产业的城市，到了有更多工作机会的城市。

所以我觉得从未来的一段时间来讲，中国的大都市化进程还会继续。

戴老板：我们还有读者想问一个特别直接的问题，一线城市北上广深的房价会不会继续上涨？

鲁政委：我们说了有人口的进入，但是它是不是会涨，其实很关键的取决于政策。如果政策很坚定，那么它就很难涨。其实房价本身对于城市的产业发展是有负面作用的，我们最近几年也看到一些企业觉得在那种房价很贵的城市待不下去了，于是搬到周边房价更便宜一点的、规模更小一点的城市，所以这中间有一个适度的水平，涨到一定的水平就不能再涨了。

而且我一直觉得房价对于整个中国经济的竞争力都非常重要，为什么呢？它决定了每个人在城里生活的最低的成本。你要睡觉，你要吃饭，而你睡觉、吃饭都跟房租有关系，房租涨了，你吃的那碗面价格就要涨；房租涨了，你要求的每个月的工资就要涨，否则的话你没法活下去。

所以我觉得有人口的流入，但是这些城市的房价能不能涨，其实在短期取决于政策；而在长期，涨得太多是不利于产业的持续繁荣的。

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