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2.2 房价的“顶”在哪里?

作者: 鲁政委

本期提要

  • 从各国的历史经验看,房价的"顶“由哪些因素影响?能给我们带来哪些启示?

本期内容

接下来第二个问题,房价的“顶”在哪里?它由哪些因素导致?

我觉得所有关于地产的讨论最后都会落到房价问题上,而且绝大多数讨论这个问题的分析师都会折戟沉沙,因为决定房价的顶的,不是一个因素,而是很多因素。

下面这张图反映了我们国家有数据以来的房价指数走势,有数据以来的历史不是特别的长,从2005年开始我们才有了全国70个大中城市的新建房价和二手房价,图中的新建房价更新到2018年年初,二手房价更新到2019年年初。这张图反映的是同比变化,同比就意味着只要不是负的,房价就没有明显的下跌。我们在图中可以看到,房价指数其实很少有负的时候,只有过三次,而且前两次都很浅,最大的跌幅出现在2015年,同比下跌5%。而且这个房价的统计是一个平均房价统计,它不一定代表了房价真实的变化。

什么叫平均房价统计?算出最近一段时间房价的平均值,然后和去年同期相比。你一听就已经觉得有点问题了,因为过去卖的房子跟现在卖的房子不一定是可比的,说不定位置差别很远,说不定房屋的类型也差别很远,小房子跟大房子有差别,城中央的房子跟郊区的房子有差别。

所以我一直认为我们的房价指数在粗略的层面上有一些意义,但是它不够精确......

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