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【陆铭2.1】 决定房价的经济学原理

article.author.display_name 陆铭

戳此学习陆铭教授的<中国房地产市场的时空格局>

2.1 “房住不炒”真的能实现吗?

视频时长07分31秒,请在wifi环境下收看

本期提要

  • 怎么判断一个市场有没有泡沫?

  • 居民会在跟住房相关的商品上花掉多少收入?

本期内容

接下来我们来讲第二部分,如何理解房地产市场上的价格。

我在讲第一部分的时候,其实提到了一个重要的概念,就是房价收入比。大家如果比较关心房地产市场的话,可能或多或少都想过一个问题,就是中国的房地产市场是不是存在着严重的泡沫?如果看一些媒体上的文章,包括一些专门研究房地产市场价格波动的学者或者业界人士,甚至一些国际上关心中国房地产市场价格变化的人士发表的言论,大家可能会经常看到这样的说法,就是中国的房地产市场可能存在严重的泡沫问题。

怎么判断一个市场有没有泡沫?可能大家也会去翻一翻教科书,教科书会告诉我们,判断一个地方的房地产市场有没有泡沫就用一个指标——房价收入比。

那么房价高,或者房价收入比比较高,是不是就一定是泡沫呢?为了解释清楚这个问题,我们需要从决定房价的基本机制开始讲起。

我们先做一个非常简单的假设,假设住房这种商品真的是只住不炒的,也就是说我们先把房地产的投资功能拿掉,假设它只起到居住的功能。这样的话,在市场出现均衡的时候,就一定会有一个等式会成立:房价乘以利率等于租金。

这个等式为什么成立呢?大家想,如果房子只是用来居住的,那么租房子和买房子这两件事情应该是一样的。如果这个等式是不成立的,比如说房价乘以利率是小于租金的,这意味着什么呢?买房子每个月的月供相当于房价乘以利率,如果房价乘以利率小于租金,这就意味着你去买一个房子,每个月住在里面的开销,要小于你租这个房子的开销,这样你就不如去买房子了。反过来,如果房价乘以利率是大于租金的,你就不如去租房子了。

所以房地产市场上的调节机制,一定会让房价乘以利率最终是等于租金的,这时候市场上才会出现均衡,也就是说买房子和租房子对你来讲是一样的,这就是我们通常所讲的房住不炒的状态。

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