“面粉比面包贵”是中国房价上涨的重要原因吗？「大师课入门串讲·大类资产23讲」

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以下为本视频文字实录：

本期内容

第五个观点也是非常流行的，说中国出现了一种现象——面粉比面包贵。就是在城市住房市场上，地价在不断上涨，于是就有人说，地价上涨以后，当然得把房子卖得再贵一点，才能弥补土地开发的成本。所以很多人认为是地价推升了房价，而且由此得到另外一个结论，说你看房地产开发商多坏。

让我们来冷静地分析一下这个问题。我知道讲这样的话会给自己的学术声誉带来很大的影响，有人会认为我在为房地产开发商站台。在土地市场上，为什么土地能够拍出比较高的价格？房地产开发商一定是预期未来他把房价定得比较高，也有人会去买，所以他才敢在拍土地的时候出高价。如果反过来，大家设想一下，政府要管制房价，房价支撑不住了，如果大家是房地产开发商，你敢去拍更高的土地价格吗？你不敢。

实际上随着这几年我们打压房地产价格，土地市场上大量土地拍不出去了。所以其实土地价格是取决于房价预期的，而房价预期如果高到让房地产开发商敢于去举牌拍一个比较高的土地价格，是因为大家未来愿意买，并且有能力买，所以不要简单的把房价上涨这个责任推给房地产开发商，我们还要去找更深刻的供给和需求方的因素。

最后一个问题是最近这两年出现的现象。最近在北京和上海都出现了房租上涨比较快的现象，尤其是房产中介在做的标准化的出租房。比如说房屋是统一管理的，也是统一装修的，价格会贵一点。于是我们又怪中介了，说中介推升了房价。这又是一个非常奇怪的逻辑，大家想，首先在这种比较标准化的房屋租赁市场上，你是不是享受了更好的服务？比如装修是统一的，物业是统一管理的，合同是有比较好的法律保障的，你是不是应该为这样的服务付出更高的价格？

这还不是最主要的，更主要的是，如果房源是充分的，你可以不去租这种中介提供的房子，到市场上找一个房东，去租他的房子就可以了。所以最终付出的房价，还是因为你对这样的住房是有需求的。那么在给定需求的情况下，房租的上涨就跟租房市场的供给有关。

我们来看一下北京和上海最近这一两年时间里出现的现象就知道了，在北京和上海出现了什么样的现象？拆违章建筑，还有打击群租，我们认为房子应该住得体面一点。结果越管，相对于需求来讲，供给越少。于是最简单的经济学原理就会告诉你，给定需求，供给少了价格就得往上涨，如果有充足的供应，价格就涨不上去。

我刚才回应了几个在房地产市场上非常流行的看法。到目前为止，我综合的给大家解释了房价的基本决定因素。我跟大家讲，理解房价，最根本的要用供给方和需求方两个方面入手。坊间有很多说法，说中国的房价已经超出了经济学可以解释的范围。我借这个机会要跟大家讲并不是这样的，中国房地产市场的价格恰恰是可以用基本的供给和需求因素解释的。如果你觉得不能用经济学解释，不是经济学错了，而是你没有理解。如果你理解到你就知道，我今天所讲的这些因素，无非就是从需求方和供给方去解释。

判断中国未来房价的变化趋势，以及城市之间的房价差异，也是要从我刚才讲到的需求方和供给方两个角度入手。需求方最重要的两个变量，第一，收入及其变化趋势；第二，人口是增长的还是萎缩的，如果是增长的，增长有多快，如果是萎缩的，萎缩又有多快。

供给方就看以下几个因素，第一，这个城市的土地供应是不是充分，而土地供应跟我前面讲到的建设用地指标有关，要看政府是不是管得严。

第二，在有建设用地指标的情况下，多少地用来造房子，多少地用来造工业园，这取决于政府的政策，它又会影响市场上住房供应的增长速度。

第三，在造房子的地里面，多少用来造住宅，多少用来造写字楼，这又会影响到城市的土地供应的结构。

第四，对于住宅会不会进行严格的容积率管制，这又决定了我在同样的住宅用地上可以造多少房子出来。

第五，政府是不是在充分的供应廉租房和公租房，而廉租房和公租房的供应是不是跟就业所在地是匹配的，它是离市中心比较近，还是在非常远的地方，以至于大家觉得有廉租房我都不想去。

第六，有没有充分发挥市场机制满足老百姓租房的需求。

所以我刚才讲到的供给方因素，其实主要就是这六大方面，理解一个地方房价的水平和变化趋势，以及中国城市之间、地区之间的房价差异，就要结合我刚刚讲的需求方和供给方两个方面的因素。

以上就是本期课程的内容，谢谢大家。

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