绿城服务：老树如何焕新春？(一)|见智深度报告

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2021年3月年报季，物业板块迎来一波大行情，3月15日至4月初，近半物业公司涨幅超过10%，其中绿城服务、中海物业、招商积余更是上涨超过35%。截至本报告发出，绿城服务价格中枢已基本稳定，较一月前涨幅约50%。

其实绿城服务和保利物业类似，在某种程度上都是在2020年的行业估值分化浪潮中被“抛弃”的公司（想了解保利物业，欢迎阅读我们近期发布的深度报告《保利物业：是“明日黄花”还是“落难公主”》）。但近期却重新成为市场新宠，究竟是什么原因？公司的核心竞争力在哪里？关键问题又是什么？

报告分为上中下三篇，本篇为上篇。

在上篇我们主要回答四个市场关注的热点问题，包括分析本次上涨的主要原因。

中篇为基本面分析，我们会结合2020年业绩对其主要的经营、财务指标进行梳理，并详细说明其核心竞争力。

在下篇中，我们尝试判断公司目前的主要问题，着重探讨“5年5倍”这一营收增速是否具有可行性，并对公司历史波动进行研究。

我们首先以问答形式简要阐释我们对投资者关心的主要问题的观点，后文展开详细论述。

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