德银和高盛在2016年都曾看跌香港楼市，但被后来的市场行情打脸。到了2018年下半年，香港告别低利率时代进入加息周期，两家国际投行再次唱衰，这一次高盛预言香港住宅价格水平在2018年内要跌去15%，德银称香港楼市进入熊市，建议沽空长实集团以外的所有本港地产股。
8月首次加息以来，香港楼市量价波澜不惊，但准地王罕见流拍。日前，据香港地政总署近日公布，山顶文辉道住宅地皮因未达到底价而流拍，这块豪宅地段的准地王陷入难产。市场估值约242.59亿至485.18亿元，每方尺楼面地价约6万至12万元。
竞标准地王的公司不乏长实集团、九龙仓和南丰这样资金充裕而经验丰富的香港房地产发展商，但五份标书的报价均未达到招拍底价，表现出市场对土地溢价从看涨到看跌的预期，先于楼市行情发生了转变。
上半年香港楼市的光景还一派欣荣。在地价纪录频频刷新、地王快速迭代的趋势下，恒大和碧桂园先后进入香港，并购存量项目、揽下新增土地。在香港楼市下行通道中，恒大和碧桂园无法通过内地的超前预售和高周转方式快速实现项目变现，他们会被套牢吗？