返乡见闻核心要点：1）家乡是江苏的五线城市，江北小镇，毗邻黄海，与日本隔海相对，有一定的地理优势；2）房价近两年涨幅较快，2017年以来城区新盘售价近乎翻倍，2018年下半年以来去化速度有了明显放缓，而存货量依然充足，部分楼盘出现降价情况；3）房地产市场的集中度提升显著，楼盘开发主力从当地开发商向龙头企业集中，碧桂园、中南建设、新城控股、祥生地产等大型开发商纷纷布局，雨润集团、中天集团等综合型企业的的地产业务也开始进入当地市场；4）消费升级趋势体现，相较于老城区周边配套设施不足的情况，新城区尽管位置可能偏远一点但是良好的周边配套、快速通畅的交通以及大型开发商的品牌营销使得这两年偏外环的新盘销售较好。
我所在的家乡是江苏省南通市如东县，隶属于江苏省南通市，黄桥战役后因“如皋县一分为二，河东为如皋东乡”而得名。地处南黄海之滨、长江三角洲北翼、是“扬子江城市群”中的一员，拥有国家一类开放口岸洋口港和南黄海风情的小洋口度假区。全县陆域总面积1872平方公里，总人口102.79万人。全县陆域面积2009平方公里，人口104万，拥有106公里海岸线、104万亩滩涂、6000平方公里海域。
资料来源：百度地图
2018年入选年度全国综合实力百强县市45位、投资潜力百强县市、绿色发展百强县市、全国新型城镇化质量百强县市。入选2018年工业百强县（市）和全国县域经济综合竞争力100强。2017年如东GDP 852.50亿元，人均GDP8.68万元。
2018年前三季度，全体居民人均可支配收入29263.3元，比上年增长9.7%，按常住地分，城镇居民人均可支配收入40416.4元，增长8.8%；农村居民人均可支配收入18683.5元，增长9.1%。
发展与机遇：
- 、 对外，如东是中国“一带一路”海上丝绸之路的重要节点，中国石油在此建设LNG接收站。2018年中俄能源合作重大项目——亚马尔液化天然气项目向中国供应的首船液化天然气（LNG）通过北极东北航道运抵中国石油旗下的江苏如东LNG接收站，交付给中国石油。这一航道从俄罗斯萨贝塔港出发，向东经过喀拉海、拉普捷夫海、东西伯利亚海、楚科奇海直到白令海峡，航程约10700公里，比常规苏伊士运河航线节约了约13400公里，平均用时20天左右，比通过苏伊士运河的传统航线节省20天以上。
- 、 接轨上海，加快融入长三角经济区这是如东对内的最重要战略。通过接轨上海，如东已经出现了一些重要的产业和企业，比如风电产业，上海电气集团投资了80亿元在如东建设了海上风电产业基地。
图：如东洋口港
资料来源：如东日报
图：如东风电基地
资料来源：如东日报
房地产市场整体情况：
南通整体情况：
资料来源：克而瑞
如东整体情况：
资料来源：克而瑞
主要结论：
1、2018年主城区新开楼盘大约12个，市场总余量大概3000套，土地总存量约60万平，去化周期按2018年总量计算约11个月，预计2019年去化率交2018年下半年较为稳定，目前市场观望态势加剧。2018下半年去化情况较上半年放慢三分之一左右。
资料来源：申万宏源研究
资料来源：申万宏源研究
资料来源：申万宏源研究
2、市场货量充足，在售与待售项目较多，选择性大；且各项目户型均较合理（祥生、碧桂园、中天、昌和等楼盘）。进入价格战的市场，竞争激烈（对立明显）。在市场份额有限的情况下抢客严重；部分待加推项目因蓄客不足，延迟加推时间、减少加推房源； 品牌开发商采用样板区包装吸引，效果理想（眼见为实）；出现部分降价情况，如某毗邻小学的高端楼盘从上半年最热门时的11000元/平米，降价到9000元/平米。
3、政策端：无限购、限售、限价，限贷（外地人购房贷款要交满一年社保或一年纳税证明）
4、户型以刚需为主，总价120万以内最受欢迎；购房客户中改善型以公务员和事业单位员工为主，刚需以农村进城子弟为主，城镇化仍是本轮热销的主要推动力量。购房需求中自住和改善占绝大多数，投资占比很小。
5、新区由于政府和小学搬迁，大型超市落地，配套设施齐全，更受欢迎。地段较好的品牌开发商如中南、雨润等的楼盘仅剩尾盘，基本售罄。
资料来源：申万宏源研究
资料来源：申万宏源研究
本文作者为申万宏源证券研究所曹一凡