本文选自中信出版社的《城里的房子》。
徐远 北京大学国家发展研究院金融学教授
问：房产是实名制登记，征税成本高是否体现在无法核实家庭真实拥有的房产数量？在大数据普遍应用的今天，这个问题依然很难解决吗？对非自住房征收房产税是抑制投机炒房的有效手段，如果因为征税成本高就暂缓，是不是意味着征税主要考虑的是财政收入而非经济引导和社会公平？
简答：技术成本只是一方面，社会稳定成本也很重要。比如老职工的房子就在那里，但是他现金收入少，征税就存在很多困难。
问：有些人有住房，但现金收入不高，所以征税成本较高。那么，政府为什么不出台只针对多套房的房产税，例如对在规定住房面积内的一套住房家庭免税；对二套房超出面积的部分正常征税；对三套房按惩罚性税率征税，比如每年15%；超过3套的税率更高。很多人有几十套房子，如果征收“阶梯式”房产税，贫富差距也不会这么大。而且每套房在房管中心都有销售备案，还有房产证，如果全国住房系统联网，那么每个人有多少套住房一目了然，所以征收房产税的难度并没有那么大。
简答：这种累进的、阶梯式的房产税，国内已经开始讨论，在国际上也有经验可循。未来出台的政策，很有可能会把这些都考虑进去，这些政策起到的效果，是使得有多套住宅的家庭减持住房，这对增加房屋供给有一定作用。
房屋信息登记在技术上不存在问题，但在操作中有些问题。我国2014年发布的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》提出，要“健全城镇住房制度”，建立以土地为基础的不动产统一登记制度，在2020年之前实现全国住房信息联网。但是，全国住房信息联网的工作进展并不顺利。此前，时任财政部财科所所长的贾康曾经公开表示，房产信息联网技术不是主要问题，而是因为有些部门和地方顾及相关利益，存在故意控制的举动。
问：您认为房产税在短时间内不会出台，出台后税负不会太高，对房产影响不大。那么，既然房产税调控房价的效果不好，国家为什么要出台房产税呢？房价是根据市场需求、供给决定的，国家为什么要管呢？
简答：城市是现代经济的载体，房价是城市潜力的重要体现，住房是居民财富的最重要组成部分。在发达国家，房产税是最重要的税种之一。因此，从大方向上看，房产税是要推出的。我认为房产税出台会比较慢、实际税率会比较低，是基于现实征税成本的考虑。
关于政府为什么要推出房产税，其实并不仅仅是为了调控房价，而是整个税制改革的一部分。房产税是抑制房价的一个因素，它和其他因素一起，比如城市收入水平、发展潜力等，一起影响房价。
至于国家为什么要调控房价这个问题，真的不好回答。因为你假想了一个脱离政府而存在的市场，这样的市场在现实中是不存在的。政府与市场的关系向来复杂，可以肯定的是，政府是市场的重要组成部分，不是对立的，更不是平行的。供给、需求，都是在一定的市场环境，包括政策环境中生成的。具体到房地产调控，这是个政策管制很多的行业，从规划到供地，从建筑到销售，从税收到杂费，政府本来就是这个市场里最大的玩家、参与者和获益者，怎么能又怎么会不管呢？
问：房产税和房地产税是两个完全不同的税种，我国已经实行不动产统一登记了，对于房屋所有权和土地使用权征收的税种应是房地产税，而房产税仅仅是对房屋征收的税种，两者不能混淆。因为网络甚至报纸上的很多内容都将房产税与房地产税混淆讨论，误导公众，您在前文中也将这两个概念混为一谈了。
简答：感谢你的认真仔细。文中使用的房产税和房地产税都是泛指，因为目前并没有出台具体的法律和政策，也没有标准的说法，因此只是用来指代对房产征收的税。2003年出台的政策用的是物业税的概念。未来出台的税法，也可能会使用不动产税的概念。在我国土地公有、商品房所有者已经交过一次土地出让金的背景下，对“地”征税在法理上也有争论。不同的叫法，背后的实质都是对房产征税。叫房产税还是房地产税，还是留给语意专家和法律专家去争论，我理论上愿意作为泛指的词语使用。
问：如果按照房子的比例征收房产税的话，那么在大城市租房，房产税会不会全都由租房子的人出？
简答：大城市供需弹性都小，征房产税的话，最后落在租客头上的可能性要多一点。
