房产税 | 买房的共同疑惑05

房产税

本文选自中信出版社的《城里的房子》。

徐远 北京大学国家发展研究院金融学教授

问:房产是实名制登记,征税成本高是否体现在无法核实家庭真实拥有的房产数量?在大数据普遍应用的今天,这个问题依然很难解决吗?对非自住房征收房产税是抑制投机炒房的有效手段,如果因为征税成本高就暂缓,是不是意味着征税主要考虑的是财政收入而非经济引导和社会公平?

简答:技术成本只是一方面,社会稳定成本也很重要。比如老职工的房子就在那里,但是他现金收入少,征税就存在很多困难。

问:有些人有住房,但现金收入不高,所以征税成本较高。那么,政府为什么不出台只针对多套房的房产税,例如对在规定住房面积内的一套住房家庭免税;对二套房超出面积的部分正常征税;对三套房按惩罚性税率征税,比如每年15%;超过3套的税率更高。很多人有几十套房子,如果征收“阶梯式”房产税,贫富差距也不会这么大。而且每套房在房管中心都有销售备案,还有房产证,如果全国住房系统联网,那么每个人有多少套住房一目了然,所以征收房产税的难度并没有那么大。

简答:这种累进的、阶梯式的房产税,国内已经开始讨论,在国际上也有经验可循。未来出台的政策,很有可能会把这些都考虑进去,这些政策起到的效果,是使得有多套住宅的家庭减持住房,这对增加房屋供给有一定作用。

房屋信息登记在技术上不存在问题,但在操作中有些问题。我国2014年发布的《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》提出,要“健全城镇住房制度”,建立以土地为基础的不动产统一登记制度,在2020年之前实现全国住房信息联网。但是,全国住房信息联网的工作进展并不顺利。此前,时任财政部财科所所长的贾康曾经公开表示,房产信息联网技术不是主要问题,而是因为有些部门和地方顾及相关利益,存在故意控制的举动。

问:您认为房产税在短时间内不会出台,出台后税负不会太高,对房产影响不大。那么,既然房产税调控房价的效果不好,国家为什么要出台房产税呢?房价是根据市场需求、供给决定的,国家为什么要管呢?

简答:城市是现代经济的载体,房价是城市潜力的重要体现,住房是居民财富的最重要组成部分。在发达国家,房产税是最重要的税种之一。因此,从大方向上看,房产税是要推出的。我认为房产税出台会比较慢、实际税率会比较低,是基于现实征税成本的考虑。

关于政府为什么要推出房产税,其实并不仅仅是为了调控房价,而是整个税制改革的一部分。房产税是抑制房价的一个因素,它和其他因素一起,比如城市收入水平、发展潜力等,一起影响房价。

至于国家为什么要调控房价这个问题,真的不好回答。因为你假想了一个脱离政府而存在的市场,这样的市场在现实中是不存在的。政府与市场的关系向来复杂,可以肯定的是,政府是市场的重要组成部分,不是对立的,更不是平行的。供给、需求,都是在一定的市场环境,包括政策环境中生成的。具体到房地产调控,这是个政策管制很多的行业,从规划到供地,从建筑到销售,从税收到杂费,政府本来就是这个市场里最大的玩家、参与者和获益者,怎么能又怎么会不管呢?

问:房产税和房地产税是两个完全不同的税种,我国已经实行不动产统一登记了,对于房屋所有权和土地使用权征收的税种应是房地产税,而房产税仅仅是对房屋征收的税种,两者不能混淆。因为网络甚至报纸上的很多内容都将房产税与房地产税混淆讨论,误导公众,您在前文中也将这两个概念混为一谈了。

简答:感谢你的认真仔细。文中使用的房产税和房地产税都是泛指,因为目前并没有出台具体的法律和政策,也没有标准的说法,因此只是用来指代对房产征收的税。2003年出台的政策用的是物业税的概念。未来出台的税法,也可能会使用不动产税的概念。在我国土地公有、商品房所有者已经交过一次土地出让金的背景下,对“地”征税在法理上也有争论。不同的叫法,背后的实质都是对房产征税。叫房产税还是房地产税,还是留给语意专家和法律专家去争论,我理论上愿意作为泛指的词语使用。

问:如果按照房子的比例征收房产税的话,那么在大城市租房,房产税会不会全都由租房子的人出?

简答:大城市供需弹性都小,征房产税的话,最后落在租客头上的可能性要多一点。

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