本文来源：REITs行业研究 (ID:REITsResearch)，华尔街见闻专栏作者
有利于REITs市场发展的正面因素不断累积。利率下降，信用利差收窄，投资者预期下行，这有利于REITs潜在需求的培育。资产增值预期下降，则有利于REITs产品潜在供给的扩大。最近，核心城市商办物业市场大宗交易越发频繁，这也说明机构投资者对于核心城市的不动产日益关注，REITs市场的底层资产越发成熟。丰富的不动产类别有利于REITs市场发展，租售并举和农村土地改革，也提供了REITs市场发展的历史机遇。历史上看，我国REITs市场的发展，经常和租售并举，住房保障有关联。农村土地制度的改革，支持集体经营性建设用地流转，也为REITs的推进增加了新的基础资产可能来源。
作者丨中信证券研究
REITs市场发展的诸多正面因素
REITs市场建设需要更多的优质基础资产，而利率下降，信用利差收窄等诸多因素，成为REITs市场发展的催化剂。
有利于REITs市场发展的正面因素不断累积。利率下降，信用利差收窄，投资者预期下行，这有利于REITs潜在需求的培育。资产增值预期下降，则有利于REITs产品潜在供给的扩大。最近，核心城市商办物业市场大宗交易越发频繁，这也说明机构投资者对于核心城市的不动产日益关注，REITs市场的底层资产越发成熟。
丰富的不动产类别有利于REITs市场发展，租售并举和农村土地改革，也提供了REITs市场发展的历史机遇。历史上看，我国REITs市场的发展，经常和租售并举，住房保障有关联。农村土地制度的改革，支持集体经营性建设用地流转，也为REITs的推进增加了新的基础资产可能来源。
参考海外REITs市场，REITs投资不能离开产业研究。尽管REITs具备明显的固收产品特征，但未来对REITs的投资，不能离开产业研究，具体来说，即不能离开对基础资产的分析。我国地域差别较大，物业业态差异较大，对REITs基础资产的研究提出很高要求。
看好具备丰富底层资产的公司。我们认为，随着REITs市场的发展，具备丰富底层资产的公司值得青睐，因为这类资产可能会获得重估的机会。不过，并不是每一类资产都有构建REITs底层资产的可能。我们认为，核心城市的资产较之非核心城市更适合机构投资者持有；长租公寓资产更加符合政策方向。我们看好招商蛇口和万科A。
看好房地产基金管理公司的投资机会。我们认为，在过去一两年，房地产基金管理公司面临双重压力。其一是来自于社会固定收益类产品预期收益率过高带来的募集资金压力，其二是来自于经济增速下行带来的基础资产收益下行压力。当前信用利差开始收窄，经济增速开始启稳，出现对房地产基金有利的经营环境。
如果REITs市场能得到进一步的发展，则意味着房地产基金在管资产“融投管退”出路更加清晰，资产规模增长因素更加明确。我们期待看到房地产基金管理公司新成长时代的开始，看好光大嘉宝。
风险提示：基础资产租金收益率过低的风险。REITs市场发展的相关政策仍不十分明朗的风险。
海外数据中心IDC公司为什么要做REITs？
海外IDC巨头青睐REITs（房地产信托投资基金），实现资产流动性改善、有效税率降低等。全球IDC市场快速发展，A股IDC板块初现，我们看好全球和国内第三方IDC厂商的长期前景，建议关注：Equinix，Digital Realty Trust，光环新网，宝信软件，数据港、万国数据等。
报告缘起：海外IDC巨头青睐REITs（房地产信托投资基金），实现资产流动性改善、有效税率降低等。
全球REITs化IDC厂商占全球IDC市场份额比重约30%，包括Equinix、Digital Realty Trust、CyrusOne、CoreSite、Quality Technology Services、DFT Communications等。
REITs作为房地产证券化的重要手段，可以将流动性低的房地产投资转化为资本市场上可交易的产品，帮助发行人增加流动性，并降低有效税负(派息税前扣除)，数据中心REITs作为REITs市场重要分支。IDC厂商拥有大量数据中心资产，亦需要大量资金进行IDC资源自建和收购，因此对REITs模式极为青睐。
（一）案例：Equinix，内生+外延业务模式受益于REITs化
Equinix在2012年宣布向REITs转变，于2015年正式成为房地产企业。转型REITs后，公司经营杠杆大幅提升，并推动业务快速增长，市值至今上涨216%。公司转型后三年资本支出为8.7/11.1/17.7亿美元（+28%/28%/59%）,收购支出为2.5/17.7/39.6亿美元（2013/14年为0.5/0亿美元）。
得益于REITs化，Equinix转型后三年的收入平均增速为22%（转型前三年为15%），EBITDA平均增速为23%（转型前三年为16%）。Equinix的数据中心数量从2015年的115个上升至2018Q3的183个，2019年Equinix还计划新建设24个数据中心，并计划收购若干家知名IDC厂商的资产。
（二）案例：Digital Realty Trust，全球最大批发型数据中心
Digital Realty Trust（数字房地产信托公司，简称DLR）2004年上市时拥有23座数据中心，占地52万平方米。自2004年上市以来，DLR派息额逐年增加，曾经入选全球Top 20 Dividend Stocks。借助REITs化带来的融资能力，
DLR目前在全球拥有214座数据中心，近三年的营业收入为21.4/24.6/30.4亿美元，（+21.5%/14.7%/24%），近三年净利润为4.3/2.5/3.3亿美元，（+43.7%/-41.8%/33.4%）。
（三）他山之石：国内IDC厂商REITs化的可能性
目前中国IDC市场持续保持高速增长，2017年市场规模达到946亿人民币（+32%）,预计到2020年，将达到2000亿人民币。第三方数据中心快速崛起，投资人看到了国内数据中心REITS化机会，并开始关注中国IDC厂商REITs化的可能性。
REITs化的可能性：1、国内IDC市场规模快速增长，各IDC厂商对外投资、并购的资金需求较大。2、目前国内IDC厂商融资方式大多以银行贷款为主，信贷金额及使用方向等受到较大约束。
潜在风险：1、大多国内IDC厂商营收结构复杂，除IDC相关业务以外还有大量其他业务；2、国内IDC厂商物业租期相对较短，可能无法满足REITs条件。3、国内外税收政策不同，国内开展REITs可能面临双向征税的问题。
（四）风险因素
宏观经济波动导致IT支出不及预期风险；全球云计算市场不及预期风险；数据泄露&运营事故风险；核心技术人员流失风险等。
（五）投资策略
全球IDC市场快速发展，A股IDC板块初现，我们看好全球和国内第三方IDC厂商的长期前景，建议关注：Equinix，Digital Realty Trust，光环新网，宝信软件，数据港、万国数据等。
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我们认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与房地产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。
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❶ ID：REITsResearch
原标题《RCREIT研究丨专题报告：有利于中国REITs市场发展的正面因素不断累积》