3月18日，碧桂园在发布财报后举行业绩会。在业绩会上，碧桂园主席及执行董事杨国强称：
我自己看好三四五线。现在农民工的收入上涨，现在收入两三千块钱。但是在一二线上万城市买房子是比较困难的。中国的未来是，现在的农民工的房子在哪里。他们是不是回到小农村住，生活好后，会不会移到县城，我觉得五六千块钱的房价他消费的起，我是看好的。中国现在很多县，五六千的房价也不少。
有媒体问到碧桂园裁员的问题。碧桂园总裁莫斌称：
首先声明，碧桂园没有裁员，主席说凡是跟着碧桂园一起成长的人，我们都希望留在碧桂园，随着企业的发展，业务范围越来越广，我们会招聘更多的人，一定不会裁员。正常企业的优胜劣汰是要做的，不合格的员工一定会进行优化。
碧桂园今日午间公布2018年财报，营收和核心盈利双双好于市场预期，合同销售金额和面积也同比增长。
截至2018年12月31日止年度，归属股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元，归属股东权益的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%。
2018年，碧桂园营收、毛利润、净利润等核心财务指标大幅增长，营运资本充裕。
以下为碧桂园业绩会实录。出席的碧桂园高管包括碧桂园主席及执行董事杨国强、总裁及执行董事莫斌、首席财务官兼副总裁伍碧君和常务副总裁程光煜。
莫斌：各位记者朋友，大家下午好！欢迎参加碧桂园2018年度业绩发布会。
2018年，在行业调控不断深入的大环境下，公司砥砺奋进，行稳致远。接下来，我将代表管理层从业绩亮点、经营回顾和业务展望三个方面向大家系统介绍公司情况。
一、业绩亮点。
首先，集团权益销售额持续领跑行业。2018年集团连同其联合营公司，共同实现归属与集团股东权益的合同销售额约为人民币5018.8亿元，同比增长31.25%。
2018年得益于集团敏锐地捕捉到不同市场、不同人群的置业需求，有效把握了推货节奏，集团权益销售去化率高达76.4%。未来，集团将继续根据市场需求情况，小步快跑，灵活合理推出货量，保持稳健业绩。
此外，伴随过去两年销售额的逐步释放，公司结算收入也稳步增长。期内，集团实现收入约人民币3790.8亿元，同比增长达到了67.1%。截止2018年末，集团录得不含增值税的已售未结算收入达到了6627亿元，未来结算收入增长是可以期待的。
收入大幅度增长的同时，集团的盈利水平也在稳步提升。2018年集团毛利润达到人民币1024.8亿元，同比增长74.3%，结算毛利率进一步回升，同比增加了1.1%，达到了27%。
销售规模和利润规模以外，公司治理是先有质量的销售，狠抓销售回款：2018年，本集团取得房地产权益销售现金回笼约人民币4577.9亿元，权益销售回款率高达91%，继2016、2017年后，在行业资金面持续收紧的背景下，连续第3年实现正净经营性现金流。
值得一提的是，在公司系统性的资金管控下，集团现金非常的充足，截止2018年期末，公司现金余额约为人民币2425.4亿元，占总资产比例达到14.9%。同时，现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达到1.92倍，经营稳健。
不仅如此，在2018年权益合同销售额同比增长31.25%的前提下，本集团净借贷比率为49.6%，同比下降7.3%，是行业内为数不多的兼顾了规模增长和负债管控的企业之一。未来，集团将进一步夯实经营基础，稳步提升业绩。
二、经营回顾。
接下来，我们对2018年的主要经营情况做简要回顾。
只有高度重视安全问题，彻底清除安全隐患，抓好质量，才符合碧桂园，主席经常对我们提的“对人好，对社会好”的经营理念。2018年，我们坚决推行提质控速，行稳致远，落实安全第一。
安全生产是企业追求的长期目标，我们认为，安全事故的发生由人、物、环境这三个层面的不安全因素所共同导致，为此，我们建立并实施全面的安全管控体系，并针对重点安全问题做了彻底、有效的整改。
同时，公司严格把控工程质量、全面强化管控措施；研发智能制造，机器人技术并与现有建造方法相融合；统一工程技术标准，从源头处真正的提升质量水平。
“人才”是碧桂园的核心竞争力。截止2018年底，本集团在职的博士已经达到了1328位，在不同岗位施展才华，当中超过300人晋升为项目总经理及以上级别的核心管理人员。如今，碧桂园已经成为房地产行业优秀职业经理人的重要聚集地。
集团项目的地域分布极广，2018年集团完成了进驻中国内地所有省份的布局，也包括香港。
截止2018年期末，集团业务分布于中国内地31个省、269个市、1156个区和县，项目总数达到2148个。随着城镇化进程持续推进，广大城镇市场是大有可为，碧桂园将继续为老百姓建造更多安全、美观、经济、适用和耐久的房子。
坚持主业的同时，碧桂园不断挖掘房地产相关业务的价值潜力。2018年6月19日，碧桂园成功分拆物业板块，碧桂园服务在香港联交所成功上市，回馈投资者对我们的信任和支持。
惟有不懈创造社会价值和经济价值的双丰富，才能为企业创造更广阔的经营环境，最终实现“让社会因我们的存在而变得更加美好”。为此，碧桂园践行企业社会责任，坚持扶贫事业22年。
自1997年至今，碧桂园通过产业扶贫、就业扶贫等方式对贫困地区进行结对帮扶，主动承担9省14县近34万建档立卡贫困人口的脱贫工作。另外，集团及创始人家族也通过开设免费高中，职业学校和助学基金等方式进行教育扶贫，为贫困学生提供教育资源。
展望未来，公司相信，世界会给最有竞争力的公司开绿灯，我们将继续努力提升经营质量。
三、业务展望。
在房地产业务方面，集团土地储备丰富、布局均衡、货量充足，可有力支撑集团业绩保持平稳健康发展。
得益于公司的业务前瞻性，碧桂园提前深度布局粤港澳大湾区，储备了大量优质土地资源，高度契合国家区域发展战略。截止2018年末，集团位于大湾区内的权益可售资源的建筑面积已经超过2544.5万平方米，权益可售货值达到3721.2亿元，储备领先同行，开发价值是巨大的。
科学技术是第一生产力，机器人业务是碧桂园顺应科技进步趋势而做的提前布局，可提升工程质量与安全。我们要做为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业，让人们的生活更加美好，同时也助力国家科技进步。
基于业务规模，碧桂园的业务场景对智能建造有较强需求。目前，碧桂园机器人公司博智林正引入行业顶尖人才，已吸引超过200名博士加盟，同时与清华大学等高校及一些国际顶尖机构建立了联合研发等合作。未来，我们将着力打造机器人的全产业链，结合高质量建造体系，重点研发建筑机器人，提升建造质量与安全水平。另外我们也将把机器人应用于社区管理和智慧餐饮。
过去27年，碧桂园从乡村走向世界；如今，我们响应十九大提出的乡村振兴计划，再次聚焦发源之地，发展现代农业。我们将打造科技型农业、平台型农业，国际型农业，做现代农业系统方案服务商。
我们引入世界一流的农业生产技术、设备、从研发、生产到销售，打造农业全产业链，与农民共享现代农业发展的红利，为社会提供安全、好吃、实惠、丰富的农产品，为地产主业增添附加值。
最后，感谢各位对碧桂园的信心和支持，我们将不负时代、行稳致远，谢谢大家！
主持人：谢谢莫总的介绍，现在开始答问的环节。
问：1、去年下半年提出了提质控速，全年的数据来看，零售的增速还是保持的，具体采取了那些措施，管理层感觉效果如何？2、去年七、八月份只公布权益销售金额，流量金额不再公布了，为什么这样选择，以后还会不会公布流量金额，还是只公布权益的，出于怎样的考虑？
杨国强：第一个问题由莫总回答，我来回答第二个问题。如果说销售了多少金额，财务数据方面，我们主导占了50%以上，就可以在会计中说是我们自己的，也不知道有多少是合作的。这样的话，人家不知道公司的权益是多少。公告中说跟很多人进行合作，这些人也占了不同的股份，不同阶段的合作方拿了土地，想跟我们进行合作，例如他们占了49%，我们占了51%，有的多，有的少，不同的阶段也有不同的情况。如果不这样改的话，人家就不会明白。从长远来说，这样公布，大家对于碧桂园的销售就会一目了然，大家对我们了解的更加的清楚，因此进行了这样的改变，更加的令大家理解。有一些项目是合作的，有的阶段多，有的阶段少。
莫斌：去年下半年主席提出提质控速，行稳致远，我们将保安全，保交楼作为重要的工作，我们一贯坚持这样做的，去年下半年到今天为止，我们将这个当成首要的工作任务，主席再三要求安全和质量永远是第一，我们追求零伤亡和零瑕疵。项目的安全和业主的满意度达到不断追求的目标，因此在行稳致远做了相关的工作，尤其是每个环节和周期都做了细致的工作，这里不一一的列举。目前为止，整个进展情况非常的好，我们希望通过高速发展进入平稳健康发展过程中，将管理系统夯实的更加的强劲，谢谢。
杨国强：强调一点，速度和效益让位于安全和质量。我要求莫总在安全和质量保证的前提下，才能够往前走。速度和效益让位于安全和质量。不然的话，公司走不远。
问：1、今年的借贷比例下降了7.3%，下降的幅度比较大，原因是什么？同时借贷成本上升了，现在是6.1%，比去年上升了89%，管理是怎样的，是否会想办法再降低借贷的成本？2、刚才提到机器人业务的发展，是否需要投入更多的资金？
伍碧君：借贷之所以降的这么快和这么多，因为我们的经营是良性的，大家看到我们连续几年都是经营性的现金流为正，而且现金回款非常的强劲，这是我们净负债比率进一步下降的主要原因。借贷成本上升，大家知道无论是境内还是境外，去年整体的资金成本上升的比较厉害，我们在里面算是控制的比较好，比平均上升的要少。而且2019年随着市场资金面没有2018年那么紧张，2月份资金已经开始下降，也是符合预期的，我们会比行业的平均水平控制的更好一些。
杨国强：机器人是国家的号召，也是未来的发展方向，我们会不断的努力去做。你们应该可以感受到，我刚才查了香港楼盘建筑的成本接近3万元/平方米。今天中国农民建筑工资最近三至五年提升的比较多，年轻人很少进入这个领域。我原来也在地盘做建筑工人的，这是比较辛苦的工作。三十年来，除了泵送混凝土之外，没有什么技术进步。机器人发展到今天比较成熟了，我们有社会责任，也效应国家的号召，也是社会的需要。我们认为解决质量和要求是比较有效的手段。机器人技术的发展，得到的效益或者是对社会的贡献，我认为是巨大的，我们目前正在路上。大家已经看到我们努力的方向，我们为了了社会的发展和进步。现在的技术已经成熟了，因为我们自己有场景，有很多的建筑工地，我们可以进行试验，可以完善技术，我们认为这是值得去奋斗的，我们也有经济的能力，因为投入不是巨大的。研发的成本不是很多，研发成功后才可以量产，才会产生效益。
问：1、2018年整个市场环境的波动比较大，我们刚才看到业绩的公布，碧桂园的营收和利润都超过了市场的预期。碧桂园应对市场和内部管理方面，请您进行补充的介绍。2、2019年整体经营布局，碧桂园对于市场的预期是多少，有没有具体的数值。
莫斌：中央政府所出台的所有政策都是为了房地产市场持续健康的发展，我们作为碧桂园和行业的龙头企业，我们希望市场平稳健康的发展。我们也相信市场一定会平稳健康，只有平稳健康的市场，对于整个行业来说都是非常好的机会。我们也希望在平稳健康发展的市场中，有更多的机会。我们的机会也来源于自己内部竞争力的提升，主席经常跟我们说一句话，全世界都会为有竞争力的企业开绿灯，我们打造全周期综合竞争力方面，在今年会进一步的加大力度，去占领市场，也为中国房地产市场，为民生市场，特别是为老百姓监造又好又实惠的房子，做出我们的努力。
问：1、公司去年为止土地储备和可售资源，PPT介绍到大湾区有3790.8亿元，潜在有5000多亿元，大湾区占可售资源的比例是多少？2、小杨主席去年底正式上任，您作为父亲和主席，评价是怎样的？
杨国强：Very Good（非常好）。
程光煜：莫总在PPT的介绍上提到了二级市场有差不多1.7万亿的土地储备，一级市场差不多是1.17万亿。在大湾区二级的市场是3790.8亿元，一级市场大概是5500亿元左右。
问：您提到说，今年可能坚持提质控速，具体拿地投资和去化率和结算面积方面，有没有具体的指标。净利率下降到大概9%左右，应该是近年来公司相对比较低的水平。销售费用翻倍到160亿元左右，研发费用首次出现。
程光煜：因为今年房地产市场的主基调是稳，稳地价、稳房价，稳预期。我们有丰富的土地储备和良好的市场分布，我们会根据市场呈现出来的机会，做合理的投资。我们相信现有的土地储备足以支撑全年的发展。同时对于去化率来讲，我们通过合理的货量铺排以及以销定产，保持去化水平的基本稳定。
结算面积这里，截止2018年12月31日，流入到今年已经销售可以交付的量接近4000亿元。我们相信这个数据是比较好的，因此不做特殊的安排。
销售费用严格的讲，管理口径上的销售费用跟签约额的比例，我们认为是控制在合理的范围之内的，谢谢。
问：1、之前有报道说，碧桂园在内部会议中有一些裁员的行动，管理层是否可以澄清裁员的消息，是不是正确，还是内部员工的调动？2、集资方面的问题，管理层说今年的资金环境可能会出现松动。中央释放的流动性，没有放在房地产领域。碧桂园是否在内地由集资的需要？
莫斌：首先声明，碧桂园没有裁员，主席说凡是跟着碧桂园一起成长的人，我们都希望留在碧桂园，随着企业的发展，业务范围越来越广，我们会招聘更多的人，一定不会裁员。正常企业的优胜劣汰是要做的，不合格的员工一定会进行优化。
伍碧君：成本方面，虽然房地产资金没有增加，但是整体资金的成本是在下降的，这一点大家都看得到。如果没有出现巨大的变化，我们预估碧桂园的融资成本在2019年控制在比较好的情况下，应该不会比2018年有上升，目前的预算是有所下降。
问：我们关注到碧桂园进行新一轮的内部结构优化，做优化的初衷是什么，下一步还会有什么新的动作，我们想通过内部架构的优化，使碧桂园发生怎样的变化？
杨国强：不同的东西每天都在谋划如何适应，公司为了应对接下来的社会竞争和变化，我们会进行很多方面的调整，这些永远都是需要的。
问：1、什么时候可以见到小杨主席，去年说给他的手提电话，现在也没有给。2、市场如果是平稳发展的话，盈利空间达到30%，这是给投资者的预期？大家都在没有目标的情况下往前跑，碧桂园每年的增长是30%到40%，这是否是碧桂园稳健的标准？3、杨主席说香港3万元/平方米的成本是否觉得比较贵了，还是觉得香港的项目的收益率差了一点点，今后是否会收缩？
杨国强：我们在香港还在学习，我们在中国大陆做的比较大，香港是不小的市场，不存在收和放的问题。你提到的3万元/平方米是预算的问题，我们只有努力的前行，自己不能乱来的。国家也希望房地产行业稳健的发展，包括房地产市场和价格。我们要跟随国家的步伐走自己的路，至于你说，进步的比例方面，作为企业我们要行稳致远，先要稳健，接下来再努力。大家看到，最近的五年，我们一步步的走过来，看到我们的发展，大家也知道碧桂园是非常努力的，我们不断的奋斗。我们在全中国有2000多个项目，去到中国任何有我们项目的地方，看到我们的小区，看到我们的管理，我们的房型。中国一定会走到现代化和城市化的阶段，现在每一天都在进行之中。我们去了很多的地方，我们不断的努力，我们接下来会更加努力的奋斗。
问：1、棚盖政策调整，对于公司销售项目的影响，2019年第4季度来看，三四五线城市的去化率是否出现了变化？2、一二月合约房价销售比，相对于2018年是下降的，主要是什么原因。是否会对未来的毛利率产生影响？
杨国强：你说三四五线城市的销售下降，我不知道一二线城市的销量量上涨了吗，你的数据是怎么来的，一二线城市成长了吗。实际上随着国家大的因素，国家对于房价的控制是平稳的。你提的问题，我认为是国家整体的问题。你的数据是否意味着一二线城市的房价卖得比较好，我不认同的，因为你提到三四五线城市的问题。
问：三四五线城市未来的去化率是否会下降，预期是怎样的？
杨国强：预期我是比较看好三四五线城市，这是我的感受。大家想象一下，现在农民工的工资已经升上来了，而且升的比较高，过去只有二千多元，没有办法购买房屋。现在上升了以后，他们会在10000元/平方米的城市购买房屋是比较难的，没有学校的农村是比较麻烦的。因为每个家庭都有孩子的，因此就会在城镇居住。现在的农民工，他们的房子在哪里。原来农村的房子，是不是真的回去居住，而且只有二三亩地，如何满足生活。经济条件好了以后，就会将父母和孩子搬到城镇居住，原来农村的房子因为很多人离开了，学校就会没有了。长远来说，我是比较看好三四五线城市的，因为他们可以消费得起五六千元/平方米的房子。现在中国一些县区均价还是处在五六千元，或者是一万元以下，如果你是农民，很多年离开农村，学校就没有孩子。一二万元/平方米的城市可以满足就业、医疗、交通、教育。我七八个月前到清远市进行扶贫，有一个农村原来是400人，我去了以后，他们为我介绍，现在已经有300多人出去打工了。只剩下100多人了，房子都是几十年的，有的房子崩塌了，长满了野草。这里还能建学校吗，这就是中国农村的现状。我对碧桂园的明天是充满信心的，我认为追求美好生活的中国人，大家这么勤劳，这么聪明，永远都在路上。
我们国家有这么好的政策，有这么好的领导，他们会带领国家不断的进步，不断的改革开放，因此我对国家充满美好的信心。在不同的阶段，总有不同的调整，这是正常的。
程光煜：一二月份的销售均价是8500元/平方米，这与成交的因素有关。今年的春节比较早，二月初就过春节了，因此一二月份很多人返乡，导致成交结构下降了。
问：1、毛利率的问题，今年公司的毛利率有改善的情况。跟同行对比，大家都做得很好。毛利率是否有进一步提升的空间，碧桂园想做服务大众的角色吗，认为毛利率不是很重要的。机器人的投入后，是否可以提升毛利率，也可以带动盈利的增速。2、程总说的4000亿元的已售未结是之后入帐，是指今年吗？
莫斌：公司是民生地产企业，主席一直教育我们，要建造老百姓买得起的房子，给老百姓带来更多的实惠。我们不断的提升全周期的生命力，我们服务社会，也让企业有健康持续的发展。
伍碧君：也为股东赚钱。
主持人：谢谢大家，由于时间的关系，不能再继续提问了，我宣布碧桂园2018年度业绩公布记者招待会，圆满结束，谢谢各位一直以来的关注和支持，希望大家继续的关注，谢谢！
