本文来源：大摩财经 (ID:damofinance)，华尔街见闻专栏作者
出品|大摩地产（ID：damoland）
泰禾集团（000732.SZ）用人失察，再次陷入风波。昨日有消息称加盟泰禾集团仅一年的副总裁余智晟失联。泰禾方面证实余智晟以处理个人事务为由休假，又称通过权威部门了解，余智晟的事情与泰禾没有联系。资料显示，余智晟2018年加盟泰禾任副总裁，主要负责广深区域地产业务及“泰禾+”板块的外联事务。今年1月，泰禾集团品牌中心原负责人辞任后，余智晟主动请缨接手品牌部。
此前余智晟长期在深圳政府部门工作。曾担任深圳市文化局副局长、深圳市民政局副局长、深圳市福田区委副书记、政法委书记等职务。加入泰禾之前，余智晟曾在中科创公益基金会任执行理事长，该基金会隶属于中科创集团，由中科新材（002290.SZ）实控人张伟创建。余智晟在政府系统工作时，他的直属领导为深圳市前市委副书记、政法委书记、社工委书记李华楠。4月10日，李华楠被双开。同一日，深圳警方通报打掉了张伟为首的涉黑犯罪集团，张伟被逮捕。媒体报道称，自4月11日起，余智晟就没有再在办公室出现过。余智晟失联的具体原因尚未有官方结论，但若其果有问题，泰禾集团将难辞用人失查之纠。
艰难一年
自2017年底泰禾天津项目大火以来，泰禾集团就风波不断，被现金流紧张、裁员和高管离职等风波紧紧包围。泰禾集团4月12日披露的2018年报显示，去年泰禾营收309.85亿元，净利25.55亿元，同比分别增长27.35%和20.25%，总资产2431.4亿元，同比增17.8%。
但业绩增长没能掩盖泰禾集团依旧严峻的负债问题。财报显示，截至去年底，泰禾集团货币资金148.95亿元，但负债总额达到2112.47亿元，相比2017年末的1813.02亿增加了近300亿元，资产负债率高达86.88%。
2018年，标普、惠誉、穆迪先后将泰禾集团的主体信用评级下调。而在今年1月，联合信用评级将泰禾集团列入信用等级观察名单。年报披露之前，泰禾集团于4月1日披露了上市以来最大规模的高送转预案，拟向全体股东每10股转增10股，同时每10股派发现金红利2.2元。该预案一出就遭到深交所连夜追发关注函，要求其对公司经营情况和分红决策进行说明和解释。
值得一提的是，关注函同时提到了控股股东及一致行动人的质押情况，及是否存在强制平仓风险。财报显示，泰禾集团前十大股东的质押比例达到84.4%。而到目前为止，控股股东泰禾投资的质押比例在99.99%以上，其一致行动人黄敏、叶荔的股权也几乎悉数质押。泰禾集团在其13日发布的公告中称高送转预案已获董事会全票通过。除了送股分红稳住股东，泰禾集团还改变了以往激进的拿地风格。泰禾集团的财报中并未明确说明新增土储情况，但根据克而瑞公布的数据，泰禾集团2018年新增土地货值仅有209亿元，而2017年这一数字是509.9亿元。在土地价格节节攀升的2018年土储货值降低近60%，泰禾集团“地王收割机”的风光不再。除放缓拿地外，今年以来泰禾集团采取到了多种手段来应对流动性危机。一季度，泰禾集团发起“以价换量”的项目抢收计划，将北京院子二期，金府大院、西府大院等项目在内的部分房源大幅降价出售。但少量房源降价只是个姿势，解决问题还得卖地。今年3月，泰禾集团一周内将杭州蒋村、南昌茵梦湖和漳州红树湾项目打包卖给世茂集团，回笼资金28.2亿元。泰禾集团的这笔买卖完全可以说是挥泪大甩卖。资料显示，杭州蒋村项目即为西湖区蒋村单元XH0605-18地块，土地面积为7.64万平方米，是泰禾集团在2016以14亿元竞得，而世茂拿下该项目51%股权的代价仅有3.79亿元。而南昌茵梦湖项目是泰禾集团规模最大的单个项目，计容建筑面积93.53万平方米，泰禾集团在2018年共计花费29.3亿元将其收入囊中，世茂获得51%控股权的代价为18.06亿元，以目前的价格来看也称得上划算。至于漳州红树湾项目，泰禾集团保留了60%股份以保证其财务并表。值得一提的是，世茂集团董事局副主席许世坛3月26日在香港业绩会上表示，最近和泰禾在项目上的收购，是双方战略合作一部分，不仅限于一两个项目，未来还会有更多深入的合作。泰禾的流动性警报至今未能完全解除，这家昔日激进扩张的福建房企，能在2019年安然落地吗？