本文来源：REITs行业研究 (ID:REITsResearch)，华尔街见闻专栏作者
标准REITs推出对居民、金融业和房地产业都意义非凡：REITs如果推出可谓现象级政策，意义非凡：1）对居民而言投资不动产不再是难事：REITs通过证券化手段将不可分割的大额不动产变为小额的不动产基金，REITs本身具有高风险收益比、高分红比例的特点，并且同现有的金融资产关联性较低，居民将可通过投资基金共享不动产成长的收益；2）REITs将成为继现金、股票、债券后的第四大类金融资产：REITs作为兼具金融和不动产的属性的第四类资产品种，它的推出能够丰富国内资本市场产品的重要工具，在二级市场具备价值发现的功能，不动产市场的真实情况通过REITs价格得到反应，为货币政策制定和实施具备重要的指导意义，且该类资产规模巨大。3）有利于盘活存量房地产减少不必要投资：REITs投资有利于盘活现有物业资产，在房住不炒的长效逻辑下，可以减少不必要的新增地产投资。
作者丨天风证券研究所房地产团队 陈天诚 徐超
REITs通俗讲是一种基金，和股票基金类似，只不过募集资金投向的不是股票组合而是房地产组合：REITs（Real Estate Investment Trusts）房地产投资信托基金，是一种通过发行股份或者收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按高额比例分配给投资者的一种信托基金。REITs最早于 1960年出现在美国，后于 1971年出现在澳大利亚。在亚洲市场上，REITs最初于2001 年出现在日本，其后于 2002年在新加坡出现，紧接着在台湾和香港等地相继推出。截至2017年底，全球有37个国家和地区建立了REITs市场，总市值约为2万亿美元。
标准REITs往往指的是上市的公募型的权益型REITs，目前国内主要是一些私募类抵押型REITs：根据资金投向不同，REITs 可分为权益型、抵押型和混合型。其中，权益型 REITs 拥有并经营收益型不动产，同时提供物业管理服务。获得不动产的产权以取得经营收入，投资者的收益来自租金和不动产的增值，是REITs 的主导类型，最为常见；根据募集方式不同，分为公募型和私募型，公募型REITs向全社会募集、流动性好、资金可得性强；根据组织结构不同，有公司制和信托制，公司制REITs上市主体是股份制公司实体企业，红利发放等方面符合REITs条例的有关规定，往往适用《公司法》；信托制REITs通过设立信托投资不动产支持证券或不动产项目股权间接持有不动产资产，适用《基金法》，美国主要是公司制，亚洲国家更流行信托制，因为结构更加灵活。
REITs有流动性好、独立性强、风险性低、收益率高等特点：REITs具有1）流动性好：标准REITs往往是上市公募的，因此流动性好，投资者多元且可自由进出；2）独立性强：REITs与其余大类资产的相关性性对较低，有效分散组合风险；3）低风险：REITs虽然有来自消费者习惯改变或是就业下降等等导致供需改变所带来的风险，然而其收入、成本、租约的稳定性仍然较强，相应风险较低，反应了REITs的债券化特性。4）收益率高：高当期回报意味着更多的再投资机会，投资者的投资参与度提高；另外即使在熊市中，投资者也能收获比较稳定的收益，在过去40年的年化收益率权益型REIT以12.12%的年收益率领先其余指数，同时也高于10年定期国债收益率，1990-2018年的月股息率1.13%。
标准REITs推出对居民、金融业和房地产业都意义非凡：REITs如果推出可谓现象级政策，意义非凡：1）对居民而言投资不动产不再是难事：REITs通过证券化手段将不可分割的大额不动产变为小额的不动产基金，REITs本身具有高风险收益比、高分红比例的特点，并且同现有的金融资产关联性较低，居民将可通过投资基金共享不动产成长的收益；2）REITs将成为继现金、股票、债券后的第四大类金融资产：REITs作为兼具金融和不动产的属性的第四类资产品种，它的推出能够丰富国内资本市场产品的重要工具，在二级市场具备价值发现的功能，不动产市场的真实情况通过REITs价格得到反应，为货币政策制定和实施具备重要的指导意义，且该类资产规模巨大。3）有利于盘活存量房地产减少不必要投资：REITs投资有利于盘活现有物业资产，在房住不炒的长效逻辑下，可以减少不必要的新增地产投资。
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REITs是什么：兼具不动产、金融属性的第四类资产
房地产投资信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是一种通过发行股份或者收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs 最早于1960年出现在美国，后于1971年出现在澳大利亚。在亚洲市场上，REITs 最初于2001年出现在日本，其后于2002年在新加坡出现，紧接着在台湾和香港等地相继推出。
1）我们认为REITs兼备产业特性（房地产行业获利）和基金特性，在美国与股票、债券、现金相对，REITs被视为第四类资产。
2）REITs本质上是将成熟的不动产物业在资本市场进行证券化，因此REITs既具有金融属性，又具有不动产属性，其金融属性体现在：REITs作为一种金融投资产品，能够为投资者拓宽不动产投资渠道，同时，通过证券化的形式 ， 将流动性较差的不动产资产转化为流动性强的REITs份额 ，提高了不动产资产的变现能力 ， 有利于拓展资本机制，可通过并购、融资等资本运作实现规模扩张；REITs的不动产属性体现在：REITs专注投资于可产生定期租金收入的成熟不动产资产，可少量投资于土地和在建工程等，具有专业的不动产管理团队，有助于提升物业价值，实现长期稳定的回报。
结合REITs的相对优势，我们提出了投资REITs的四大优点：低相关性、低波动性、低风险与高收益。
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REITs的分类：权益型为主，不同物业类型收益率出现分化
标准REITs往往指的是上市的公募型的权益型REITs，目前国内主要是一些私募类抵押型REITs。
根据资金投向不同，REITs 可分为权益型、抵押型和混合型。其中，权益型 REITs 拥有并经营收益型不动产，同时提供物业管理服务。获得不动产的产权以取得经营收入，投资者的收益来自租金和不动产的增值，是REITs 的主导类型，最为常见；抵押型 REITs 是直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资 ， 其主要收入来源为贷款利息，因此抵押型 REITS 资产组合的价值受利率影响比较大；混合型REITs既拥有并经营不动产，又向不动产所有者和开发商提供资金，是上述两种类型的混合。
根据资金募集与流通方式不同，可以分为私募和公募两种形式。根据组织形式不同，可以分为公司型和信托型两类，公司制REITs上市主体是股份制公司实体企业，红利发放等方面符合REITs条例的有关规定，从而获得税收优惠等政策（适用《公司法》），信托制REITs通过设立信托投资不动产支持证券或不动产项目股权间接持有不动产资产（适用《基金法》），美国主要是公司制，亚洲国家更流行信托制。一般来说，信托型比公司型更为灵活。从地域上看，公司型 REITs在美国占主体地位，而信托型在亚洲市场上更为普遍。根据标的物业类型，例如公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业和酒店等，都有相应的 REITs 与之对应。
REITs可以按物业类型划分为：公寓、零售、写字楼、工业地产、旅游、自助存储与健康管理等7个大类，每一物业类型都有其个性化优势、风险、亦或周期。这在保证REITs风险分散化得以实现的同时，也对投资者或是其专业管理团队对每类物业的估值能力有较高要求。
以REITs相对成熟的美国市场为例，近年来主要以零售、工业\写字楼、住宅类、综合类物业占比较高，其中收益率长期看，美国各类型REITs物业年资产回报率稳定在7%-10%之间相差不大，但大幅领先10年期国债收益率。长短期看，美国各类型REITs物业年资产回报率中，投资于工业地产、文旅酒店度假村项目及写字楼的REITs收益较高，
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REITs特点：流动性好、独立性强、风险性低、收益率高
1）流动性好：标准REITs往往是上市公募的，因此流动性好，投资者多元且可自由进出。
2）独立性强：REITs与其余大类资产的相关性性对较低，有效分散组合风险。
从1986-2016年看，REITs股票与道琼斯的相关性为0.654、纳斯达克为0.634、标普500为0.7，整体相关性较低，这对于分散组合风险有明显帮助。
2018年Q4开始，美国股市走弱，但REITs收益率逆市上扬，展现出较强的风险分散能力。根据REITs2018年美国市场的表现来看，2017年，市场表现最好的部分是信息科技股：标准普尔500信息技术部门指数收益率高达38.8％，超过大盘股约15个百分点，REITs收益率仅为1.92%，18年3-10月科技股、大盘股、小盘股收益率均有下降，REITs收益率逆势上升到2.24%：10-12月中旬，科技股、大盘股、小盘股区间涨跌幅达到-7%到-9%，而REITs表现出相对的独立性，收益率达到6.6%。
3）风险性低：REITs虽然有来自消费者习惯改变或是就业下降等等导致供需改变所带来的风险，然而其收入、成本、租约的稳定性仍然较强，相应风险较低，反应了REITs的债券化特性。
根据历史情况，REITs虽然经历了行业的扩张，规模的扩大，但其波动性从始至终都低于股票市场。原因其一：当期股利高，未来收益变化对价格的影响相对较小，波动性小；其二：可预测性强，利于投资者平稳心态，避免失误。REITS短线投资仍需谨慎：需要注意的是，在经济稳定（包含正常的经济下滑周期）的情况下，REITs的波动性较股票低，适合于非专业经营股票的广大个人投资者。而金融危机时期，情况却大相径庭。
4）收益率高：高当期回报意味着更多的再投资机会，投资者的投资参与度提高；另外即使在熊市中，投资者也能收获比较稳定的收益；再者，高当期回报不一定意味着低留存收益和低增长率，管理能力突出的REITs可以通过提高资本利用率来提高增长率，在过去40年的年化收益率权益型REIT以12.12%的年收益率领先其余指数，同时也高于10年定期国债收益率，1990-2018年的月股息率1.13%。
REITs产品的核心基本面特征在于：公募的资管产品，流动性好；长期持有不动产物业，产品收益主要来源于租金和房产升值；大部分收益将用于分红，分配部分仅进行单次征税；主动转手不动产项目以及扩大财务杠杆受到一定程度限制。正因为具有这些基本的产品设计特征，从成熟市场的经验来看，REITs产品的长期回报率较高（表 6）。表6显示，美国REITs市场在15年及以上表现出了超额的平均回报。根据图6，以1962-2016年为例， REITs产品的年复合增长率为12.12%左右，跑赢多项股指，S&P500指数总回报11.53%，罗素2000为11.09%，纳斯达克综合指数为10.6%，道琼斯指数8.78%。
综合国外经验来看，我们认为REITs非常适合养老基金、保险机构等长期机构投资者的需求；在个人投资者层面，REITs不仅使不动产投资化整为零，便于普通投资者参与，给予个人投资者低门槛投资商业物业的机会。
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REITs规模：权益型占比较高，亚洲REITs规模增长空间较大
目前截至2017年，全球有37个城市和地区建立了REITs市场，总市值约为2万亿美元，其中美、澳、新、港市值分别为占比分别为53.5%， 4.2%、2.5%、1.8%， 10年复合增长率分别为11.7%、9.4%、11.9%、14.2%。各地REITs市值占权益市场市值比重均在逐年提升，但亚洲中新、港仍然处于相对较低的水平，未来增长空间巨大。
美国为REITs发源地，REITs类型主要为公司型、公募及上市交易型，并伴随有私募、非交易型。至2018年，在NYSE和NASDAQ上市REITs共226个，市值10476亿美元，占全球市场50%以上。2018年底，美国、中国分部GDP为20.5万亿、13.4万亿美元，而权益市场总市值分部为55万亿、7.1万亿美元，中国GDP约为美国当地65.5%，而权益市场规模仅为美国的12.9%，我们认为随着中国权益市场的发展壮大，以及客观上国内存量不动产规模超过美国（美国不动产规模是27万亿美元，而中国不动产规模是44万亿美元），但目前内地仅有7支REITs，流通值总计45亿美元，且为离岸（香港、新加坡）上市，一旦政策打开，将面临巨大的增长空间。
香港、新加坡、日本上市的共计108支REITs的主要财务数据，研究表明三地REITs的主要财务指标呈现以下特点：分派收益率从高到低依次为新加坡(6.6%)>香港(5.8%)>日本(4.3%)。
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REITs推出对居民、金融业和房地产业都意义非凡
根据国外成熟市场的经验，REITs作为兼具金融和不动产的属性的第四类资产品种，其在国内的推行具有较强的必要性：
1）对居民而言投资不动产不再是难事：REITs通过证券化手段将不可分割的大额不动产变为小额的不动产基金，REITs本身具有高风险收益比、高分红比例的特点，并且同现有的金融资产关联性较低，居民将可通过投资基金共享不动产成长的收益；
2）对金融市场而言又新增了一重要大类资产：REITs作为投资回报较高的资产，将成为丰富国内资本市场产品的重要工具，在二级市场具备价值发现的功能，不动产市场的真实情况通过REITs价格得到反应，为货币政策制定和实施具备重要的指导意义。
3）对房地产业而言有利于盘活全社会存量资产：REITs投资于不动产资产的管理、运营，甚至早期的开发，盘活现有物业资产，资产收益状况在房住不炒的长效逻辑下，REITs能够国内的投资者提供投资一线城市的商业物业、不动产行业的机会，且更为稳健。中国的REITs放开，也为吸引外资助力国内经济。
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❶ ID：REITsResearch
原标题《深度研究丨标准REITs全解析》