华夏幸福:水逆中的太极心法

来源: 地产风声
长江大河,滔滔不绝

本文来源:地产风声 (ID:fangshi488),华尔街见闻专栏作者

《倚天屠龙记》里,赵敏带着阿大,阿二,阿三挑战武当,张无忌替受伤的太师傅出战时,张三丰临战指点张无忌,点出了武当太极的精髓所在:

“用意不用力,太极圆转,无使断绝。当得机得势,令对手其根自断。一招一式,务须节节贯串,如长江大河,滔滔不绝。”

其中有一个“用意”的关键点就是——无使断绝。

两个人过招,胜利的关键在用意,以圆转的太极做到无使断绝,那自己的每一招每一式,必须不被对方打断。不管是守还是攻,都要令对方无法打断己身之连贯性。

纵使在“机”上被打断,在“势”上面也要做到滔滔不绝,节节贯串,如此才能实现真正“无使断绝”。

在地产江湖中,也有一家“心法独特”的企业,在二十年的实践中,持续践行着张真人太极的“无使断绝”,即使是在震荡变化中有忧虑、有焦灼、有跌宕煎熬的2018年之中,也坚持每一招每一式的连贯纵横。

华夏幸福,一家业内最不像地产公司的企业,却一直运行着着武当太极最基本的原则——无使断绝。在基本的心法、招式确认之后,无论顺势逆势,坚持顺应城镇化发展的时代潮流组合出招。

即使是在“水逆”的这两年,在宏观环境及行业调控仍趋紧的情况下,甚至其大本营环京区域楼市压力上行之际,华夏幸福仍能稳住步伐,严控风险,持续增长,并于2018年完成年度销售额1628亿元。

在利润增长上,华夏幸福更是实现了归属于上市公司股东净利润117.46亿元,同比增长32.88%,完满完成了公司此前给到第二大股东中国平安的业绩承诺——2018年净利润增长率不低于30%。

它让我们看到,即使市场动摇,只要对应招式不断,就总能逐渐当机得势。

1

练太极拳,必须练内功。深厚的内功,是能够始终做到“太极圆转、无使断绝”的基础。

产业新城,就是华夏幸福以独门心法练就的深厚内功。

从北京天安门一路向南,奔驰于京开高速,自固安出口驶出,随处可见的,是犹如毛笔沾满红墨写出的大写“G”字母——固安工业园区标识。

这里,是华夏幸福十余年勤练内功心法的大本营所在——固安。

“我爱北京天安门 正南50公里”,直到现在,都是固安最广为人知的广告语。这里也一直是业内的一个热门考察景点。来自全国各地的地方政府和企业考察团,试图了解这家不一样的企业。

但在考察过后,更多人感慨的是——“华夏幸福你学不会”。

成立于1998 年的华夏幸福基业,早期致力于河北省内的城市住宅开发。但自从2002 年开始运营固安产业园区,就开始向产业园区域运营开发商转型。

在产业新城的建设和运营中,华夏幸福逐渐形成了“园区孵化+房地产开发”的独特模式。即,主要通过PPP(Public-Private Partnership)模式,与地方政府合作建设产业园区;同时,在园区内以及周边进行大规模的房地产开发。

以产业发展与城市发展双轮驱动的发展模式,持续投资运营开发区,推动产业价值最大化、园区价值最大化,以及县域经济、区域经济价值最大化。华夏幸福这招“绝杀”,成就的第一个招牌是固安产业新城。

2012年,固安县地区生产总值达92.7亿元,财政收入达到19.38亿元,全县更是累计签约亿元项目120个,总投资超过600亿元。

到2018年,持续发展的固安,更是成为了环京都市圈乃至全国城镇化发展的头号明星之一,全县财政收入达到86.3亿元,地区生产总值达到250亿元。

当小县城蜕变为漂亮的新城,地方政府获得了的大幅增长的GDP和税收,产业园给当地带来了大量就业,华夏幸福在这里练就了产业新城的深厚内功、磨利了手中的模式之剑,也获得了名声、品牌和业绩。

随着固安模式的声名鹊起,复制开始了。产业新城的太极心法,在环京区域、在北京的东西南北五十公里,划下了一个又一个圈。

华夏幸福在这一内功的支持下,仅仅用五年,就跑完了百亿到千亿的长路,一举在2016年迈入了千亿级房企的阵营。

2

要在地产武林中争取一席之地,非千亿不可。

在房地产越发集中的当下,千亿,是所有房企都在争取的未来入场券。但站稳脚跟之后,才能看到,未来是个战场,眼前不仅仅有跌宕市场中的新的时机,也有更多的挑战。

产业新城的运营需要时、运、势。产业新城异地复制,是华夏幸福的一个大坎。

这也是为什么,从2002年与固安县合作开发运营固安产业新城开始,此后十余年来,华夏幸福的“造城运动”都集中在环京区域——这是最靠近首都的中国核心大都市圈,也华夏幸福最为当机得势之地,时、运、势皆在手边。

但鸡蛋不能放在同一个篮子的道理,华夏幸福也清楚。产业新城的异地复制,在2013年,以长三角的嘉善产业新城为头阵开启,走向全国。只是,走出京津冀的异地复制并不容易,不同地方的基底和诉求并不相同。

同样的内功心法,在不同的时机、地点、场合使出,需要配合琢磨出新的招式。

当太极的心法换了场景,换了招式,许多人只看到华夏幸福的速度在异地复制的大坎中慢了下来,却未留意到,攻守的不断转化、距离的不断变化中,这家公司始终承住了连绵不绝的势头,意在都市圈,无使断绝。

2018年,华夏幸福的外地复制“守得云开见月明”。势头不变,机遇也正在逐渐到来。

在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时,华夏幸福积极布局核心都市圈,其产业新城异地复制在2018年进入全面加速时期。目前,华夏幸福在全国范围内已布局15个核心都市圈。

其中,2018年新增18个产业新城,全部为环北京以外区域。其年内新增签约投资额,更是约为1660亿元,成为华夏幸福未来利润增长的压舱石。

2018年年报数据显示,当期,在环京都市圈之外,华夏幸福外埠收入257亿元,同比增长83%,占总收入31%。

其中,外埠收入贡献前五名为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈,分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%。

异地扩张的丰收逐渐成型,让华夏幸福的收入不再依赖环京区域,也因此更加稳健。

异地扩张的增长顺利,也给了华夏幸福更多信心。同时,2018年年末开始,这家敏锐的公司也察觉到了土地市场的种种风吹草动。因此,从2018年四季度起,华夏幸福加快了拿地步伐,聚焦外埠高效区域。

就在刚刚过去的2019年一季度,华夏幸福的土地获取面积更是同比去年增长64%。其中,3月拿地斥资15.82亿,土地储备增加33.7万平。

3

“水逆”过去了,华夏幸福却并没有放松。

未来,是所有企业最大的对手。看清对手,不断出招,持续得势,才有机会持续收获。

如何在未来持续得势?

对于中国房地产业未来的变革趋势,在致股东信中,华夏幸福给出了明确判断:趋势性机会在渐渐远去,结构性机会将持续涌现。顺势而为,抓住结构性机会,成为华夏幸福与未来“持续切磋”的关键。

机会在哪?

华夏幸福指出了三点:未来10年甚至20年,中国房地产市场将呈现空间都市圈化、运营精益化、地产金融化三个特征。

这家公司的判断逻辑源其长期运营获取的市场常识——人口是市场的基石,产业是发展的内核,两者构成都市圈发展最大的基本面。因此,追随都市圈发展的势头、跟着人口和产业的流向而去,市场的空间都市圈化是必须抓住的重要机遇。

而随着行业发展势能差的消失,房地产回归切实用产品和服务创造价值的基本面。华夏幸福也深刻洞悉到,运营能力将成为房地产企业未来的核心竞争力,必须坚持运营精益化、产品服务品质化,以优质产品和服务获取品牌溢价。

最后,基于不动产巨量投资和资金沉淀的天然属性,金融“长钱”与地产结合必将催生更强大的资本和更卓越的房地产企业。这也是为什么华夏幸福能与二股东中国平安一拍即合,签订长期战略合作,成为战略协同伙伴的重要原因之一。

在2018年业绩报告中,华夏幸福也正是提出了新的发展战略:坚持都市圈布局,坚持做强产业新城业务,并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势,开拓新领域、新模式、新地域。

在产业新城方面,公司将继续做强,做到“三个坚持”不动摇:坚持产业新城逻辑不动摇,提升区域价值;坚持一区一策,提升经营水平;坚持精准投资,加速优质资源获取。

在新业务方面,华夏幸福将采取轻资产、重资产模式并举新模式;同时,在做强产业新城业务的基础上,探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域;在地域布局上,聚焦深耕核心都市圈,并将开拓进军都市圈的核心圈,进一步夯实公司在核心都市圈内的布局。

可以看到,历经了水逆的2018年,以“无使断绝”的基本要诀走过异地复制和高规模体量增长的大坎,2019年,华夏幸福进入了新的阶段。

随着二股东中国平安的带着资金和金融优势进入,华夏幸福在坚持产业新城心法的同时,也在不断进行自我的更新吐纳。

从人才构成上看,华夏幸福在2019年年初引入了前华润大将——吴向东,以及其一干强兵,未来或将以其在大型商业地产开发管理运营的增值思路,为华夏幸福的新业务披荆斩棘。

顺势而为的华夏幸福打开了更大的世界,正在继续与更强的未来,不断切磋。

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