本文来源：地产风声 (ID:fangshi488)，华尔街见闻专栏作者
《倚天屠龙记》里，赵敏带着阿大，阿二，阿三挑战武当，张无忌替受伤的太师傅出战时，张三丰临战指点张无忌，点出了武当太极的精髓所在：
“用意不用力，太极圆转，无使断绝。当得机得势，令对手其根自断。一招一式，务须节节贯串，如长江大河，滔滔不绝。”
其中有一个“用意”的关键点就是——无使断绝。
两个人过招，胜利的关键在用意，以圆转的太极做到无使断绝，那自己的每一招每一式，必须不被对方打断。不管是守还是攻，都要令对方无法打断己身之连贯性。
纵使在“机”上被打断，在“势”上面也要做到滔滔不绝，节节贯串，如此才能实现真正“无使断绝”。
在地产江湖中，也有一家“心法独特”的企业，在二十年的实践中，持续践行着张真人太极的“无使断绝”，即使是在震荡变化中有忧虑、有焦灼、有跌宕煎熬的2018年之中，也坚持每一招每一式的连贯纵横。
华夏幸福，一家业内最不像地产公司的企业，却一直运行着着武当太极最基本的原则——无使断绝。在基本的心法、招式确认之后，无论顺势逆势，坚持顺应城镇化发展的时代潮流组合出招。
即使是在“水逆”的这两年，在宏观环境及行业调控仍趋紧的情况下，甚至其大本营环京区域楼市压力上行之际，华夏幸福仍能稳住步伐，严控风险，持续增长，并于2018年完成年度销售额1628亿元。
在利润增长上，华夏幸福更是实现了归属于上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%，完满完成了公司此前给到第二大股东中国平安的业绩承诺——2018年净利润增长率不低于30%。
它让我们看到，即使市场动摇，只要对应招式不断，就总能逐渐当机得势。
1
练太极拳，必须练内功。深厚的内功，是能够始终做到“太极圆转、无使断绝”的基础。
产业新城，就是华夏幸福以独门心法练就的深厚内功。
从北京天安门一路向南，奔驰于京开高速，自固安出口驶出，随处可见的，是犹如毛笔沾满红墨写出的大写“G”字母——固安工业园区标识。
这里，是华夏幸福十余年勤练内功心法的大本营所在——固安。
“我爱北京天安门 正南50公里”，直到现在，都是固安最广为人知的广告语。这里也一直是业内的一个热门考察景点。来自全国各地的地方政府和企业考察团，试图了解这家不一样的企业。
但在考察过后，更多人感慨的是——“华夏幸福你学不会”。
成立于1998 年的华夏幸福基业，早期致力于河北省内的城市住宅开发。但自从2002 年开始运营固安产业园区，就开始向产业园区域运营开发商转型。
在产业新城的建设和运营中，华夏幸福逐渐形成了“园区孵化+房地产开发”的独特模式。即，主要通过PPP（Public-Private Partnership）模式，与地方政府合作建设产业园区；同时，在园区内以及周边进行大规模的房地产开发。
以产业发展与城市发展双轮驱动的发展模式，持续投资运营开发区，推动产业价值最大化、园区价值最大化，以及县域经济、区域经济价值最大化。华夏幸福这招“绝杀”，成就的第一个招牌是固安产业新城。
2012年，固安县地区生产总值达92.7亿元，财政收入达到19.38亿元，全县更是累计签约亿元项目120个，总投资超过600亿元。
到2018年，持续发展的固安，更是成为了环京都市圈乃至全国城镇化发展的头号明星之一，全县财政收入达到86.3亿元，地区生产总值达到250亿元。
当小县城蜕变为漂亮的新城，地方政府获得了的大幅增长的GDP和税收，产业园给当地带来了大量就业，华夏幸福在这里练就了产业新城的深厚内功、磨利了手中的模式之剑，也获得了名声、品牌和业绩。
随着固安模式的声名鹊起，复制开始了。产业新城的太极心法，在环京区域、在北京的东西南北五十公里，划下了一个又一个圈。
华夏幸福在这一内功的支持下，仅仅用五年，就跑完了百亿到千亿的长路，一举在2016年迈入了千亿级房企的阵营。
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要在地产武林中争取一席之地，非千亿不可。
在房地产越发集中的当下，千亿，是所有房企都在争取的未来入场券。但站稳脚跟之后，才能看到，未来是个战场，眼前不仅仅有跌宕市场中的新的时机，也有更多的挑战。
产业新城的运营需要时、运、势。产业新城异地复制，是华夏幸福的一个大坎。
这也是为什么，从2002年与固安县合作开发运营固安产业新城开始，此后十余年来，华夏幸福的“造城运动”都集中在环京区域——这是最靠近首都的中国核心大都市圈，也华夏幸福最为当机得势之地，时、运、势皆在手边。
但鸡蛋不能放在同一个篮子的道理，华夏幸福也清楚。产业新城的异地复制，在2013年，以长三角的嘉善产业新城为头阵开启，走向全国。只是，走出京津冀的异地复制并不容易，不同地方的基底和诉求并不相同。
同样的内功心法，在不同的时机、地点、场合使出，需要配合琢磨出新的招式。
当太极的心法换了场景，换了招式，许多人只看到华夏幸福的速度在异地复制的大坎中慢了下来，却未留意到，攻守的不断转化、距离的不断变化中，这家公司始终承住了连绵不绝的势头，意在都市圈，无使断绝。
2018年，华夏幸福的外地复制“守得云开见月明”。势头不变，机遇也正在逐渐到来。
在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时，华夏幸福积极布局核心都市圈，其产业新城异地复制在2018年进入全面加速时期。目前，华夏幸福在全国范围内已布局15个核心都市圈。
其中，2018年新增18个产业新城，全部为环北京以外区域。其年内新增签约投资额，更是约为1660亿元，成为华夏幸福未来利润增长的压舱石。
2018年年报数据显示，当期，在环京都市圈之外，华夏幸福外埠收入257亿元，同比增长83%，占总收入31%。
其中，外埠收入贡献前五名为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈，分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%。
异地扩张的丰收逐渐成型，让华夏幸福的收入不再依赖环京区域，也因此更加稳健。
异地扩张的增长顺利，也给了华夏幸福更多信心。同时，2018年年末开始，这家敏锐的公司也察觉到了土地市场的种种风吹草动。因此，从2018年四季度起，华夏幸福加快了拿地步伐，聚焦外埠高效区域。
就在刚刚过去的2019年一季度，华夏幸福的土地获取面积更是同比去年增长64%。其中，3月拿地斥资15.82亿，土地储备增加33.7万平。
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“水逆”过去了，华夏幸福却并没有放松。
未来，是所有企业最大的对手。看清对手，不断出招，持续得势，才有机会持续收获。
如何在未来持续得势？
对于中国房地产业未来的变革趋势，在致股东信中，华夏幸福给出了明确判断：趋势性机会在渐渐远去，结构性机会将持续涌现。顺势而为，抓住结构性机会，成为华夏幸福与未来“持续切磋”的关键。
机会在哪？
华夏幸福指出了三点：未来10年甚至20年，中国房地产市场将呈现空间都市圈化、运营精益化、地产金融化三个特征。
这家公司的判断逻辑源其长期运营获取的市场常识——人口是市场的基石，产业是发展的内核，两者构成都市圈发展最大的基本面。因此，追随都市圈发展的势头、跟着人口和产业的流向而去，市场的空间都市圈化是必须抓住的重要机遇。
而随着行业发展势能差的消失，房地产回归切实用产品和服务创造价值的基本面。华夏幸福也深刻洞悉到，运营能力将成为房地产企业未来的核心竞争力，必须坚持运营精益化、产品服务品质化，以优质产品和服务获取品牌溢价。
最后，基于不动产巨量投资和资金沉淀的天然属性，金融“长钱”与地产结合必将催生更强大的资本和更卓越的房地产企业。这也是为什么华夏幸福能与二股东中国平安一拍即合，签订长期战略合作，成为战略协同伙伴的重要原因之一。
在2018年业绩报告中，华夏幸福也正是提出了新的发展战略：坚持都市圈布局，坚持做强产业新城业务，并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势，开拓新领域、新模式、新地域。
在产业新城方面，公司将继续做强，做到“三个坚持”不动摇：坚持产业新城逻辑不动摇，提升区域价值；坚持一区一策，提升经营水平；坚持精准投资，加速优质资源获取。
在新业务方面，华夏幸福将采取轻资产、重资产模式并举新模式；同时，在做强产业新城业务的基础上，探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域；在地域布局上，聚焦深耕核心都市圈，并将开拓进军都市圈的核心圈，进一步夯实公司在核心都市圈内的布局。
可以看到，历经了水逆的2018年，以“无使断绝”的基本要诀走过异地复制和高规模体量增长的大坎，2019年，华夏幸福进入了新的阶段。
随着二股东中国平安的带着资金和金融优势进入，华夏幸福在坚持产业新城心法的同时，也在不断进行自我的更新吐纳。
从人才构成上看，华夏幸福在2019年年初引入了前华润大将——吴向东，以及其一干强兵，未来或将以其在大型商业地产开发管理运营的增值思路，为华夏幸福的新业务披荆斩棘。
顺势而为的华夏幸福打开了更大的世界，正在继续与更强的未来，不断切磋。
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