本文来源：欧阳先声 (ID:xc_oyxs)，华尔街见闻专栏作者
提要：
1、烧钱——只为跑马圈地
2、出租——低效商业模式
3、上市——估值难获认可
4、投资——并行创新基金
据外媒近日报道，共享空间WeWork已经向SEC秘密提交IPO文件了。
这让众多共享办公空间的创业者、投资者都瞪大了眼睛。
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烧钱——只为跑马圈地
2010年创立于纽约的共享办公品牌WeWork，主要为创业公司、自由职业者提供共享办公的空间，甚至中小公司、大企业也已入驻。
目前，其业务覆盖32个国家和地区，会员达到27万人，是共享办公行业的创造者和领跑者。
但是，它的财务状况倍受质疑。
该公司曾表示， 2017年营收为8.86亿美元，净亏损9.33亿美元。
2018年呢？营收为18亿美元，净亏损19亿美元。
收多少，亏多少，这样的企业恐怕也是绝无仅有了。
为什么会这样？
烧钱。
它的钱烧在两个地方：一是抢地盘。
在海外，它甚至布局了小城市。
但在中国，几乎只有一二线城市才有办公业态的发展空间，因此，它的共享办公也只能布局在一二线城市，才能获得规模效应。
即便是北京这样的城市，共享办公的市场规模也是有限的。
北京已有共享办公空间1285家，占全国的三分之一以上。
在中央商务区，哪怕是网格式布局，500米就有一个共享空间，已经相当于纽约曼哈顿的WeWork密集布点了。
一个城市共享办公空间的布点可能不会超过500个，每个共享空间1000个工位，就是50万个工位，或许就是这个城市共享办公发展空间的天花板了。
截至2018年6月底，全国共享空间工位数也仅有200万个，未来，可能不会超过600万个。
因此，谁能占有一二线城市的主流市场，谁能成为行业头部企业，谁就几乎能通吃整个共享办公行业。
二是抢客户。
抢到地盘，就要抢客户来填满共享办公的空间。
烧钱，就是通过租金补贴战，迅速抢占市场份额。
去年，WeWork在全球推出100%返佣金的自杀式租金补贴政策，目的就是赶尽杀绝竞争对手。
在中国，它将中介佣金比例从15%一举提升到25%，同时还在部分新社区推出“租一年赠一年”的五折促销活动。
这也逼得国内竞争对手拼死抵抗，被迫推出大力度补贴，租金集体下调、普遍腰斩，如若不然，势必丧失领地、退出江湖。
也许，WeWork希望在租金补贴战之下，形成类似于滴滴打车独霸江湖的共享办公市场格局。
烧钱需要勇气，来钱更不容易。
有人说：“现在头部的几家企业，除了刚拿到融资的WeWork之外，其他几家都没钱了”。
但WeWork有钱。
WeWork先后获得了120亿美元的融资，其中104亿美元是日本软银孙正义投的。
WeWork把2017年软银投资的44亿美元中的大部分烧在了中国，同时，还在中国融资两轮共10亿美元，继续烧钱抢夺市场。
如果不是为了跑马圈地，WeWork还是会略有盈利的。
WeWork和孙正义这么烧钱，图的究竟是什么呢？
2
出租——低效商业模式
共享办公其实是昂贵的甲级写字楼催生出来的新市场。
它将在私人车库里的创新创业搬到更舒适惬意、成本低廉、便于交流、碰撞创意的有趣空间。
通过提供更好的工作场景和无忧服务，共享办公空间希望用低廉的租金招揽和留住囊中羞涩的创业者们。
但是，创业者们成功率极低、流动性太快，导致共享办公的出租率偏低、营收极不稳定。
虽然，共享办公空间运营商承诺了灵活的租期和面积，但是，承租者的租约灵活性恰恰是出租者的出租率痛点，这与运营商推销宣传的共享办公最大优势形成强烈反差。
于是，共享办公空间积极发展中小企业会员，并为其提供基础与增值服务，有的甚至还提供胶囊公寓、健身运动、托儿教育等延展服务。
但这仍然不足以稳定其出租率。
因此，共享办公又开始转向大企业的定制化办公，这既有利于提高并稳定出租率，而且有利于提升租金溢价。
大企业为何要入驻共享办公空间？
对于大企业来说，共享办公有四大好处：降低运营成本、便利员工上班、就近服务客户、对冲周期风险。
在顺周期中，大企业的发展速度更快，寻求新的合适办公场地颇为不易。
当然，大企业很懂得“买房不如租房、长租不如短租”的道理，在扩张期可以把资金用在更有价值的投资发展上而不是持有重资产。
因此，无论作为临时周转场地，还是低成本扩张，共享办公都是可取的。
WeWork的客户中，千人以上雇员的机构员工已经占到其会员总数的25%，而且数量还在增长，甚至包括亚马逊、IBM、摩根士丹利、百事可乐等世界500强了。
大企业可以把弹性最大的团队放到共享办公空间，比如微软就把纽约的营销团队全部放在WeWork，不但可以省下办公楼的购置与运营费用，而且在市场下行时，可以迅速裁员而不用闲置浪费自己的办公场地。
目前，共享办公已有四个盈利模式，出租办公空间或场地、提供基础与增值服务、发展会员体系、开展其它线上服务或数据服务。
其中，租金收入占比超过80%。
虽然共享办公运营商都表达了对租金的绝对重视，但恰因如此，共享办公运营商们更加无法高枕无忧。
不仅来自同行的跑马圈地和租金大战会让它们寝食难安，而且，相对单一的租金和服务收入结构都单一依赖入驻率，难以抵挡经济周期波动。
一旦市场出现衰退，无论是创业人数、中小企业还是大企业都会快速收缩，入驻率大幅震荡，大企业裁员、小企业倒闭、创业者回家，大部分共享办公运营商将首当其冲、遭遇灭顶之灾。
共享办公如何能稳定地穿越周期波动呢？
共享办公需要调整收入结构，找到逆周期的刚性需求。
比如引进行政、水电、医疗等公共服务，毕竟任何时候，公共服务都是必需而稳定的。
再比如，开展针对个人的技能培训、职业教育等，越是经济不景气，人们越是焦虑，越是需要提升自我。
还比如，提供智能化办公服务解决方案、办公空间动态调节解决方案，以及孵化服务、投融资辅导等。
虽然共享办公运营商偏向于轻资产运营，但在遭遇市场波动和过度竞争时，更容易因丧失阵地而被淘汰出局，因此，有的运营商想自己持有重资产，这依然是在“玩空间”。
如果无法跳出“玩空间”的逻辑，共享办公的市场前景就缺乏想象空间，甚至不靠烧钱想持续玩下去几乎都是不可能的。
3
上市——估值难获认可
没有钱，就不足以安抚共享办公空间运营商的焦虑。
唯有加速扩张并成为头部企业，才能具有规模效应，才有可能抵御周期波动的挑战。
然而，WeWork最近一期融资从160亿美元断崖式缩水至20亿美元，显然是软银愿景基金的沙特和阿联酋投资人对其盈利模式产生质疑。
Wework的融资请求还遭到了荷兰国际集团的拒绝，Wework以烧钱模式的不断扩张让很多银行家都望而却步。
WeWork的融资“失利”，被认为是共享办公行业入冬的一个先兆。随着融资的减少，共享办公跑马圈地的扩张将迅速放慢脚步。
没有更多的投资，WeWork被迫加快了上市步伐。
今年1月，软银的巨额投资“缩水”之后，WeWork的估值仍达到了470亿美元，这是令人称奇的。
毕竟，全球最大、美国老牌的服务式办公空间供应商IWG，拥有超过WeWork十倍的办公室数量，其商业模式也与WeWork相似，同样是基于空间收租和服务收益，其估值不到40亿美元，仅为其预期销售额的1.2倍。
WeWork希望的估值是其预期销售的20倍——显然这是难以成立的，依靠单一的空间收入无法撑起WeWork 470亿美元的估值。
WeWork怎么说呢？
其联合创始人和首席执行官 Adam Neumann认为，它的技术平台非常强大，可以快速选址、快速建模并预算、快速设计空间、快速接受租户，优化成本并提高运营效率。
它还用自己的数据优势和Powered by We为大公司提供咨询和管理服务，所以，它认为自己不是共享办公空间运营商，而是像UBER那样的技术平台公司。
但这依然不能摆脱市场的质疑。
那么，孙正义又如何看呢？
孙正义认为：“WeWork 的业务模式就像是杂志、报纸或者Neflix的付费订阅任务，拥有强大的吸引新订阅客户的能力，一旦开始盈利，其盈利能力都会呈现爆炸式增长。”
如果将WeWork的业务模式比作走下坡路的杂志、报纸的付费订阅，显然更是不合时宜了，恐怕软银自己都有点困惑了，投资“缩水”是否隐隐佐证WeWork的盈利模式仍未清晰呢？
事实上，无论是继续跑马圈地，还是延续租金补贴，无论是继续做空间运营的收租婆，还是做增值服务或延展服务，共享办公都仍是缺乏长期稳定盈利预期、难以穿越周期波动的低效商业模式。
4
投资——并行创新基金
共享办公穿越周期波动的唯一逻辑可能就在于上市圈钱、投资客户。
假如WeWork能够顺利上市，并获得足够的融资，WeWork会怎么玩呢？
其实，WeWork抢的不是办公市场，而是创新市场和创新人才。
创新引领、科技赋能、产业升级、资本推动已经形成了世界发展新格局。
科技早已是第一生产力，唯有引领科技创新，才能引领全球、领袖世界。
国家要做创新国家，城市要做创新城市，企业要做创新企业，个人要做创新人才。
谁能抢到创新人才，谁就能主导创新，谁就可能通过资本投资放大创新市场占有率，甚至垄断创新市场。
尤其是在贸易战、科技战的大背景下，创新市场与创新人才的价值更加突显。
很显然，共享办公空间可以是最大的科技创新工厂，可以源源不断地生产新科技。
如果WeWork用上市获得的资金投资那些创新型中小企业，它或将成为创新科技企业的领投基金，而且几乎没有谁比它更透彻地了解这些初创企业、创始人及其创新科技的价值了。
有的共享空间宣称不做孵化器、不参与股权投资、不对接投资资源，只收租金、做服务，显然浪费了贴近创业者、深度介入投资的机会，又如何能穿越周期波动呢？
筑巢引凤、温室孵化、近距离观察、提供辅导、组织创投对接，这些事情WeWork都做了，那么，直接参与创投，为什么不呢？
显然，创新项目成功的投资回报要远远大于提供空间的租金收入，而且，只要规模足够，创新总是此起彼伏、连绵不绝的，收入也会相对稳定。
事实上，WeWork先后投资了92家入驻WeWork的创业企业，以及那些为入驻企业提供服务的小公司，其中21家已经在纳斯达克上市，WeWork理所当然地获得了股权溢价。
孙正义将WeWork称为“第二个阿里”，或许就是看重其是一只会下蛋的鸡。
未来，WeWork或将是一家共享办公+投资基金的新型公司。
当然，如果它拿不到它所期望的估值，大东家不会让它很快上市，毕竟软银获得过每股110美元的上市最低保证价格。
与Wework一样，国内共享办公企业的吸金能力也不容小觑，而且多家企业都在全力推进上市，争取获得继续烧钱的资本。
不过，值得警惕的是，从2018年下半年开始，补贴大战让国内共享办公行业“感冒”了，裁员、关项目、资金链断裂等负面消息接连不断，上市之路也变得坎坷。
但是，除了闯关上市圈钱、创设创新基金，共享办公企业还能有更好的发展前景吗？
原标题《欧阳先声：共享办公的梦想，就只剩下IPO圈钱了？》