用市场化的LPR按揭新规,替换居民调控

来源: 国君地产谢皓宇
相比于原有法定利率,新规下显得更加市场化。

在10月8日基准利率从法定利率调整为LPR后,按揭贷款利率参考的基准利率细则出台,相比于原有法定利率,新规下显得更加市场化。

新规将参考基准从法定利率调整为LPR,并针对制定首套房、二套房和商业用房贷款政策。LPR作为基准利率后,预计将以5年期作为参考基准并进行浮动,相比于原有基准利率进行上浮或者下浮,新规只允许上浮,相关政策包括:1)首套房不低于相应期限LPR,二套房不低于基准上浮60bp,商业用房和二套房相同,公积金利率暂时不做调整;2)期限上,最短每年调整一次LPR,基准利率变动是否导致存量贷款利率变动,需要在贷款合同内进行约定,并约定调整频率;3)贷款期限内,利率加点部分不能进行调整;4)将于10月8日后实施。

②相比于此前规定,目前体现为“降息”,随着市场引导LPR下行,预计趋势上也以下行为主,且频率较此前更高。1)当前5年期法定利率为4.9%,LPR5年期利率当前暂时为4.85%,考虑首套房,也即可以参考最低利率则比此前略有折扣,若为二套房,则为5.45%(=4.85%+0.60%),相当于原有老规定的基准上浮11%,和目前市场价相当,略低于部分一二线城市规定的下限;2)当前市场引导利率方向为降息,因此,当前不排除体现为微降,趋势上来看,也将以降息为主。

③政策依然以房住不炒、因城施策为大背景,明确放松难度较大,对居民调控以稳为主,主要调控手段将用于房企。我们认为,当前政府对房地产的调控将更多的用市场化手段,特别是针对居民端,行政政策将更多用于企业端,目的是逐步引导企业降低杠杆或平稳杠杆。本次新规,从长远来看,将继续践行对居民端略松、对房企端略紧的政策,让楼市进入到能买房、也能平稳发展的路径。我们推荐第一类企业包括:万科A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国,受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等,第二类企业我们推荐保利地产、金地集团,受益中国海外发展等。当前,基于我们认为可持续的基本面,推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等。

风险提示:影子银行政策大幅收紧。

本文来源:谢皓宇,华尔街见闻专栏作者

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