如何看待物业管理公司的长期天花板?

作者: 曾心怡
中信证券认为,未来住宅物管领域将诞生1-2家营收在3000-4000 亿、稳定净利润在300-400亿的超大龙头公司。

长期而言,中国物业管理行业能够诞生何种规模的龙头企业?

中信证券分析师陈聪、张全国表示,要回答这个问题,需要先回答行业中长期竞争格局将如何演进。

走向赛道细分和强者林立的机构物管和公服市场

上述分析师认为,我国住宅物业管理和海外的差异较大,但非住宅物管和海外的共性较多。

住宅和非住宅业务分野日渐明显。

从海外实践看,机构物业的强者(如五大行)一般不擅长住宅的物业管理服务。从我国的具体现实来看,招商积余等战略上强调发展机构物业服务的全国性公司,以及新大正这些聚焦机构物业和公共空间服务的成长性企业战略日渐明确。

尽管万科物业等公司确实也在住宅和非住宅两个领域展现出强劲的实力,但中长期而言,万科物业本身的住宅业务板块和商写业务板块运营内容差异也可能日渐加大,甚至在某一天也分离为两个独立的公司运营。 

参考海外设施管理和专业空间服务企业的发展经验,中信证券认为我国机构物业和公共空间服务将在不同的专业细分赛道诞生出一批细分龙头。

专业壁垒限制了全赛道选手的均好发展,但细分赛道的服务内容则有明显扩展空间,企业的专业品牌也将不断增强影响力。

中信证券指出,在非住宅物业管理领域,排除掉万科物业等混业公司,要诞生出几千亿市值的公司是很困难的,但出现几百亿市值,甚至近千亿市值的企业,是完全可能的。 

其中,以高校物业管理行业为例,如果该行业可以透过竞争及并购实现品牌全国化布局,则我们相信这一细分市场可以诞生营收体量 300 亿元、净利润约 30 亿元的细分龙头公司。 

住宅物业管理存在单盘盈利持续性挑战

静态看,目前大多数物业管理项目还不具备可持续单盘盈利能力,当前很多企业只是依靠不断增加新接楼盘来冲淡存量盘盈利能力下降的冲击,而大量新盘只存在于当前长周期性的交付高点。

这实际上意味着,有不少住宅物业管理公司,实际上还要去跨越长期成长的重要能力门槛。

建立主动强连接,发展业主增值服务,是物业管理公司壮大的关键因素

但与此同时,中信证券称,动态来看,龙头公司规模的扩张伴随着单盘盈利能力更加稳固,这是板块足以诞生大公司的基础。 

全局来看,要实现单盘全面可持续盈利,虽然也要依靠项目提价和科技赋能带来人员能效提高,但根本来看必须依靠增值服务的发展。

要发展增值服务,必须推动当前响应和反馈问题的弱连接被动服务模式,转向挖掘业主日常生活需求的强连接主动服务模式。

中信证券相信,有部分公司能够依托品牌和创新实现这一突破。一旦这种突破得以实现,企业将成为占据头部有效市场的领军者,则我们相信住宅物管龙头有望迎来 3000 亿左右的稳定营收规模。 

  • 动态积极因素——提价能力差别化提升

物业费仍然是物管企业现阶段核心的收入来源,物业管理费的提升是破解单盘盈利困扰的重要办法。 

提价的能力是高度差别化的,居民认可的品牌数量远远小于市场上的品牌数量。从中 长期来看,只有那些具备承接存量盘能力的物业管理服务商,才有持续巩固提价能力的可能性。

  • 动态积极因素——科技为本,降本增效

物业管理行业单位员工创收能力低,和员工工作内容不标准化的现实,也说明了未来科技和管理有很大的应用空间,单位人工的效率提升应该会持续快于成本的提升。这也是物业管理行业得以实现规模经济和长远可持续发展的关键。

  • 核心积极因素——从弱连接到强连接,从被动到主动,从物管到生活服务

提价虽然长期来看是部分可行的,控制成本虽然短期来看是有效的,但毕竟都不足以持续确定提升单位在管面积的盈利贡献。增值服务具备持续大幅提升单位面积营收和盈利贡献的潜力。

不过,物业管理公司做增值服务里的核心问题是物业管理是和客户的弱连接,是“被动响应型”的业务。因此,中信证券认为,大多数物业管理公司,其实无法开拓出庞大且可持续的生活服务业务。

但的确有极个别企业可以突破这个“次元障壁”,从弱连接走向强连接,从帮业主解决问题的响应者到挖掘业主生活需求的发起者。

这种跨越是极难实现的,可能需要企业付出极多的时间和成本,但却是最有价值的。

  • 可持续单盘盈利模型的规模养成可期

中信证券表示,全局而言,可持续的单盘全面盈利(不考虑政策补贴支持)仍然是可能性偏低的。但可能出现小部分楼盘,透过提价,透过居民和物业管理公司建立强连接,实现长期可持续的盈利。

  • 行业的长期前景展望

在有效市场,个别公司可能会凭借品牌、科技、管理尤其是增值服务,占据较大的市占率,并进入发展的正循环。

由于整个生活服务市场极为广阔,中信证券认为住宅领域将诞生 1-2 家营收在 3000-4000 亿、稳定净利润在 300-400 亿的超大公司。

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