哪些城市地产市场在复苏?

作者: 曾心怡
安信证券看到,深圳、苏州、成都等城市土地市场、需求均明显回暖,上海、无锡、温州、武汉、镇江等城市则呈现出明显的土地市场复苏快于需求端的特征。

3月地产数据显示全国地产市场已经开始回暖,但分城市看,全国各城地产复苏状况如何?

安信证券分析师池光胜认为,从总量上看,3 月地产投资和销售均有一定程度的改善,但从结构上来看,各个城市地产复苏进度存在显著差异。

综合商品住宅土地成交额、成交建面、流拍率、溢价率、销售额、销售面积与销售均价等指标来看,当前各城市地产市场大致可以分为以下四种:

1)土地市场、需求均明显回暖。代表城市:深圳、苏州、成都。深圳、苏州、成都等城市房地产市场呈现明显回暖迹象,土地市场建面、商品房销售额均超过去年同期水平。

2)土地市场复苏、需求端尚未明显改善。代表城市:上海、无锡、温州。上海、无锡、温州、武汉、镇江等城市则呈现出明显的土地市场复苏快于需求端的特征,土地成交建面 增速提升,但商品房销售仍呈现负增长,需求端尚未明显回暖。

3)需求端复苏、土地市场尚未明显改善。代表城市:桂林。桂林、绵阳则呈现出明显的需求端复苏快于土地市场的特征,商品住宅销售额同比大幅增长 20%以上,但土地成交增 速回落,且流拍率均在 20%以上。

4)土地市场、需求端均未明显复苏。代表城市:重庆、西安、青岛。嘉兴、西安、青岛、宁波、重庆、郑州等城市土地市场和需求端均未明显复苏,商品住宅销售额负增长,2-3 月土地成交额增速回落,且多数城市土地流拍率在 10%以上。

池光胜指出,整体来看,当前土地市场复苏快于需求市场,开发商明显集中在一线城市、省会城市和强三四线城市拿地。

单看土地市场,沪深苏等城市恢复较快:

成交建面上,2-3月共48个城市成交建面增速提升,包括一线城市上海、16个二线城市(哈尔滨、无锡等)、31个三四线城市(镇江、金华等)。

但结合流拍率来看,宁波、佛山等城市成交建面增速下降主要源于政府供应减少。

楼面均价上,2-3月共36个城市楼面均价较2019年上涨,包括一线城市北上、12个二线城市(西安、 无锡等)、22个三四线城市(江门、湖州等)。

从需求端看,深杭苏等城市商品房销售出现回暖:

量上,共24个城市销售面积同增,包括一线城市深圳、9个二线城市(杭州、苏州等)、14个三四线城市(马鞍山、芜湖等)。

价上,共35个城市销售均价环比上涨,包括一线城市深圳、13个二线城市(石家庄、三亚等)、21个三四线城市 (新乡、泉州等)。 

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