核心观点
从估值的历史水平来看，地产股有反弹空间。从行业的历史位置来看，尽管长周期的繁荣已经进入下半场，但短期企业推货较多，政策平稳。新业务则为板块注入了新的积极因素。
- 代表性龙头公司仍处于估值历史低位。A股龙头公司估值，目前仍处于31.5%的分位，并没有达到历史平均水平。当前龙头公司当年加权PE估值倍数7.1倍，还有修复空间。
- 估值稳定，业绩提升，长期资本加持。目前来看，尽管地产股的估值体系难以重构，但业绩仍有稳健上升可能。2018年以后入局的长期投资者，目前普遍增值收益有限。就历史经验而言，当前A股地产龙头股价可能处于较低位置，未来有望恢复到50%左右估值分位。
- 长期运行位置——繁荣的后半场。我国人均住房面积已经不低，户均拥有住房套数已达到1.5套，板块低估值已经反映出行业所处历史阶段，靠房价弹性推动高增长已经不切实际。当然，企业一专多能，培育新业务，也为估值注入新的积极因素。
- 短期运行位置——政策平稳，推货高潮。政策平稳，部分区域一二手放价差有所收窄。我们测算，样本公司2020年下半年新推货平均较之上半年增长50%以上，样本龙头公司销售额全年有望增长11.8%。行业推货高峰已经到来。
- 风险因素：土地市场地价上涨，企业盈利空间继续收窄的风险。
- 投资建议：把反弹进行到底，推荐产业龙头。我们认为，行业的短周期运行环境对估值提升是有利的，板块估值和历史相比仍在低位。我们积极推荐保利地产、旭辉控股集团、龙湖集团、金地集团、世茂集团、万科、华夏幸福、大悦城、融创中国、荣盛发展和滨江集团。
板块估值所处的历史位置
代表性龙头公司估值仍在历史低位
从地产股的目前估值来看，A股龙头公司的PE估值处于31.5%分位数，按当前股价算，加权PE估值倍数仅7.1倍，仍有修复空间。港股的PE估值倍数则已经超越了历史平均水平，这也在暗示未来港股配售可能盛行，估值继续上升可能性不高（但业绩仍有稳步增长空间）。
业绩提升，估值稳定，市值屡创新高
历史上地产行业不乏持续成长的公司，但地产龙头公司的估值保持基本稳定，A股甚至出现缓慢下行的趋势。我们认为 A股地产股估值可能回到历史平均水平（50%），但也很难呈现上升趋势。
长期资本的价值锚定
地产股不乏长期投资者，在2018年以前入股的长期战略投资者，已经普遍获得了丰厚的收益。2018年之后的长期投资者，普遍收益十分有限，但以历史观点而言，也证明当前股价可能处于安全区间。
行业所处的历史位置
长周期:繁荣的后半场，企业一专多能
我国房地产市场已经经历了长期的繁荣，人均居住面积已经不低，户均住房拥有套数已经到达1.5套(据中国人民银行调查报告)。房住不炒不仅是全社会的要求，也是房地产 市场发展阶段的必然产物。
我们认为房地产板块的低估值已经反映了行业所处的历史阶段。历史一去不复返，我们不可能指望房地产开发行业重现2007年的盛况，靠房价弹性推动的成长也并无可能。
当然，房地产开发企业逐渐孵化新业务，也一定程度减弱了开发周期的影响，为板块估值注入了积极因素。
短周期：政策平稳，推货高潮
目前行业政策在比较平稳的阶段，部分区域的一二手房价差有所收窄，一手限价水准略有提升，缓解了开发企业的盈利能力压力。
企业的推货进入了高潮。我们测算重点公司2020年下半年的新推货，平均要比上半年环比增长50%以上。这既和季节性因素有关，又和疫情影响一季度推货有关。全年来看，我们预计样本公司销售额会增长11.8%，且未来还有向上弹性。
从短周期来看，配置地产股具备良好环境。
风险因素
土地市场地价抬升，企业盈利空间继续收窄的风险。
把反弹进行到底，推荐产业龙头
我们认为，行业纵然没有估值大幅提升空间，企业仍有盈利稳步增长可能，也有新业务成长的红利。当前行业估值仍和历史相比处于低位，我们推荐保利地产、旭辉控股集团、龙湖集团、金地集团、世茂集团、万科、华夏幸福、大悦城、融创中国、荣盛发展和滨江集团等公司。
本文作者：陈聪、张全国，来源：中信证券，原文标题《今夕何夕?地产处于什么历史位置?》