地产处于什么历史位置?还有多大空间?

来源: 中信证券陈聪、张全国
中信证券认为,A股地产龙头公司仍处于31.5%估值分位,未来受益于业绩提升和长期资本加持,有望修复至50%,短期内也将迎来推货高峰。

核心观点

从估值的历史水平来看,地产股有反弹空间。从行业的历史位置来看,尽管长周期的繁荣已经进入下半场,但短期企业推货较多,政策平稳。新业务则为板块注入了新的积极因素。

  • 代表性龙头公司仍处于估值历史低位。A股龙头公司估值,目前仍处于31.5%的分位,并没有达到历史平均水平。当前龙头公司当年加权PE估值倍数7.1倍,还有修复空间。
  • 估值稳定,业绩提升,长期资本加持。目前来看,尽管地产股的估值体系难以重构,但业绩仍有稳健上升可能。2018年以后入局的长期投资者,目前普遍增值收益有限。就历史经验而言,当前A股地产龙头股价可能处于较低位置,未来有望恢复到50%左右估值分位。
  • 长期运行位置——繁荣的后半场。我国人均住房面积已经不低,户均拥有住房套数已达到1.5套,板块低估值已经反映出行业所处历史阶段,靠房价弹性推动高增长已经不切实际。当然,企业一专多能,培育新业务,也为估值注入新的积极因素。
  • 短期运行位置——政策平稳,推货高潮。政策平稳,部分区域一二手放价差有所收窄。我们测算,样本公司2020年下半年新推货平均较之上半年增长50%以上,样本龙头公司销售额全年有望增长11.8%。行业推货高峰已经到来。
  • 风险因素:土地市场地价上涨,企业盈利空间继续收窄的风险。
  • 投资建议:把反弹进行到底,推荐产业龙头。我们认为,行业的短周期运行环境对估值提升是有利的,板块估值和历史相比仍在低位。我们积极推荐保利地产、旭辉控股集团、龙湖集团、金地集团、世茂集团、万科、华夏幸福、大悦城、融创中国、荣盛发展和滨江集团。

板块估值所处的历史位置

代表性龙头公司估值仍在历史低位

从地产股的目前估值来看,A股龙头公司的PE估值处于31.5%分位数,按当前股价算,加权PE估值倍数仅7.1倍,仍有修复空间。港股的PE估值倍数则已经超越了历史平均水平,这也在暗示未来港股配售可能盛行,估值继续上升可能性不高(但业绩仍有稳步增长空间)。

业绩提升,估值稳定,市值屡创新高

历史上地产行业不乏持续成长的公司,但地产龙头公司的估值保持基本稳定,A股甚至出现缓慢下行的趋势。我们认为 A股地产股估值可能回到历史平均水平(50%),但也很难呈现上升趋势。

长期资本的价值锚定

地产股不乏长期投资者,在2018年以前入股的长期战略投资者,已经普遍获得了丰厚的收益。2018年之后的长期投资者,普遍收益十分有限,但以历史观点而言,也证明当前股价可能处于安全区间。

行业所处的历史位置

长周期:繁荣的后半场,企业一专多能

我国房地产市场已经经历了长期的繁荣,人均居住面积已经不低,户均住房拥有套数已经到达1.5套(据中国人民银行调查报告)。房住不炒不仅是全社会的要求,也是房地产 市场发展阶段的必然产物。

我们认为房地产板块的低估值已经反映了行业所处的历史阶段。历史一去不复返,我们不可能指望房地产开发行业重现2007年的盛况,靠房价弹性推动的成长也并无可能。

当然,房地产开发企业逐渐孵化新业务,也一定程度减弱了开发周期的影响,为板块估值注入了积极因素。

短周期:政策平稳,推货高潮

目前行业政策在比较平稳的阶段,部分区域的一二手房价差有所收窄,一手限价水准略有提升,缓解了开发企业的盈利能力压力。

企业的推货进入了高潮。我们测算重点公司2020年下半年的新推货,平均要比上半年环比增长50%以上。这既和季节性因素有关,又和疫情影响一季度推货有关。全年来看,我们预计样本公司销售额会增长11.8%,且未来还有向上弹性。

从短周期来看,配置地产股具备良好环境。

风险因素

土地市场地价抬升,企业盈利空间继续收窄的风险。

反弹进行到底,推荐产业龙头

我们认为,行业纵然没有估值大幅提升空间,企业仍有盈利稳步增长可能,也有新业务成长的红利。当前行业估值仍和历史相比处于低位,我们推荐保利地产、旭辉控股集团、龙湖集团、金地集团、世茂集团、万科、华夏幸福、大悦城、融创中国、荣盛发展和滨江集团等公司。

本文作者:陈聪、张全国,来源:中信证券,原文标题《今夕何夕?地产处于什么历史位置?》

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