美国6月成屋销售创史上最大环比反弹纪录 仍低于预期

作者: 杜玉
6月美国成屋销售季调后年化总数为472万户,环比增长20.7%,结束三个月连跌,预期为475万户,同比仍跌11.3%。供应短缺成瓶颈,即便有史低的抵押贷款利率助力,也无法重回疫情前水平。

约占美国住房市场九成的成屋销售在6月强势反弹,但美国楼市仍受供应短缺的限制,外加新冠疫情二次爆发的影响,不少分析师担心反弹趋势难以为继。

7月22日周三,据全美地产经纪商协会(NAR)统计,今年6月美国成屋销售季调后年化总数为472万户,环比增长20.7%,创1968年有数据以来的史上最大月度涨幅,此前曾连跌三个月。

5月前值曾环比下跌9.7%至年化391万户,创2010年10月以来新低;同比深跌26.6%,创1982年以来的最大年度同比跌幅。

不过,6月数据逊于市场预期的475万户,即经济学家原本认为会反弹21.5%。这一数据也较去年同期同比下跌11.3%,而且在史低的抵押贷款利率助力下,也无法重回疫情前的水平。

当月的成屋售价中位数同比增长3.5%,打破4月纪录至新高29.53万美元,同比连涨了100个月。5月前值曾涨2.3%,创2012年2月以来最小的同比涨幅。

这主要是由于供应短缺所致。6月共有157万户成屋上市出售(即美国的二手房),虽较5月环比增加1.3%,但仍同比下跌18.2%且连降13个月,也与5月的同比跌幅18.8%趋势一致。

按照当前销售速度,6月的成屋库存将在4个月售罄,明显低于5月的4.8个月和一年前的4.3个月。市场一般认为低于5个月的库存售罄期都属于“供应端趋紧”,6-7个月属于“供求健康平衡”。

分项数据显示,美国四大地理分区的成屋销售均反弹,房屋售价也上涨。

其中,西部地区销量环比涨幅最大为31.9%,中位数售价同比涨5.4%至43.26万美元,是全美最贵,同比仍跌13.6%。南部销量环比跳涨26%,同比跌4%。中西部销量环比涨11.1%,同比跌13.4%。东北部销量环比涨4.3%,同比深跌27.9%。5月时,所有地区同比数据均呈双位数跌幅。

NAR首席经济学家Lawrence Yun在接受采访时表示,根据数据和买家多重报价竞争的传闻,美国房地产市场处于炙手可热的状态,人们偏爱较小城镇或郊区的独栋房产,可能与疫情封锁下在家办公和育儿的趋势有关。

他在5月曾预言美国成屋销售已经触底,只要住房抵押贷款利率保持低位,同时美国劳动力市场持续改善,“这种销售复苏的趋势就可以在未来几个月持续”。

但他也承认,供应短缺将是影响美国楼市发展的主要因素。即使在新冠疫情爆发之前,库存水平过低也是一个问题,可能导致房价进一步上涨,为以后的房屋销售造成瓶颈。他也担心新冠疫情二次爆发会令多地经济重新封锁,进而损害成屋销售,“因为虚拟视频看房仅占买家的7%。”

另一方面,美国连续多周创新低的楼市按揭利率有助于提振房屋销量,也在库存短缺的背景下推涨了价格。房地美的最新数据显示,30年期固息抵押贷款平均利率为2.98%,创1971年来最低。上周的数据也显示,6月美国房屋建造量的增幅为近四年来最大。

在新冠疫情二次爆发和美国人失业大潮无法切实改善的背景下,分析师们正密切关注今年夏天美国楼市的发展动向。目前还有3200万美国人在领取失业救济金,成屋销售增长最快的美国西部和南部地区正成为新冠疫情的新一轮暴风眼,都可能干扰美国楼市复苏态势,进而拖累经济。

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