央视财经最近报了一个大新闻：由于政府频发房产新政，韩国房价飞涨，民众恐慌性购房。
韩国官方发布的数据相当惊人：7月，房产交易量达14.1万套，同比暴增110%。1-7月累计交易量76.2万套，同比几乎翻倍。这两项数据均创出历史最高记录。
首尔上演了抢房大战。一处高层公寓楼盘推出110套房源，但购房者居然超过37400多人，竞争比例高达340:1，刷新了首尔市楼盘预售史上的最高纪录。
市场观察人士表示，7月份韩国房屋交易量激增，可能是由于担心房价可能进一步上涨而导致的“恐慌性购买”。
飞涨的房价
恐慌性购房已经引发出了一个负面循环：买房的人越多，房价涨得越快越高；房价越贵越涨得快，更加刺激购房需求激增。
疫情爆发后，韩国的这种循环显著加速。7月，首尔的住宅成交量同比狂飙了118%，环比也大幅增加了37%。
当月，韩国住宅价格创出了近十年来的最大单月涨幅。其中，首尔市的公寓平均售价首次超过了10亿韩元(约合580万人民币)这一重要心理关口，2013年初还只有5亿多一点。七年来，这座城市的房价几乎翻了一番。
豪宅云集的江南区（Gangnam）住宅平均售价在7月份首次突破20亿韩元整数关口，达到20.2亿韩元（约合1200万人民币）。
房地产行业分析师尹智惠（Yoon Ji-hye）说：“不仅江南三区的住宅价格一直在上涨，其他地区的房价也在上涨，房价上涨已经蔓延到了整个首尔。”
首尔市一个低矮老公寓里的53平方米住宅，业主1987年购入时价格为2750万韩元，经通胀换算后相当于今天的9060万韩元（约合53万人民币）。这栋小楼2009年拆除后原地重建大楼，业主以10亿韩元的折扣价得到一个297平方米的大平层，如今的价值高达45亿韩元（约合2600万人民币），几乎是最初购买成本的50倍。
首都圈的购房热已经传导到了非首都圈地区。二季度，釜山、大田、大邱、蔚山和光州等五大直辖市的小型公寓也交易火热，较去年同期增长约40%。
房价飞涨并不是今年才有的现象。韩国央行的数据显示，2000年，韩国住宅总值首次超过1万亿韩元，从那之后的六年里，数字翻了一番，2006年突破2万亿韩元。近些年更是加速上涨，2016年至2019年不到三年时间，就增加了1万亿韩元。去年，这一数字升至5.67万亿韩元。
实际上，自从1995年开始编制这类数据以来，韩国的住房价格总值就一直呈现攀升趋势——除了亚洲金融危机爆发的1998年。
外资是罪魁祸首？
引人注意的是，在抢购韩国房产的买家队伍里，有相当一部分都是外国人。
今年1月至5月，外国人在韩国购买了3514套公寓，同比增加近三成；成交额总计1.25万亿韩元，同比大增50%。很多外国业主都拥有美国、加拿大和一些亚洲国家国籍。
而且，多数外国人购买的房屋并不是用来居住的。韩国政府怀疑，这些交易真正的目的是房产投机。例如，一位美国国籍的买家从2018年以来总计购买了42套韩国住宅，还有一个在韩国学习语言的外国人一个人就买了8套公寓。
韩国统计局的数据显示，购买了两套或两套以上公寓的外国人共有1036名，共计买了2467套房子。其中，有866人拥有2套公寓，105人拥有3套房子，65人坐拥4套及以上房产。
从2017年1月到今年5月，外国人在韩国购买了23167套公寓。其中，有32.7%或7569套公寓从未由外国业主居住。这其中，九成以上的交易房产集中在首尔及其周边的大都市地区。
税务部门调查发现，在这些外国购房者当中，很多人涉嫌少报甚至不申报房屋租赁收入，购买韩国房产的收入来源也不清楚，他们在韩国并没有申报任何收入或者资产。
外国人越来越多地购买房产已经引起了韩国居民的争议。由于贷款限制，韩国人购买公寓变得越来越困难。但是，外国人只要向韩国政府申报，就可以在韩国购买房屋，而且政府一般也不去调查他们是否实际居住。换句话说，某些房地产限制法规不适用于外国人。
被骂惨的政府
2002年，韩国住房价值总值增速达到了16.8%的峰值。去年增速是7.4%，虽然不到峰值的一半，但住房价格总值却是名义GDP的2.64倍，达到了历史最高水平。
与房价持续上涨形成鲜明对比的是，过去三年多，韩国的经济持续萎缩，从2017年的5.45%降至2018年的3.4%，2019年大幅萎缩至1.1%。鉴于今年爆发了疫情，经济增速可能进一步降至负数。
韩国经济学家们警告称，房地产市场总值与经济总值之间的比例持续扩大，可能就加剧社会贫富差距，并影响国家的金融稳定。延世大学（Yonsei University）经济学教授Sung Tae yoon表示：
当房价总值与GDP之比快速扩张的时候，政府针对多套房产持有者推出了密集的限制措施。由于（房屋）供应持续低于实际需求，部分购房者可能会转向高风险、高利率的贷款。”
针对高房价问题，韩国政府当然不会无动于衷。去年12月16日，韩国政府宣布禁止银行为售价15亿韩元以上的房产提供按揭贷款。
然而，上述举措实施后，韩国却出现了押金迅速攀升、房价暴涨、一房难求等现象，民众贷款也变得愈加困难，继而引起三、四十岁群体的对于执政当局的抗议。
就在今年6月，文在寅政府又发出"6·17新政"，提出扩大被划定为投机过热区域的范围，并强化实际居住等条件限制。
到了7月10日，韩国又提出，对在投机盛行的特定地区拥有3套或3套以上住房或拥有2套住房的居民征收1.2%至6%不等的房产税。购房一年内的房屋销售也要缴纳70%的税，购买两年内的房屋还要缴纳60%的税。这两项措施将在明年生效，等待议会批准。
有评论认为，这是导致7月成交和价格进一步走高的因素之一。
有韩国评论认为，房产问题始终是文在寅政府的软肋——虽然他领导下的韩国政府已经先后推出了二十多条控房价措施，但房价依然居高不下。文在寅三年前走马上任时，首尔住宅的中位数价格只有6亿韩元，如今涨了将近70%。
受房价大涨、经济提振措施不力等拖累，文在寅的民众支持率已经跌破了50%。
一位63岁的韩国人说：“没有房子的人普遍感到沮丧和愤怒，而拥有多套房子的人则对高额房地产税非常不满。政府被夹在双方之间。”
韩国政府很难找到合适的切入点对差额投资等投机行为进行管控。朴元甲认为，收紧放贷可能会使投机更加猖狂，“难以找到现实可行的阻止方法才是真正的问题所在。”
韩国房价为何暴涨？
韩国人不是没经历过房地产泡沫的可怕。
过去二十年，韩国经历了两次房价暴涨。第一是2002到2008年，第二次就是从2016年开始的本轮涨价潮。巧的是，第一次是在卢武铉执政期间，而这次择时他的密友文在寅。
在第一次房地产泡沫爆发前，韩国经济刚刚在2001年触底，从科网泡沫的余烬中复苏。央行本应该自2002年就开始加息。但最终央行只加了一次息，因为不想影响金大中政府以一个好的经济氛围结束任期。
廉价的流动性也会帮助执政党赢得大选。结果也同样如此，韩国经济2002年增长了惊人的7.4%，卢武铉也顺利帮助执政党赢得大选。
但经济过热的代价是高昂的，卢武铉政府很快就面临一场信用卡泡沫危机。韩国央行在2003年到2004年降息以给金融系统提供流动性。然而，伴随美国经济从911中走出，美联储此刻开始了加息周期。
韩国房价应声大涨，央行迟缓的加息与韩国政府出台的房产税和房贷监管措施都没能阻止地产热潮，直到2008年金融危机。
这一次房地产泡沫起始于2016年，利率政策同样是导火索。美国自2015年开始收缩QE并逐步加息。但韩国央行却反其道而行，在2015年到2016年降息，朴槿惠政府也拉动地产来刺激经济。在文在寅就任的2017年，美联储加息到了2.5%，而韩国央行将基准利率维持在了1%。廉价的流动性大量涌入地产市场。而到了今年三月，疫情爆发后，韩国将利率进一步降低了0.5%的历史低点，房价再度走高。
充裕的流动性推高了韩国股市和楼市，而韩国人已经开始意识到了这个问题的严重性。
世上没有免费的午餐。