碧桂园、恒大争霸物业江湖

来源: 马一凡
碧桂园服务鲸吞蓝光嘉宝,物业寡头时代加速到来。

中国房地产行业四巨头牌局初定,作为衍生行业的物业服务,寡头之争却已硝烟四起。

迄今为止物业最大的一宗收购案已经发生,2月底,碧桂园服务(06098.HK)收购蓝光嘉宝服务(02606.HK)64.6%股份,交易对价超过48亿元。

如果说之前大物业公司只是吃下一些不知名小物业,这次碧桂园拿下蓝光,却是两家千亿级房企关联物业之间的兼并收购大案。

物业,这个与房地产联系紧密的万亿级行业正处于震荡与洗牌中,有人欢喜,有人失意,有人注定消亡。

蓝光卖资产纾困

两年前的杨铿大概不会想到,自己会与杨国强产生交集。

一个是西南地产龙头,一个是全国楼市冠军,却因为旗下的物业,走到了一起。

2019年10月,蓝光嘉宝服务(2606.HK)正式登陆港交所,成为中国西部第一家在香港上市的物企。

上市不到一年时间,蓝光嘉宝市值破百亿港币。2020年,蓝光嘉宝收购动作高达17次,居于行业前列。

然而不到两年,蓝光嘉宝就要卖给碧桂园服务了。这一举动让人吃惊,毕竟如此规模的物企,且已上市,居然把自己卖掉的情形,没有出现过。

杨铿打算卖掉蓝光嘉宝控股权,换回48亿现金。卖股背后,蓝光发展的现金流不甚乐观。

蓝光发展2020年三季报披露,截至期末其经营活动产生现金流净额是-98.5亿元。蓝光称,这个巨大的负数是土储规模扩大带来的。

但蓝光的能力没能匹配上野心,大规模扩储的情况下,去年地产主业只是勉强守住了千亿,全年1035亿元的合约销售额同比仅增长了2%

更糟糕的是利润负增长,2020年全年归属上市公司股东的扣非净利润同比降了6.56个百分点;有息负债继续攀升,大涨27%至722亿元。

截至2020 年末,蓝光发展剔除预收款后的资产负债率为74%,踩中一道红线;净负债率93%,虽然看似符合指标,但考虑到44.7亿元的永续债(截至2020年第三季度末)被计入所有者权益,蓝光发展的实际净负债率超过100%。

去年6月,蓝光发展曾接到上交所的问询函,直指蓝光发展的周转能力和偿债能力。

上交所提出,蓝光发展有188.96亿元的已完工开发项目存货,还计提了12.35亿元的跌价准备,需要解释这些存货的后续去化风险;此外,蓝光发展上一个财年期末货币资金为260亿元,无法覆盖其一年内到期的各项金融负债357亿元,上交所要求蓝光发展说明接下去的资金偿付安排。

对于前一个问题,蓝光的答复是,那些滞销存货里126亿都是卖不出去的车位,等刚需购房者购车能力提高,车位就能逐渐去化了。

而对于后一个问题,蓝光的答复是:可以发新债、还旧债。

不知道蓝光发展的百亿滞销车位什么时候能去化,但可以肯定的是,“三道红线”新政将限制住房企有息负债的上涨空间。

压力之下,蓝光开启“离心机模式”,出售资产纾困。

去年7月,蓝光发展旗下迪康药业100%的股权被转卖给了湖北首富阎志的汉商集团。

为了达成这笔交易,蓝光发展甚至签下对赌协议:迪康药业承诺在2020年、2021年、2022年实现归母净利润7000万元、9000万元、1.1亿元,如果不能实现承诺,由蓝光发展承担现金补偿责任。

这次,蓝光把手上持有的蓝光嘉宝全流通H股一股脑全卖给了碧桂园服务,共计是64.6203%的股权。

在2019年的年报里,地产开发、现代服务业、医药三大块共同构成了蓝光发展的绝大部分营收,后两者2019年贡献营收合计26.39亿元,毛利润合计13.29亿元,如今它们被悉数变卖。

三年多前,孙宏斌曾说要向王健林学习断臂求生。曾经商业嗅觉敏锐的精英企业家杨铿,现在也尝到了壮士断腕的滋味。

“大鱼吃大鱼”

蓝光要解决生存问题,碧桂园却要当“老大”。

2018年上市的碧桂园服务,今年1月市值一度触及2000亿港元,与碧桂园(02007.HK)市值不相上下。

2020年至今,物业行业的收并购超过80起。碧桂园服务收购蓝光嘉宝控股权,却是个非常特别的案例——第一次有上市物企收购另一家上市物企。

它们的兼并重整,意味着物业的“大鱼吃大鱼”时代也来了,真正的巨无霸物企即将诞生。碧桂园服务收购蓝光嘉宝后,在管面积将在3.7亿平方米的基础上,再增加1.3亿平方米,合计5亿平方米,逼近未上市的万科物业。

目前碧桂园服务年收入仅为百亿规模,碧桂园服务总裁李长江表示,碧桂园服务的计划是5年时间实现收入破千亿。

克而瑞证券认为,这次并购如果落地,是物业行业加速整合的标志性事件,对碧桂园而言,并购成熟的中大型物管公司是维持高增长的有效手段,另一方面,恒大物业等其他公司的跑马圈地,给碧桂园服务造成了压力。

可谓“老友相见”,碧桂园在物业领域也遇到了非常鸡血的竞争者——恒大物业,它无法高枕无忧。

去年12月上市的恒大物业,由恒大集团董事局主席许家印亲自召开过“军令状誓师大会”。他要求恒大物业每个月必须新增拓展在管面积3000万平方米,全年新增拓展在管面积3.6亿平方米。

十几天后,恒大物业宣布以15亿收购浙江亚太酒店物业,把8000万平方米的合约收入囊中,目前恒大物业在管面积超过4亿平方米。

许家印的军令状一出,恒大物业股价飙升。

今年2月1日恒大物业市值也触及2000亿港币,随后恒大物业与碧桂园服务不断上演市值反超与被反超的戏码,目前均维持在1800亿-1900亿之间。

在它们之外,还有一个物业大佬——万科物业,它上市是迟早的事情。

可以预见,物企头部的厮杀将变得异常激烈,市值之争较劲不断。在这个极速扩张和剧烈整合的行业特殊时期,一举一动都被市场情绪无限放大。

然而,站上物业行业风口带来的膨胀感和刺激感,杨铿只体验了一年半,蓝光发展即将拿到48.465亿,套现离场。

这位29年前进军房地产的企业家,在浩荡的资本洪流中,留下一个黯然的背影。

 

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