闽系房企宝龙去年实现了815.5亿元销售额，同比大涨35%。
但这家已成立30年的老牌房企，规模不仅远远落后于同期的世茂、也被后起之秀阳光城等抛下，增长的焦虑，如影随形。
在房地产集中度不断提升的当下，巨头林立，千亿已成为房企的生存和竞争门槛，2020年的千亿房企已达43家。而“三道红线”、集中拍地等新规的约束，又让房企座次趋于固化，再难出“黑马”。
2020年，宝龙施展财技，跻身“绿档”房企，目的很明显——赢得15%的加杠杆空间，争取实现最后的规模冲刺。
但这么做的风险也显而易见，通过非控股权益的突然大幅增长实现负债率的降低，实际上将部分债务挪到了表外。但这依然在三道红线监管的范围内。
千亿只差临门一脚
受益于拿地策略转型，宝龙地产交出了一份涨幅不错的2020年报。
2020年，宝龙实现合约销售额815.5亿元，同比增长35%；实现营业收入355亿元，同比增长36%；归母净利润达到61亿元，同比上升51%；毛利润率为36.4%，归母净利率为17.2%。
业绩公布后，宝龙地产总裁许华芳重提千亿目标：2021年销售额要实现1050亿元。
从目前宝龙手握的可售资源看，宝龙明年实现千亿是有可能性的——其全年可售总建面超过1000万平方米，累计可售货值约1700亿元，去化率达到62%即可达成目标。
不过半年前许华芳还曾抛出过一个更有野心的“双百双千”计划，即五年内自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。
宝龙的现况和“双百双千”理想则有很大差距。截至目前，宝龙已开业自持购物中心数量为53个，宝龙地产核心利润为60亿元，权益销售额608亿元，两家上市公司总市值约为450亿元。
无论是地产还是商业的规模，宝龙都有冲刺一把的想法。
不难理解销售额排在TOP50开外的宝龙此刻的规模焦虑——由于发力太晚，2016年时，已经在香港上市7年的宝龙地产全口径销售额只有176亿元，此后4年宝龙穷追猛赶。
早期宝龙将自身定位为城市综合体运营商，在2003年开始就进行商业项目开发，在业内一度有“北万达、南宝龙”的地位。
聚焦商业地产的宝龙却错过了房企规模扩张的黄金期，在其专注的商业领域，也渐渐落后于同时期发展的万达与后起之秀新城控股等公司。
2016年起，宝龙开启战略转向，通过增加负债驱动扩张，积极拿地且增加了住宅用地比例。2017年-2020年，宝龙地产的销售规模以每年约200亿的幅度增长。
但宝龙尚未触及千亿门槛之时，“三道红线”融资监管就封死了中小房企继续举债扩张的渠道。
加杠杆的风险
在“三道红线”时代，具有规模诉求的宝龙仍希望能贴到加杠杆的上限。
于是2020年报业绩会上，宝龙宣布财务指标成功“翻绿”了。
根据年报，2020年宝龙地产净负债率为73.9%，剔除预收款后的资产负债率为69.9%，现金比短债1.226，全部落在“三道红线”监管指标的绿色档内。
实际上，改善后的资产负债率为69.9%，监管要求的合格线是70%，宝龙仅仅是擦边通过。这一数据能翻绿，和“非控股权益”的非常规变动有较大关系。
年报显示，2020年年底，宝龙地产的非控制性权益大幅增长140%，高达150.6亿元。
该数据的增幅远超以往——2017年至2019年，宝龙地产的非控制性权益增幅仅在50%-65%的范围内浮动，相对稳定。
非控制性权益突然大幅增长，可以增厚总资产，降低资产负债率，以尽早达成“三线翻绿”的效果。
克而瑞研究中心发布报告称，至2020年底宝龙“三条红线”指标处于绿档范畴，其中剔除预收后的资产负债率刚过70%的合格线，主要是非控股权益同比增速141%带来总资产增厚，并未真正实现降负债，未来维持绿档可能存在压力。
按照“三道红线”监管新规，如果宝龙依然处于黄档，那么有息负债增加上限是10%，按目前666亿元的有息负债计算，仅能增加66.6亿元，进入绿档则能增加15%，那宝龙还有100亿的空间。
业绩会上，宝龙地产副总裁兼首席财务官廖明舜也表示，今年宝龙地产有息负债预算是增加90亿，“如果能勾到更好的地，有可能会接近上限”。
宝龙正处于发展史上最大规模的“住宅+商业”双线大扩张战略中。
未来5年，宝龙不仅要扩大物业销售规模，还要新开业数十家自持购物中心。仅2021年，宝龙就计划新开业14个自持商业项目，这些自持项目需要大量资金沉淀。叠加“三道红线”影响，资金压力前所未有。
目前宝龙地产的债务情况并不乐观。
去年一年，有息负债规模从552亿元增长到了666亿元，增幅高达20.6%，其中短期借贷达到了207亿元。此外，流动性的贸易及其他应付款高达352亿元。
宝龙地产在手的非受限现金和现金等价物为253亿元，不足以覆盖短期借贷和流动性贸易及其他应付款之和。
房地产行业资源愈发向头部集中，宝龙这类腰部房企要赢得生存空间就必须弯道超车，但过去头部房企的扩张主要是负债驱动，在整体去杠杆的大环境下，超车越来越难。
为了赢得加杠杆空间，宝龙通过财技“翻绿”，但并没有在增收增利后实质性地降低有息负债。
监管层设立“三道红线”，目的是防范和化解风险。如果只是通过修饰财报满足指标，房企的风险性反而会加大。而且少数股东权益的大幅增长，未来也可能会稀释掉上市公司股东的利润空间。