聚焦房地产行业，完善住房市场体系和住房保障体系，让全体人民住有所居、职住平衡。
近日，“十四五”规划和2035年远景目标纲要出炉，部署了2025年常住人口城镇化率提高到65%，高等教育毛入学率提升至60%，2035年人均GDP达到中等发达国家水平等主要目标。聚焦房地产行业，完善住房市场体系和住房保障体系，让全体人民住有所居、职住平衡。
2035年人均GDP达2万美元科技创新、经济内循环将是发力点
展望2035年，我国将基本实现社会主义现代化。人均国内生产总值达到中等发达国家水平，中等收入群体显著扩大，基本公共服务实现均等化，城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小。
坚持创新在我国现代化建设全局中的核心地位，把科技自立自强作为国家发展的战略支撑，面向世界科技前沿、面向经济主战场、面向国家重大需求、面向人民生命健康，深入实施科教兴国战略、人才强国战略、创新驱动发展战略，完善国家创新体系，加快建设科技强国。
坚持扩大内需这个战略基点，加快培育完整内需体系，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，以创新驱动、高质量供给引领和创造新需求，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。
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2020年，我国GDP首次突破100万亿元，同比增长2.3%，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。人均GDP达到72447元，连续两年超过1万美元。2035年，我国人均GDP达到中等发达国家水平，2万美元或将是重要的参考标准，预示着经济增长仍是必要条件，未来15年年均GDP增速仍需保持在5%附近的合理区间。
“十四五”时期不设具体的GDP量化增速目标，集中精力推进改革创新、推动高质量发展，着力培育两个新的经济增长点。其中，数字经济核心产业增加值占GDP比重达到10%，战略性新兴产业增加值占GDP比重超过17%。
聚焦于经济发展模式，“十四五”时期将坚持创新驱动发展，并提升到我国现代化建设的核心地位和战略高度，全面提升发展质量效益，加快攻克重要领域“卡脖子”技术，加快发展现代产业体系。加快构建经济内循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，顺应居民消费升级趋势，进一步挖掘内需消费潜力，并深化供给侧结构性改革，以高质量供给引领和创造新需求。
因城施策落实“三稳”租赁、保障持续发力缓解大城市住房难题
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房自有，有利有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高得城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制,加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。处理好基本保障和非基本保障的关系,完善住房保障方式,健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。改革完善住房公积金制度,健全缴存、使用、管理和运行机制。
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“十四五”时期将完善住房市场体系和住房保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。
对于住房市场体系，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化城市政府主体责任，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。
热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲，现阶段地价、房价仍是不能碰的红线，一旦市场出现过热的征兆，短期内城市地价、房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。具体而言，完善房价地价联动机制，热点城市或将效仿北京、上海，商品住宅用地出让实行限房价、竞地价，指导开发企业理性拿地。严格落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”，严控个人住房贷款投放节奏，并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度，尤其要加强信贷资金用途管理，严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。以税收调节为主要手段，打压市场投资炒作氛围，例如增值税征免年限从2年提升至5年，延长住房持有年限，规避寄望于短期房价上涨后投资套利。
压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言，土地供应要有供有限，适度降低土地出让价格，尤其要增加平价地以及低价地供应，给予开发企业一定的让利空间。支持居民自住以及改善性购房消费，那些人口长期净流出的弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，其对市场拉动力也将更为直接有效。
对于住房保障体系，切实增加租赁住房和保障房供应，解决好大城市住房突出问题。
加快发展住房租赁市场，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，并保质保量完成。探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房，既要用活增量土地资源，更要挖潜存量土地资源，缓解大城市长期供地压力。
地方政府要多渠道筹措保障资金，地方财政更要安排专项资金，并通过提前告知、预拨等方式，加快财政资金拨付进度，全力支持租赁住房和保障房建设，确保保障工程项目都能顺利开工、按时完工，顺利达成住房保障目标。
规范市场化租赁住房发展，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。长期来看，租赁市场监管要制度化、常态化，资金监管仍是重点领域，既要加强对租金、押金使用情况的监管，又要出手重拳严控“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等市场乱象。
盘活存量土地资源、探索跨区域交易实现市场化配置集约化管理
建立健全城乡统-的建设用地市场,统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革。改革土地计划管理方式，賦予省级政府更大用地自主权，探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。
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推进土地出让制度改革，实现土地资源市场化配置、集约化管理。一方面，积极盘活闲置的存量土地资源，在坚守18亿亩耕地红线的大前提下，推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革，以期释放一定数量的供地指标，缓解城镇建设用地供应压力，实现土地资源集约化管理。与此同时，农业转移人口也能获得一笔相对可观的补偿性收入，使其能免除后顾之忧，更快地融入城市生活。
另一方面，以市场化配置之手，结构性调节不同规模城市建设用地指标，探索全国建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制，超大规模城市通过跨区域交易可以获得更多的供地指标，结构性舒缓长期所面临的供地压力，中小规模城市也能适度抬升土地出让价格，最大程度实现土地资源更优化配置。
新型城镇化仍是房地产行业制度红利户籍制度改革成“助推剂”
坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质的城市生活。
放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。
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新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。“十四五”时期，我国常住人口城镇化率将由2019年末60.6%进一步提升至2025年末65%，未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动不菲的增量购房需求，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。
户籍制度改革或将成为城市房地产市场的“助推剂”。“十四五”时期将深化户籍制度改革，加速农业转移人口市民化。不同规模城市均将调降落户门槛，超大特大城市积分落户，并在人才落户层面给予更大力度的支持，全面提升城市吸附力，助推城市产业、经济持续向好发展。城区常住人口300万以下的中小城市更实行“零门槛”落户，真正实现人口的自由迁徙，全面提升新市民在城市的认同感和归属感，让外来人口都能安心就业、放心置业。
可以期许的是，随着新晋落户人口持续增多，房地产市场将明显受益，潜在购房需求依旧充裕，且更为刚性，有望在较长时间周期内有序释放。
市场份额将向城市群和都市圈集中核心与卫星城市市场价值重构
发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。推动城市群一体化发展。以促进城市群发展为抓手，加快形成“两横三纵”城镇化战略格局。建设现代化都市圈。依托辐射带动能力较强的中心城市，提高1小时通勤圈协同发展水平，培育发展一批同城化程度高的现代化都市圈。
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市场份额将向城市群和都市圈集中，强化行业新格局。目前，已经获批的19大城市群，承载了我国75%以上的城镇人口，贡献了80%以上的GDP。我们认为长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地，市场占有率也将稳中有升。
核心城市与卫星城市市场价值重构。积极打造一批1小时通勤的现代化都市圈，人力、物力、财力等资源要素将在核心城市与周边卫星城市之间双向流动，全面疏解超大、特大城市非核心功能，培育发展卫星城市特色产业体系，并加快市政配套功能建设，真正实现以产留人、以人促产。
优化生育政策、高校入学率升至60%支撑楼市成交整体走稳
实施积极应对人口老龄化国家战略。制定人口长期发展战略，优化生育政策，以“一老一小”为重点完善人口服务体系，促进人口长期均衡发展。
推进高等教育分类管理和高等学校综合改革，构建更加多元的高等教育体系，高等教育毛入学率提高到60%。
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2016年初，全面二孩政策正式落地执行，极大程度刺激适育家庭生育需求，全国迎来又一个生育高峰期，当年全国出生人口高达1786万人，创2000年以来新高。但随后全面二孩政策刺激效应递减，2017年以来全国出生人口逐年走低，2019年已跌至1465万人。
“十四五”时期将优化生育政策，或将在东北等地区率先探索全面放开生育限制，实现适度生育水平，全国出生人口整体降幅或将明显收窄。全面提升国民素质及教育水平，高等教育毛入学率将由2020年54.4%提升至60%，大批高校毕业生有望转化为房地产市场潜在置业需求，并有较强购买力支撑。受此影响，“十四五”时期房地产市场仍有强劲需求支撑，成交规模大概率将继续走稳。
积极应对人口老龄化，完善养老服务体系，养老地产或将步入发展快车道，市场规模或将大幅扩容，并有望超越地产开发主业。
本文作者：杨科伟、柏品慧，来源：克而瑞地产研究 ，
