编辑 | 张晓玲
尽管这两年有不少长租公寓暴雷，但这不妨碍开发商在这一领域持续深入。
市场消息显示，旭辉集团正在谋求旗下长租公寓业务旭辉瓴寓上市，或将成为开发商系长租公寓第一股。
旭辉瓴寓目前布局全国18城，房源超过7.44万间，是仅次于万科泊寓、龙湖冠寓的第三大开发商系长租运营商。
前两年，分散式长租公寓两家头部企业青客公寓、蛋壳公寓，先后在美上市，结果纷纷暴雷。2020财年青客巨亏15.34亿元，股价一落千丈，而蛋壳仅上市445天就遭纽交所摘牌。这已给租赁住房市场蒙上阴影，让资本望而却步。
一名行业内人士指出，长租公寓资本化要至少解决两个问题，一是自身盈利难题；二是整个行业面临的资本信任困境。
规模扩张
旭辉集团创始人林中曾表示，未来旭辉7个多元化业务将排队上市，在永升物业之后，第二批上市的就是长租公寓业务。
上市的前提是规模，与曾经的开发商类似，长租公寓初始阶段也是冲规模。规模效应将带来盈利可能。
目前，规模唯一突破10万间的开发商系长租公寓，只有万科旗下的泊寓，截至2020年底，万科泊寓在22城累计开业14.24万间，不过万科尚未宣布泊寓盈利。
而规模排名第二、三的龙湖和旭辉，都对外表示要在2021年年底实现盈利，目前龙湖开业房源数为9.0万间，旭辉管理规模是7.44万间。
为了实现上市计划，旭辉将进一步在规模上发力。旭辉瓴寓CEO张爱华近期表示，三年内要把长租业务资产总额增加两倍至300亿元，然后寻求上市，十年内将管理资产规模扩大十倍，达到1000亿元人民币。
按照这一计划，近两年已经放慢步伐的旭辉瓴寓，将迎来新一轮的大规模房源拓展。
开发商的长租公寓主要有轻资产托管式、中资产包租式、重资产三种模式。2018年时，旭辉瓴寓的重资产项目在20%，轻资产项目占80%。当时旭辉就提出，未来要逐年增加重资产比重，最终达到轻重资产各占50%的比例。
近三年来，旭辉瓴寓一直在加码重资产，他们寄望通过“政企合作”，获得更多低价土地。
“对于长租业务，战略机遇无疑在于政府提供的低成本土地。只有土地成本足够低时，才会出现回报率令人满意的产品。”张爱华说。
工业用地、集体土地的价格大幅低于住宅及商办类用地，对于长租企业来说，实现盈利可能性大幅增加。
这类土地不易获取，它们大多被国企央企拿下，这也是旭辉要寻求政企合作的原因。但业内人士指出，指望大幅增加这类土地的可能性不大。
长租公寓的规模扩张对企业现金流、资金和融资提出了非常高的要求，“对于大部分企业来说，在突破5万间之前，现金流可能就断了。”一名头部长租公寓企业高管说。
此外，一名业内人士认为，此前纯租赁住宅用地开工建设率普遍较低，建设速度明显不如销售型产品，而“三道红线”下，房企资金成本变得更高，因而他对开发商持续投入长租公寓业务并不乐观。
资本化之难
无论多难，旭辉是坚定要上市了。华尔街见闻获悉，旭辉瓴寓上市已进入筹备期。
“旭辉确实正在为长租公寓IPO做准备，希望能吸引国际型机构做基石投资者，真正实现上市还需要三年时间。”一名了解内情的消息人士告诉华尔街见闻。
规模之外，一定的投资回报率也是长租公寓可以资本化的条件。从国际来看，长租公寓多以REITs形式上市，其投资回报率至少在6-7%之间。
而目前，长租公寓不赚钱仍是行业内普遍现象。
今年年初，SOHO中国董事会主席潘石屹大力唱衰长租公寓，他表示在现在的金融、税收环境下，做长租公寓的人“非骗即傻”，原因是他认为办公楼出租回报率大概为3%，长租公寓大约为1%，而同期银行贷款利率为4%—5%。
根据仲量联行关于长租公寓的市场研究报告，在主要的一二线城市，大部分长租公寓的租金回报率不足2%，远低于融资成本。
万科总裁祝九胜等多名万科高层人士也都曾表示，长租公寓赚钱很难。
确实，光凭自有资金或者常规融资渠道，是不足以持有低回报率的重资产项目的。截至2020年底，旭辉加权平均融资成本为5.4%，旭辉瓴寓对外公布的重资产项目租金回报率基本只能维持到5%，个别优秀项目达到5.5%。
即便如此，旭辉仍押注重资产模式，因为看到了远期资产增值、通过REITs退出的可能性。
早在2018年，旭辉就尝试过发行30亿的国内首单长租公寓储架式权益型“类REITs”。
实际上，真正能让长租公寓实现正向回报的方式，只有通过REITs退出，因为回收租金太慢了，而持有不动产占用大量资金。美国租赁住房行业的爆发点，正是推出REITs的时候。
但是在国内，REITs尚未完全放开。去年4月，国家推进基础设施领域REITs试点，宣告公募REITs正式启航。张爱华认为，基础设施REITs推出后，租赁住房很可能就是下一个REITs品类。
但这尚无政策时间表，一名金融人士指出，随着国内对房地产金融的收紧，针对商业地产、持有型物业的REITs推出只会更谨慎。预计短期内难有突破。
也就是说，长租公寓真正的“投融管退”闭环还远未实现。