曾经叱咤风云的地产大亨,也撤退了

作者: 周智宇
潘石屹告别房地产。

编辑|张晓玲

北京朝阳区望京路,三座交织的“山”鼎立,这便是知名的望京SOHO写字楼群,由“建筑女王”扎哈·哈迪德设计,2012年落成。

几年前,SOHO中国董事长潘石屹曾说,“我心目中永远不能销售的项目是外滩SOHO、望京SOHO,只要这两个项目在的话,我还是(房地产)发展商。”

没想到四年后一语成谶,包括望京SOHO在内的”八大金刚“即将易主,接盘的是全球另类资管巨头黑石。潘石屹张欣夫妇在收购完成后,持有SOHO中国的股权仅剩9%。

相比一年前市场爆出的40亿美元交易对价,6月16日公告里的收购价格约30亿美元,缩水了10亿。

对这个价格也能接受,反映出潘石屹张欣夫妇退出的决心。

随着黑石出手接盘SOHO中国,潘石屹张欣夫妇这两位搅动过中国地产风云的人物,最终选择了落袋为安,而属于他们的房地产年代,也成为了过去。

散售能手

潘石屹夫妻俩,以及SOHO中国的项目,在很长一段时间里,都是网红般的存在。

从1995年与海归妻子张欣成立SOHO中国至今,潘石屹张欣夫妇凭着新颖概念和独特设计,一直走在中国房地产建筑的前沿。

不过也有人认为SOHO的建筑很怪异,与周边一比,格格不入。2011年,演员宋丹丹在微博上连怼潘石屹,“你盖了那么一大片难看极了的廉价楼(建外Soho),把北京的景色毁得够呛,你后悔吗?”,“我请你喝拉菲,求你了,别再盖楼了”!

然而正是SOHO的这些特色,让SOHO显得和其他开发商很不一样。

在最开始,潘石屹夫妇用住宅开发的路子来做商业,靠着散售而非持有的模式,SOHO中国在2012年之前无往不胜。

所谓散售,就是将办公空间分割为大小不等的小面积,散售给个人、公司,优点是销售回款快,让商用办公楼、店铺也能像住宅开发一样,实现高周转。

潘石屹把自己的客户群锁定在西北煤老板和江浙私营企业主上,在一些项目开业时,他亲自拜访了煤老板们,并且模仿巴菲特,弄了一套大客户和他吃饭的环节,起初门槛是5000万,后面逐渐提升到了1亿。

靠着这一套包装,潘石屹把面粉做成了大蛋糕。在北京房价还在6000多元/平米的2005年,他的尚都SOHO卖出了2万/平米的价格。

潘石屹曾总结他的商业秘诀:“做生意永远不变的规律,就是低的时候进货,高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这样一个原则。”

低价拿地,随后建成高价值写字楼项目,潘石屹将自己“低买高卖”的能力体现得淋漓尽致。

随即,三里屯SOHO、北京SOHO现代城等等地标性建筑随之而起,在鼎盛之时,SOHO中国销售额占据北京CBD地区销售额近半。

在2007年时,SOHO中国在经历一次铩羽后,打着“中国知名商业地产开发商”的旗号,成功在香港联交所上市,融资19亿美元,成为当年亚洲最大的地产IPO项目。

2008年7月开盘的三里屯SOHO一天就卖出去了41亿元,创下当时中国房地产的单日成交纪录。

到了2010年,SOHO中国营收184亿元,这也是它营收的顶峰,也是潘石屹商业传奇的巅峰。

转型失败

从2010年起,北京市出台了若干政策,禁止商业散售,并逐渐加码。潘石屹被迫放弃他让他成功的模式。

因为经营理念的差异,潘石屹和张欣的夫妻档,也逐渐出现了矛盾。几经争吵后,2012年潘石屹逐渐淡出SOHO中国,将公司股控制权让给了张欣。也是这一年,SOHO中国提出转型自持租赁物业。

然而潘石屹过去散售的成功,让他的团队在运营能力上乏善可陈,SOHO小业主对SOHO中国物业管理混乱的投诉,就没断过。

转型之后,在张欣的主政下,多名SOHO高管接连出走,团队一度无人可用。

反映到财报上则是,虽然SOHO中国转型自持物业,想靠租金收入养活企业,但结果仍是以售养租,卖楼收入、投资物业评估增值,是其净利润和净利润大幅增长的源头。

在2012年,SOHO中国实现净利润105.85亿元,净利润率为171.94%。这份亮眼财报背后,投资物业评估增值贡献了96.05亿元,剔除这部分后,SOHO中国纯利润仍然同比增长135%,看上去非常牛。但细看,这主要是银河SOHO项目当年卖了161.73亿元。

此后的几年里,SOHO中国的净利润持续下滑,即便是2017年实现超过420%的净利润率,也是靠着投资物业增值71.65亿元产生,剔除这部分之后,当年SOHO中国亏损23.93亿元。

2020年,SOHO中国营收约21.9亿元,相比高峰时的184亿大幅缩水;归母净利润仅约5亿元,与百亿利润的辉煌不可同日而语。

一位地产界资深人士开玩笑说,这真的还是地产商吗?极少见哪个地产商把营收越做越小的。

潘石屹也努力过。在2015年时,他还创立了共享办公运营商SOHO3Q,到2017年时做到北京上海两地最大,想赶着WeWork正热,博一把上市。

但他还是失败了。2019年时,SOHO3Q也传出被转让的消息。

办公租赁的生意不好做。潘石屹曾表示,"中国租金回报率我都不好意思说,在北京这样的城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%,这几乎是地产业最低的资金成本,即使如此,全年的物业经营仍然会亏损2%,这个生意怎么做呢?"

汇丰曾指出,过去10年,SOHO中国由发展商转型为收租股执行能力欠佳,假如出售资产计划失败,在现有的资产基础下经营上行空间有限。

按照SOHO中国财报数据,在2012年时,其净资产收益率(ROE)曾达40.38%,到了近几年降至了个位数,2020年时的ROE为1.47%。反观太古地产、九龙仓,虽然数据也长期保持在个位数,但相对稳定,并且呈现明显的周期性。

显然,潘石屹夫妇从未将写字楼的运营做好。

套现换仓

相比长期出租运营,潘石屹显然更擅长卖资产。别忘了,“低买高卖”是他的生意准则。

2014年开始,SOHO中国又回到了卖卖卖的路上停不下来,只不过从项目散售变成了整售。

当年,SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股,同年9月,将上海凌空SOHO 10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网。

彼时,潘石屹还说只是出售不太重要的一些项目,北京、上海核心区的写字楼项目仍然会长期持有。

但就在2015年,SOHO中国将其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益,卖出了84.93亿,交易方则是曾和它在这块地上有过激烈争夺的复星集团。

2016年SOHO中国又以32.2亿元的对价,将位于上海的SOHO世纪广场出售给国华人寿;

2017年,以85.8亿元总价,分别卖出了位于上海的虹口SOHO,以及凌空SOHO的剩余物业。

更能凸显他的思路和决心的是,2019年,SOHO中国宣布将出售北京、上海的13个办公物业项目,其中就包括他心爱的望京SOHO,与黑石的谈判也从那时就已开始。

如上可见,上市后的SOHO中国,有一大半的时间都在变卖资产,在黑石之前,SOHO中国卖资产已套现约293亿元。

而在此期间,SOHO中国在国内几乎没有任何物业投资。反倒是从2011年起,潘石屹张欣夫妇通过家族信托,投资了美国、英国大量海外资产。

公开资料显示,2011年开始,潘石屹夫妇通过家族信托投资了大量海外资产,先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼,后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%股权,还耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%股权。

潘石屹的长子潘瑞也成立了Estates房地产公司,拥有多个大型地产项目,其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。

只不过,在国家外汇管制收紧后,2013年起他们并没有新增海外投资。

一进一出之下,市场上不禁有人认为,潘石屹要跑了。

面对质疑,起初潘石屹还会有一些回应,到了后面他也逐渐佛系。

在今年年初的线上租赁表彰会上,老潘说,“现在网上还有人骂我,我不生气了,更不会对骂了,我就是盖房子,租房子的普通人,做好分内事,不要是是非非。”

彻底离场

卖掉自己亲手创办的公司,对谁都不是一件易事,但潘石屹显然想了很久,并且态度坚决。

6月16日,SOHO中国公告,黑石集团拟以5港元每股的价格,收购Cititrust间接持有的SOHO中国28.56亿股股份,约占SOHO中国已发行股本的54.93%。

Cititrust以受托人身份全资拥有Capevale Limited (Cayman),后者全资拥有的Boyce Limited及Capevale Limited (BVI)各持有16.6亿股SOHO中国股份。而潘石屹、张欣及其子女,是Cititrust的信托受益人。

交易完成后,黑石集团将成为SOHO中国的控股股东,潘石屹夫妇的持股比例将从63.93%降至约9%。

有投资者指出,虽然SOHO中国近几年没了地产销售收入,纯收租,但相比恒大、碧桂园等高负债运行的房企,SOHO中国有着充足的现金流。

在将潘石屹口中“不太重要”的项目卖掉之后,SOHO中国的营收几乎全部来自京沪写字楼产生的租金收入,这些项目基本都位于核心商圈、是稀缺性商业地产,从收入角度、资产升值角度来看,前述投资者认为,SOHO中国没有清仓资产的需求。

但他错估了潘石屹。老潘早已无心运营,想要撤退了。

这是一个曾像王石、冯仑、王健林一样享有盛名的地产大佬。曾经辉煌的商业传奇,就此落幕、退场,真是一个令人唏嘘的故事。

潘石屹并非没有雄心。在上市初,潘石屹夫妇曾高调喊出“五年之内过千亿,超万科”。

2010年超过184亿的营收,让SOHO中国将龙湖集团、融创中国甩出几个身位。

但上市14年的SOHO,生意越做越小,不但没完成自己的业绩目标,反而经历了转型失败,也错过了2015年这波房地产大浪潮,别说超越万科了,就连后起之秀融创、旭辉等都远远跑在了他前面。

而在2012年逐渐淡出SOHO中国之后,潘石屹已很少以一个地产大佬的身份出现,他的身份多了很多,摄影师、木匠、编程师,没有一个和房地产有关。

很多年前谈及梦想时,从甘肃走出来的潘石屹说,他心里特别向往的事,“是回到西北老家,住窑洞里、放羊,面前是青青的河水,网上也没有人骂我了。”

一个时代落幕了。卖掉SOHO中国后,潘石屹,当年意气风发的万通六君子之一、叱咤风云的京城地产大亨,也已然告别房地产。

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高人!

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MobileUser9066
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感觉是要跑路吧,别说情怀了。

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别让他跑了

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看一个人成功与否看他的孩子就知道。

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Lift
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他的孩子怎样?

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