网红公司雪松也加码地产了

国资入股在即,雪松转型发力城市更新。

两年前,面对围堵在中江信托南昌总部的投资人,雪松控股董事局主席张劲举着大喇叭说,“我本人就是解决中江历史问题的第一负责人”。

在长达8个小时的恳谈会上,张劲承诺:“我们只占70%的股份,但会承担100%的责任。”

此后中江信托改名为雪松信托,两年里一直在致力于“拆雷”,所费良多,自身的现金流也受到了考验。

不过,作为广州重点发展的世界500强大型民营企业,雪松得到了国资的支持。最新的消息是,雪松控股计划将雪松信托的控股权给卖了,接手方将会是广州国资。

据华尔街见闻了解,这笔交易尚处于尽调阶段,雪松信托方面人士也回应称,目前没有实质性落地。

无风不起浪,这笔交易距达成的日子也不远了。在卸下信托的包袱轻装上阵之后,张劲也能够将自己更多的精力放在大宗商品供应链、地产开发等主要实业上。

去年开始,雪松已经在大力发展城市更新和产城项目了。

“拆雷”的人

拿下中江的信托牌照有着多方的意志,张劲也对信托有着不少想法。借此契机,他希望能把雪松做成“中国的嘉能可”,而拿下稀缺的信托牌照,也与广州市做大金融业的想法相合。

但他没想到,中江信托的问题如此之大。张劲后来公开表示,雪松在收购中江信托前没有尽调,收购后用时约5个月才完成了梳理, 这实际上这家信托逾期产品不是70亿,而是约80亿。

随后两年里,雪松投入了大量优质资源来处理中江信托遗留的风险项目。

一开始兑付情况确实不错。到2020年1月22日,雪松信托称,已按承诺完成了中江信托时代遗留项目的化解,除个别联系不上的投资人,绝大部分投资者得到兑付。

不过这些项目多是工商信托项目,迄今为止,雪松信托尚有38.09亿到期遗留项目尚未能成功化解,主要是政信类项目。

雪松信托多次表示,这些项目如果用自有资金承接,债券性质就变了,大概率会导致地方政府债务将债务展期,加大风险处置工作的难度。在这些项目上,地方政府“有拖无欠”,希望投资人理解,争取更多的化解空间。但部分投资者不能接受,因此陷入了僵局。

雪松提出分批化解这些遗留的逾期项目。在去年6月份,一批投资者和雪松信托签署了受益权转让协议,按照2020年12月31日、2021年3月31日、2021年4月30日三个时间段,分批解决。

时任雪松信托代总裁黄昊也承诺,“到了时间节点,我们一定保证投资人的钱拿到手”。

到了今年3月的时间节点,部分投资者依然没能等来雪松信托承诺的本息兑付款。

熟悉雪松的人士表示,疫情对雪松控股的主要业务造成了明显的影响,加上过去几年雪松收购了中江信托、齐翔腾达、希努尔等上市公司的股权以及其他资产,沉淀了大量资金,多家重要子公司股权受限比例在97%以上,资金流面临严峻考验。

作为雪松控股的重要子公司,雪松实业在2020年时营收为2060.73亿元,较2019年时的2675.52亿元同比下滑23.01%,主要受到占其收入来源93%以上的大宗商品供应链业务收入下降影响。

雪松信托也产生了亏损。收购当年,雪松信托对不良资产计提了14.26亿元,合并净利润-15.34亿元,净资产为20.49亿元。去年的财报还没披露,机构数据显示也是处于亏损状态。

压力之下,把信托控股权卖掉,成了雪松度过此次危机的一个契机。

虽然过去几年里信托公司的股权出让都能获得不少的溢价,但有熟悉雪松的人士指出,在当前的政策情况下,高溢价已不太可能,而且最后交易可能会是对冲此前的永续债,雪松方面不会有资金的回流。

雪松曾在2019年陆续发行了两笔合计80亿元的永续债,由同样是广州国资的广州建设旗下,广州产业投资基金和广州凯德金融控股分别认购60亿元和20亿元。而永续债通常是以“3+N”的期限发行,随着三年时间届满,这部分永续债亟待置换。

这也意味着,让出雪松信托控股权对雪松控股而言,更多的是卸下包袱、轻装上阵,仅此而已。

发力旧改

如今回看雪松收购信托的时点,也是不逢其时。在过去两年里,信托行业监管的愈发严厉,整个行业处于“瘦身”之中。全国68家信托中,除了2家国企信托没有公开违约外,其他66家信托都曾有违约项目。

不过过去两年拆雷的努力也不算白费,业内人士认为,雪松信托在一些网红上市公司、暴雷项目上处理都不错。

而有了广州国资的加持后,雪松控股也将能把自己更多的精力,放在近年来发力的旧改之上。

雪松方面人士称,虽然早已涉足地产业务,但过去规模都很小,老板(张劲)在近两年开始想做大做强地产业务。

在目前雪松控股的业务版图中,地产的占比很小,不到1%。截至今年3月底,雪松实业的土地储备面积为5.25万平方米,且主要是在2013年、2017年获得。

从去年底开始,雪松一方面重返土地公开市场,一方面加码旧改。比如说去年下半年,雪松就分别在白云、黄埔、增城摘得六宗地块,11月时在广州黄埔购置的3宗商地也耗资50亿元。同时,雪松参与了广州市黄埔区何棠下村、金坑村和南岗村三个旧改项目。

新增的这些项目均有着合作方,合作方则包括广州城投、广州开发区金控、科学城(广州)城市更新集团等地方国资。

比如,雪松控股与广州市建设投资成立合资公司“城投雪松投资”(雪松占股49%),与科学城(广州)投资集团成立合资公司“广州雪城投资”(雪松占股87.1%),拿下的地块项目涵盖商业地产、旧改、文旅地产等。

并且无论是公开市场拿地还是旧改项目,雪松拿下的地块都有产业建设需求。这与目前广州旧改的趋势相合:从纯住宅转向注重整个片区的产业发展的城市更新。

此外,为了发展地产业务,雪松也招揽了不少地产职业经理人,先是挖来原协信控股集团副总裁王信琦,担任雪松控股集团副总裁,在王信琦离开后,又在去年挖了原鑫苑集团总裁李尚荣任雪松控股集团总裁。

在城市更新、产城领域里,雪松俨然是个学生。在业内人士看来,能否靠这些项目做大雪松在旧改、产城方面的影响力,会是后续其壮大房地产业务的主要观察点。

对于雪松来说,随着这些旧改项目的陆续上市,其资金流也将得到明显的改善。在目前雪松获取的三个旧改项目中,何棠下村已处于拆迁阶段,预计在明年1月份预售,其他两个项目中由公司持有的部分也会在2023年时陆续发起首期预售。

前述熟悉雪松的人士认为,这些旧改项目的入市,才是雪松走出当下困境的关键所在。

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