增收不增利,远洋寄望收购与旧改破局

article.author.display_name 陈湘婷
奔向2000亿的路上,还得有利润。

40亿高调收购红星地产后,远洋集团公布了中期业绩。

财报显示,截至2021年6月底,远洋协议销售金额524亿元,同比增加25%,

但相比1500亿的目标,上半年完成率不足35%。

在2018年达到千亿之后,远洋曾喊出2-3年跨越两千亿的目标,至今仍有不小的距离。

收并购成为远洋弯道超车的杀手锏。预计收购红星地产后,远洋奔向2000亿的步伐将加快,但长远来看,这家公司依然面临规模与利润如何平衡的问题。

规模追赶

远洋,这家总部位于北京的房企,也没能逃脱“华北魔咒”,上半年,远洋北京、环渤海区域业绩同比增幅分别为1.8%、5.7%。

与此同时,华东、华南、华中及华西地区销售占比58%,同比提升8个百分点,取代大本营北京及环渤海地区,成为业绩增长的主力。

这是远洋提出“南移西拓”的第二年,整体表现还算不错。不过,拓展区域依然分化,华东、华中、华南的同比增幅均超过10%,华中区域上半年销售金额88亿元,同比增幅307%,超过去年全年的成绩。

但同被寄予厚望的华西区域,远洋近两年多次在成都、西安拿地补仓,上半年区域销售金额仅17.3亿元,同比下滑42.2%,成为唯一负增长区域。

2021年,远洋继续推进南移西拓。上半年集团共获取16个开发项目,新增土储328万平方米,总货值约500亿。主要位于深圳、厦门、武汉、西安等实行深耕战略的一二线城市,“南移西拓”区域项目数量占比接近7成。

参考中指院统计的2021年上半年房企拿地排行榜,远洋的拿地面积排名第22名左右;而去年同期拿地面积201万平方米,排名在40名之后,土地投资力度大幅增加。

但这些,对于已经规模落后的老牌房企远洋来说,还远远不够。

一位资深观察人士表示,行业集中度正在提高,远洋想要好好生存下去,规模至少需要达到2000亿。

问题是,房地产行业从增量迈入存量时代,如何实现规模的快速增长?远洋收购红星的案例,提供了一种思路。

上个月,远洋集团联合远洋资本,斥资40亿收购红星地产,这一动作,被远洋称为“南移西拓”、“城市深耕”的重要布局之一。

远洋方面透露,截至2021年6月底,红星地产土地储备约1700万平方米,“南移西拓”区域占比近70%;未售货值近千亿,下半年可售资源约330亿。

同期远洋集团自身总土储约4658万平方米,下半年可售货值1800亿。随着这笔百强房企之间的收并购起效,其规模提振效果将是可观的。

这笔交易还有两个细节。远洋集团与远洋资本以50%:50%的比例收购,避免了并表带来的负债率升高;远洋保留了以楼超钢为首的红星地产管理团队,一定程度减少收并购之后的“消化不良”。

这一系列操作,除了顺利将红星地产收入囊中,也向外界证明,远洋掌握一条有效扩容路径:借助远洋资本,收购战略布局契合的公司,用较少的资金投入,快速实现土地扩储,并通过城市深耕、资源整合等实现高质量发展。

作为“绿档”央企,远洋集团拥有实现“弯道超车”的资金条件。

远洋方面表示,金融机构对其充满信心,上半年公司融资成本仅5.04%;目前拥有已获批尚未提用的额度高达2424亿元。

值得一提的是,作为远洋集团旗下的投融资平台,远洋资本董事总经理王瑞透露,远洋资本今年年初资产管理规模已经达到1300亿左右,其中80%的投资与地产类相关。

这并非远洋另辟蹊径。今年以来,房地产行业的收并购已经发生了多起:融创收购彰泰、金茂入局宏泰等。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为,这类收并购,已经成为行业周期变化下的必然趋势。尤其是融资方面有优势的国企、央企以及财务稳健的头部房企,将成为行业并购的主力,加速推高行业集中度。

当然,想成为新“并购王”,除了钱,还需要拥有融创那样高效的决策机制和成熟的管理机制。远洋在运营能力上,还有不小的提升空间。

利润挑战

规模之外,远洋还有更深层次的问题需要解决,那就是利润。

2021年上半年,在销售规模同比大幅增长,营业收入同比提升6%的情况下,远洋的归母净利同比下降17%至10亿元,增收不增利。

主要原因是,远洋跨越千亿之后,合作开发力度明显增加。截至2021年上半年,远洋权益土储占比约56%,处于行业较低水平。

少数股东权益占比不断提高,持续侵蚀公司利润。2018年-2021年的中期财报显示,其归母净利润增长均为负数,跌幅均超过12%。

今年上半年,仅占24%的少数股东权益,甚至分走了48%的利润。

除了低权益占比项目拉低净利润,远洋的“南移西拓”战略,本身也面临利润挑战。

柏文喜指出,远洋原来主要集中于京津冀等相对高端的市场区域,“南移西拓”之后,必然会导致毛利率下降与去化不畅。

财报数据证明了这一点。远洋上半年销售毛利率和净利率分别为22.48%、9.39%,低于TOP30房企平均水平。

远洋选择深耕的多为省会城市、核心一二线城市,土地成本走高,限价政策严格,利润增长空间有限。

截至2021年6月底,远洋开发业务的土地成本6100元/平方米,同比增长300元/平方米,但销售均价仅比去年同期高200元/平方米。加上各地新项目增多,上半年销售推广费用也有所增加,达7.83亿元,同比增长67%,进一步拉低盈利水平。

克而瑞已经连续两年指出,盈利能力是远洋的主要问题。

目前来看,除了在内部进行调整,提高整体运营能力,远洋还可以通过收并购、城市更新等渠道,改善财务水平。

例如7月收购的红星地产,旗下的项目大多通过招拍挂等方式获得,毛利率可以达到25%-30%,高于远洋集团毛利率20-25%的水平。

高毛利的城市更新项目进入结算期,也能为企业带来整体利润水平的提升。据克而瑞统计,佳兆业、时代等城市更新规模第一梯队的房企,毛利率水平大多超过30%。

远洋显然也对此寄予厚望。其透露,截至2021年6月末,集团已签约旧改项目近1800万平方米,主要分布在深圳、广州、东莞等大湾区重点城市。目前在售项目共4个,预计明年将再推出3个新项目,其他项目亦将逐步推出。

远洋指出,经过20余年的经验积累,集团已经在城市更新领域拥有拆除重建、存量盘活、社区焕新三种“独门模式”,这将成为未来业绩增长的新动能。

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