40亿高调收购红星地产后，远洋集团公布了中期业绩。
财报显示，截至2021年6月底，远洋协议销售金额524亿元，同比增加25%，
但相比1500亿的目标，上半年完成率不足35%。
在2018年达到千亿之后，远洋曾喊出2-3年跨越两千亿的目标，至今仍有不小的距离。
收并购成为远洋弯道超车的杀手锏。预计收购红星地产后，远洋奔向2000亿的步伐将加快，但长远来看，这家公司依然面临规模与利润如何平衡的问题。
规模追赶
远洋，这家总部位于北京的房企，也没能逃脱“华北魔咒”，上半年，远洋北京、环渤海区域业绩同比增幅分别为1.8%、5.7%。
与此同时，华东、华南、华中及华西地区销售占比58%，同比提升8个百分点，取代大本营北京及环渤海地区，成为业绩增长的主力。
这是远洋提出“南移西拓”的第二年，整体表现还算不错。不过，拓展区域依然分化，华东、华中、华南的同比增幅均超过10%，华中区域上半年销售金额88亿元，同比增幅307%，超过去年全年的成绩。
但同被寄予厚望的华西区域，远洋近两年多次在成都、西安拿地补仓，上半年区域销售金额仅17.3亿元，同比下滑42.2%，成为唯一负增长区域。
2021年，远洋继续推进南移西拓。上半年集团共获取16个开发项目，新增土储328万平方米，总货值约500亿。主要位于深圳、厦门、武汉、西安等实行深耕战略的一二线城市，“南移西拓”区域项目数量占比接近7成。
参考中指院统计的2021年上半年房企拿地排行榜，远洋的拿地面积排名第22名左右；而去年同期拿地面积201万平方米，排名在40名之后，土地投资力度大幅增加。
但这些，对于已经规模落后的老牌房企远洋来说，还远远不够。
一位资深观察人士表示，行业集中度正在提高，远洋想要好好生存下去，规模至少需要达到2000亿。
问题是，房地产行业从增量迈入存量时代，如何实现规模的快速增长？远洋收购红星的案例，提供了一种思路。
上个月，远洋集团联合远洋资本，斥资40亿收购红星地产，这一动作，被远洋称为“南移西拓”、“城市深耕”的重要布局之一。
远洋方面透露，截至2021年6月底，红星地产土地储备约1700万平方米，“南移西拓”区域占比近70%；未售货值近千亿，下半年可售资源约330亿。
同期远洋集团自身总土储约4658万平方米，下半年可售货值1800亿。随着这笔百强房企之间的收并购起效，其规模提振效果将是可观的。
这笔交易还有两个细节。远洋集团与远洋资本以50%：50%的比例收购，避免了并表带来的负债率升高；远洋保留了以楼超钢为首的红星地产管理团队，一定程度减少收并购之后的“消化不良”。
这一系列操作，除了顺利将红星地产收入囊中，也向外界证明，远洋掌握一条有效扩容路径：借助远洋资本，收购战略布局契合的公司，用较少的资金投入，快速实现土地扩储，并通过城市深耕、资源整合等实现高质量发展。
作为“绿档”央企，远洋集团拥有实现“弯道超车”的资金条件。
远洋方面表示，金融机构对其充满信心，上半年公司融资成本仅5.04%；目前拥有已获批尚未提用的额度高达2424亿元。
值得一提的是，作为远洋集团旗下的投融资平台，远洋资本董事总经理王瑞透露，远洋资本今年年初资产管理规模已经达到1300亿左右，其中80%的投资与地产类相关。
这并非远洋另辟蹊径。今年以来，房地产行业的收并购已经发生了多起：融创收购彰泰、金茂入局宏泰等。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，这类收并购，已经成为行业周期变化下的必然趋势。尤其是融资方面有优势的国企、央企以及财务稳健的头部房企，将成为行业并购的主力，加速推高行业集中度。
当然，想成为新“并购王”，除了钱，还需要拥有融创那样高效的决策机制和成熟的管理机制。远洋在运营能力上，还有不小的提升空间。
利润挑战
规模之外，远洋还有更深层次的问题需要解决，那就是利润。
2021年上半年，在销售规模同比大幅增长，营业收入同比提升6%的情况下，远洋的归母净利同比下降17%至10亿元，增收不增利。
主要原因是，远洋跨越千亿之后，合作开发力度明显增加。截至2021年上半年，远洋权益土储占比约56%，处于行业较低水平。
少数股东权益占比不断提高，持续侵蚀公司利润。2018年-2021年的中期财报显示，其归母净利润增长均为负数，跌幅均超过12%。
今年上半年，仅占24%的少数股东权益，甚至分走了48%的利润。
除了低权益占比项目拉低净利润，远洋的“南移西拓”战略，本身也面临利润挑战。
柏文喜指出，远洋原来主要集中于京津冀等相对高端的市场区域，“南移西拓”之后，必然会导致毛利率下降与去化不畅。
财报数据证明了这一点。远洋上半年销售毛利率和净利率分别为22.48%、9.39%，低于TOP30房企平均水平。
远洋选择深耕的多为省会城市、核心一二线城市，土地成本走高，限价政策严格，利润增长空间有限。
截至2021年6月底，远洋开发业务的土地成本6100元/平方米，同比增长300元/平方米，但销售均价仅比去年同期高200元/平方米。加上各地新项目增多，上半年销售推广费用也有所增加，达7.83亿元，同比增长67%，进一步拉低盈利水平。
克而瑞已经连续两年指出，盈利能力是远洋的主要问题。
目前来看，除了在内部进行调整，提高整体运营能力，远洋还可以通过收并购、城市更新等渠道，改善财务水平。
例如7月收购的红星地产，旗下的项目大多通过招拍挂等方式获得，毛利率可以达到25%-30%，高于远洋集团毛利率20-25%的水平。
高毛利的城市更新项目进入结算期，也能为企业带来整体利润水平的提升。据克而瑞统计，佳兆业、时代等城市更新规模第一梯队的房企，毛利率水平大多超过30%。
远洋显然也对此寄予厚望。其透露，截至2021年6月末，集团已签约旧改项目近1800万平方米，主要分布在深圳、广州、东莞等大湾区重点城市。目前在售项目共4个，预计明年将再推出3个新项目，其他项目亦将逐步推出。
远洋指出，经过20余年的经验积累，集团已经在城市更新领域拥有拆除重建、存量盘活、社区焕新三种“独门模式”，这将成为未来业绩增长的新动能。