身处二线房企的好处是，前面有老大们在探路，他们的成功经验可以快速借鉴，他们走过的弯路、吃过的亏，也要尽力避免。
排名TOP14的旭辉，便是如此。作为过去几年极速上升的黑马，华东地产商的代表，旭辉学到了万科、碧桂园们的高周转，现下，又要学他们的多元化。
只不过，旭辉肯定不会走碧桂园和恒大的路，而是向万科、龙湖、华润靠拢，做地产相关多元化，其中最重要的便是商业。
2021年上半年，和同行们一样，旭辉也是增收不增利，毛利率降至2012年以来的低点。
仅靠销售业务，已然不能支撑旭辉的成长，而加码商业、综合体，不仅能低价勾地，还能带来新的利润增长点，这正是旭辉几年来着力在做的。
对创办旭辉的林氏兄弟而言，生意不只是生意，他们始终有着向上的、走进一线的野心。
房地产的下半场，格局已在重塑。旭辉董事局主席林中早在2015年就提出，房地产暴利不可持续；CEO林峰则认为，行业进入分化淘汰阶段，未来70%的企业退出市场也很正常。
旭辉，是时候打一场硬仗了。
探底
自2019年跻身2000亿阵营之后，旭辉一直在求稳。但受行业大势影响，不可避免地，盈利能力也出现了下滑。
上半年，旭辉实现合约销售金额1362亿元，同比增长69%；营业收入364亿元，同比上涨58%；归母净利润36亿元，同比上涨6.9%；核心净利润33亿元，同比增加4.8%。
但与此同时，旭辉毛利率降至20.7%，同比下滑4.9个百分点；净利率14.7%，下降5.8个百分点；归母净利率9.9%，降4.7个百分点。
全行业来看，上半年销售规模TOP20房企中，仅招商蛇口的毛利率和净利率未出现负增长，大部分房企毛利率都有2-5个百分点的下降。
旭辉管理层解释，利润率下滑主要是因为17年、18年获取的项目，遭遇了限价和市场下行双重打击，这具备行业普遍性。
糟糕的是，这一趋势还将继续。
对此林中有清醒的认识。他指出，利润率的降低，是一个行业发展的必然，因为房地产经历了过去的土地红利、高杠杆盈利的时代，已经不可能再有暴利。
加上国家稳房价、稳地价、稳预期的长效机制的引导，行业会走向平稳，房企进入全方位、高强度的竞争，利润率的回落不可避免。
“纵观行业，包括旭辉在内，2019年到2021年投资的项目质量明显比2017、2018年好，到了明年就是2019年和2020年的项目进入结转，相信毛利率和净利率会企稳，但也不可能回到过去的暴利时代。”林中强调。
长远来看，他认为，行业的毛利率可能还会进一步下降。优秀企业毛利率可能会做到20%左右，差一点的可能是15%左右，而净利率在8%到10%，可能是行业未来的优秀水平。
而林峰对旭辉的期望是，率先完成触底回升，并成为超越行业平均水平的优等生。
盈利能力之外的财务指标，旭辉基本稳住了。
上半年，旭辉依旧保持“黄档”，扣除预售账款以后的资产负债率72.1%，净负债率60.4%，现金短债比2.7，有息负债增长5.8%，融资成本5.4%。
旭辉预计，在年内可以达到三道红线的监管要求，回到绿档，同时力争在年内将综合融资成本降到5%以内。
破局
最近几年，房地产行业的大佬多已退隐或转向低调，林氏兄弟算是表现较为活跃的“意见领袖”了。
提出“70％的企业退出也很正常”，林峰自然也有压力。毕竟谁都想成为剩下的30%。他指出，能力生存时代房企要做厚做强，跑赢竞争对手。
而对于一家规模冲3000亿、力争进入一线的房企而言，思考的问题自然更为长远：在公开招拍挂土地成本和限价难以突破的情况下，如何提升业务规模和盈利能力？
林中寄望多元化拿地破局。多元化拿地可以用较低的成本获取土储，一方面可以平衡较低的开发毛利率，另一方面多元化收入也能改善整体毛利率表现。
许多聪明的房企已经找到方向：龙湖、万科和华润找到了TOD和城市更新，金茂加码城市运营，新城则通过商业综合体低价勾地。
与他们相比，旭辉的优势尚不明显，目前的做法更接近新城：商业勾地。
2020年，旭辉多元化拿地占比达到51%，包括商业勾地、收并购、IP勾地及一二级联动拿地。
今年上半年，该占比明显下滑。国泰君安统计，截至2021年中期，旭辉新增可售货值1279亿元，多元化拿地占比约27%，去年同期接近40%。
这与公司计划的招拍挂、多元化50:50的计划相去较远。
林中说，多元化依旧会是旭辉接下来的重点破局方式，他补充，今年的多元化拿地会集中在下半年体现。
年初业绩会上，旭辉首席财务官杨欣表示，未来每年集团都会投入拿地金额的10%支持商业项目；截至2021年中期，旭辉储备商业综合体共31个，其中，在营商业项目有9个，总建面63万平方米。
商业之外，旭辉还打算深入并购，虽然上半年收购彰泰被融创抢了去，但也是一次尝试。
6月，旭辉宣布知名职业经理人张海民正式加盟，负责新成立的集团拓展中心，帮助旭辉提升通过商业、产业、收并购、城市更新等多元途径获取项目的能力。
张海民何许人也？2016年，阳光城斥资205亿进行并购，背后的指挥官正是张海民。
对于这位并购领域的大将，林中寄予厚望：张海民在选择战略城市、收并购大型项目方面有着丰富经验，并积极探索城市更新和资产收并购，相信其将助力旭辉在竞争激烈的市场获得更多优质项目。
林中表示，“企业级的收并购可遇不可求。未来，旭辉的收并购会更多通过优质项目展开。”
旭辉对资本的嗅觉也很敏锐。按照林中的计划，目前已相对成熟的商业、瓴寓都将在未来2-3年走向资本市场。
种种谋划，都是为了企业的长远发展。今年年初，林峰写道，“当土地红利、资本红利和财务杠杆都消耗殆尽的时候，未来只剩下凭借企业自身的经营能力去杀出重围，穿越周期。”
这是行业下半场，所有房企都要经历的蜕变之路。