上个月，杭州一场退地纠纷，让低调的浙系房企祥生站在了聚光灯下。
从洽谈合作到对簿公堂，折射出房地产行业的残酷变化：行业生存大考之下，拿错一块地就是生与死。尤其是祥生这类尾部千亿房企。
去年11月，祥生赴港上市，成为最后一个上市的前30强千亿房企，也被称为“最后的黑马”。
过去几年，通过杠杆撬动规模，祥生完成从百亿到千亿的跨越，但根基并不稳固，面临增长乏力、盈利较差的现实生存问题。
上半年，祥生实现权益销售金额497亿元，同比增加30.4%；营业收入159亿元，同比增加19.6%；毛利润29亿元，同比增加19.3%；净利润9.7亿元，同比增加135.6%；归母净利润5.3亿元，同比增加49%。
净利润的大涨，主要是因去年同期基数太低，以及合联营结算。截至2021年中期，祥生合联营公司贡献的利润达到2.4亿，而去年同期亏损0.32亿。
细看之下，祥生的盈利质量较差。上半年，祥生毛利率18%，净利率6.1%，远低于亿翰智库统计的50家典型上市房企平均毛利率22.8%、平均净利率10.9%。
并且，与上半年利润率突然大跌的房企不同，祥生的盈利水平一直保持低位。这家全口径销售金额突破千亿的房企，缺乏的是内生增长动力。
规模狂奔的那些年，祥生将高周转用到极致，但并未积累足够多的优质资源来支持未来的发展。最直观的就是土储不足。
截至2021年中期，祥生总土地储备2295万平方米，较去年年末2333万平方米有所下降。按照目前的销售速度，仅支持2-3年的去化需求。
不仅数量不足，祥生现有土储的结构也很难支撑其实现高质量增长。
祥生大多数土储位于长三角三四线，甚至五线城市。克而瑞统计，截至2020年年底，祥生一二线城市的土地储备占比仅3成左右。
业绩会上，首席财务官谈铭恒表示，祥生会积极提高在一二城市的土储占比，上半年还在杭州拿了两块地。
与之对应的是，土地成本明显升高，上半年新增土地成本6120元/平方米，去年新增土储为4837元/平方米。
谈铭恒乐观认为，未来销售单价的提升幅度，总能超过土地成本，带来毛利润的提升。
但事实上，祥生深耕的浙江省和长三角地区，既是头部房企的重仓之地，也是调控高压地区，拿地不易，盈利更不易。
更何况，祥生还踩着一条红线。截至2021年6月底，祥生现金短债比1.2；净负债率96.6%，较年初下降40个百分点；剔除预售账款后的资产负债率79.4%，较年初下降3个百分点。
谈铭恒透露，净负债率大幅下降，主要是因为上半年加大股权合作，引入合作放款资金29亿。这不是持续降低负债的长久之计。
未来，放眼全行业，仅凭高周转就能实现规模、利润双丰收的增长逻辑，已经彻底改变了。
当万科、龙湖等龙头房企寻找进一步增长的空间时，尾部千亿房企面临的是生存问题：没有足够多的土储，没有多元业务支撑，如何“活下去”？
祥生集团行政总裁陈弘倪给出的答案是，加大合作开发。去年祥生权益销售占比达到80%左右，未来可以通过开放合作，将比例适度下降到60%-70%。
合作开发不是一个新鲜词，尤其是在调控趋严的当下，许多房企都选择“抱团取暖”。问题是，如何吸引合作？
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，关键要具备两点，一是拥有土地、资金或品牌等优质资源；二是掌握产品、营销、管理等操盘能力。
后起之秀祥生，显然不是掌握主导权的一方。
无论怎么选，对于祥生来说，合作开发都是一把双刃剑，是压力之下，牺牲一部分控制权来换取生存空间，有增长的天花板，也有合作的下限。
但它别无选择。当房地产行业进入洗牌新阶段，头部房企地位稳固，小型房企命运昭然，赶上千亿末班车的中型房企，成为不确定性最大的群体，未来的每一步都充满考验。
看到了这一点，也就能理解，祥生在宋都股份退地罗生门里的决绝了。