一年里跌去几千亿市值，房地产行业经历的困境，在贝壳这个在线房地产交易巨头身上体现得淋漓尽致。
内外忧患中，未曾料到半路杀出个“陈咬金”。有着“中概股狙击手”之称的浑水在12月16日晚间对贝壳出具了做空报告，将其枪口对向了四个方面：虚假的店铺、经纪人、交易量以及收购。
浑水对贝壳的做空似曾相识：贝壳存在巨大骗局，就像中概股企业瑞幸咖啡一样。
不过贝壳也很快给出回击。贝壳在12月17日表示，根据对报告的初步审阅和评估，公司认为该报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。报告也显示出浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。
贝壳表示，已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。本公司将在适当时候提供内部审查的最新信息。
截至目前，贝壳盘前跌幅为0.98%。
商铺样本之辩
通过实地调查，浑水认为贝壳的商铺和经理人比贝壳对外公布的数据要少得多。比如说存在幽灵店铺、克隆店铺等，浑水称，贝壳对投资者严重夸大了其商铺的数量，第二季度末报告的总店铺数量至少虚增了23%，并且很可能低估了欺骗的程度。
具体而言，浑水的调查员走访了江西南昌、河北廊坊，发现部分在贝壳平台上标记为“活跃”的店铺，在实际造访时是不存在的。
一个例子是，位于南昌二十三中的中环店，在平台上显示有近100处房产挂牌出售。但调查人员造访商店的工商注册地址时，却发现这里是一个废弃的、位于门卫室内的房间。
此外，调查员还发现，在廊坊三河，贝壳在同一个位置标记了两家独立的活跃门店。门店里的经纪人员也向调查员证实，两个门店已合并为一家，但在贝壳网站上，却显示为两家截然不同的门店。
浑水指出，在廊坊找到的51家链家的店铺，有19家都是类似的“幽灵店铺”。仅在廊坊市，通过调查人员的实地考察，结论是店铺数量被夸大了59%。
而多个店铺在贝壳平台上处于相同位置或相似位置的情况页很普遍，浑水的调查人员走访了7个城市，其中有5个城市存在大量的链家“克隆”门店。截至今年11月30日，厦门占比为41.5%、海口为32.1%，大连、北京和南京分别为9.4%、9.1%以及6.9%。
浑水称，贝壳的经纪人对调查员表示，贝壳这些看似独立的商铺其实都位于一家门店，由不同的经理管理。
不过贝壳内部人士表示，浑水调查的城市大多是四五线城市，北上广深等一线城市都没有调研，浑水的结论不具备代表性。
在12月17日的回应中，贝壳指出，在计算门店总数时，浑水通过“找经纪人”功能里抓取门店数据的方法存在明显缺陷。浑水计算的信息源是不完整的。
GTV的真实性
浑水认为，通过对经理人、佣金率的造假，贝壳虚报了收入水平。又通过一些高溢价的并购交易，平衡了报表。
浑水质疑贝壳虚报了中介代理人的数量。比如说贝壳称在2020年财年，贝壳表示自己在上海有2.1万名经纪人，但浑水利用数据库数据对比时发现，贝壳在上海列出的两家子公司仅有9998名员工注册。
浑水认为，贝壳的GTV和收入水平与其雇佣的经纪人数量直接相关，经纪人数量的夸大意味着虚增了GTV和收入。并且在实际走访中，浑水发现贝壳的实际佣金率比财报中披露的要低上许多，预计收入虚增至少77%-96%。
比如说德佑的“领航者计划”会给一些特许门店估值10%的现金，但又不入股或分红，只是要接受更高的佣金率。在浑水的调查中，调查门店在接受这笔分期划拨的隐秘资金后，佣金率从8%提升至9%。
浑水认为，贝壳用类似的表外投资方式，粉饰了收入。
此外，浑水还通过数据抓取，计算了一段时间内发生在贝壳平台上的交易数据以及在二、三季度财报中披露的每笔交易的平均售价。
结论是，在今年第三季度，贝壳的新房GTV为4020亿元，相比贝壳披露的9080亿元，新房交易GTV至少虚增了126%。
但贝壳指出，贝壳在计算新房交易时有四个渠道：一、链家门店；二、平台连接门店；三、新房销售团队；四、其他销售渠道。
贝壳认为，浑水抓取交易数据的方式存在错误。浑水在其报告中遗漏了第三、四条，并且在前两个渠道上的估算也有问题。
也有机构人士指出，浑水对新房成交是依靠数据抓取获得的，与实际情况会存在误差。同时也未与政府部门的公开市场网签数据等权威第三方数据进行交叉验证，数据可靠性会降低。包括Yipit Data和Sandalwood在内的机构也对浑水的数据表示质疑，认为其对经纪人数统计可能只能代表部分城市50%，从而导致GTV严重偏离。
存量房方面，贝壳认为浑水选取的数据并非来自公司的真正数据，所以其计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。
贝壳指出，浑水利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法，存在很强的主观臆断性及误导性。
为反映市场的波动情况，浑水在模拟二季度二手房交易GTV时将数值上调了9.66%。但实际上，贝壳受市场下行影响，存量房交易GTV在第三季度较第二季度下降42.0%。
对中环地产、圣都等公司地收购也成了浑水出击地方向。浑水称，贝壳对家装企业圣都收购对价为80亿人民币，但布局省份更多的另一家上市公司东易日盛的市值也不过25亿元人民币。
浑水怀疑，贝壳通过对相关标的高价收购，夸大资产价格，以隐藏造假的现金余额，平抑因虚报收入造成了资产负债表上存在的问题。
贝壳则认为，浑水对其包括收购、研发费用在内的指控没有根据，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。
浑水为何盯上贝壳？
自认是名“中国通”的浑水创始人卡森•布洛克（Carson Block）过去很长一段时间都将中概股作为狙击的对象。过去浑水也经常通过长时间的实地调查，寻找证据，再伺机做空。
过去十一年里，浑水已经累计做空了40余家上市公司，其中大半是中概股，目前已有9家退市，也由此被业内称为“中概股狙击手”。比如说新东方、好未来、爱奇艺、瑞幸咖啡等都曾遭遇过浑水做空。
卡森•布洛克也曾公开表示，他们在选择做空对象时的标准是“3L”，即大的、流通性好的、存在欺诈的。
有机构人士认为，浑水做空时会选择一个比较微妙的节点，比如说行业、政策发生变化，便于自身获利。
当下似乎是浑水认为比较合适的时间。有香港投行人士认为，浑水选择此时出手，是认为目前中国的房地产销售及投资情况疲软，贝壳面临着内忧外患，对其做空获利的成功性较高。
的确，在经历了年初市值高光之后，贝壳也随着整个房地产行业的下行走下神坛。
上个月交出的三季报中，贝壳出现了上市盈利后首次亏损，业务也在收缩。尽管替开发商卖房给贝壳带来了更多收益，但贝壳三季度净利润又开始走回头路：净亏损为人民币17.66亿元。好不容易在2020年年报时实现了首次盈利，并已连续三个季度盈利，却又再次单季度亏损。
三季度的亏损也让贝壳未来经营情况出现了更多不确定性。今年二季度贝壳的净利润为11.16亿元，已是较去年同期的28.39亿元下降61%。
贝壳管理层也认为，房地产市场的回暖还需要一段时间，这会对贝壳未来的营收造成压力。
冷冬之下，贝壳近期也对部分业务和门店进行人员精简。贝壳三季报显示，公司经理人数量从中报时的54万人降至51万，一个季度减少了3万人。
在这场“难而正确”的调整中，整个房产交易和经纪服务行业都面临一系列的挑战，贝壳要面临的还有很多。