深圳“网红神盘”衰落史

来源: 周智宇、姚安琪
炒房暴富不再。

过去一年房地产风云变幻,真切地影响到了深圳楼市。

谁也没想到,仅仅一年,深圳“网红神盘” 华润城,就从万人打新,落得乏人问津的境地。

一年多前,华润城润玺一期入市,认筹500万、转手就赚500万吸引了无数眼球和渴望暴富的人们。而今,却要靠5000元激励经纪人,寻找客户。

500万与5000块,这落差尽显市场冷暖。过去一年楼市的反转,超过很多人的想像。网红神盘的光环褪去,不过是过去几年亢奋的深圳楼市,在房住不炒调控下,回归常态的缩影。

自去年4月以来,深圳严查深房理等炒房团,市场便逐渐沉寂。网红盘不再红,深圳楼市也渐凉。华润城8年翻4倍的暴富神话,终于和上涨的房价、聚集的炒房客一起,归于平静。

那个炒房暴富的时代,也终是过去了。

打新消停

要给深圳的网红盘排个名,近几年排在第一的必是华润城,过去8年它受到深圳人的疯狂追捧。

开年伊始,这个投资回报率最高的住宅项目,却遭遇尴尬。华润城润玺二期,未能续写“网红盘”的辉煌,竟然启动了全民营销卖房。

华尔街见闻了解到,润玺二期全民经纪人推荐新客户购买,可获得5000/套的税前奖励。并且活动时间还不短,从1月12日一直到2022年的3月31日。

去年12月16日,润玺二期线上选房,最终1486批选走1024套房子,还有200多套没卖出去。

本次参与全民营销的,便是这剩下的200多套房子。大多数面积在120平米左右。

有接近华润的人士表示,公司想尽快清盘,所以启动了此次全民营销的活动。

但不少中介人士直言,对于此次全民营销并不感兴趣。“1500多万的房子,才5000元奖励,也太少了”。

中介的不屑,尽显网红盘的落寞。很难想像,就在一年多前,深圳楼市还到处是“万人打新”,拿500万订金也未必买得上润玺。

2020年11月,华润城润玺一期(润四)开盘,1171套房源吸引了超1.5万人填报资料,最终诚意金冻结客户9690批,“万人打新”上了热搜。

虽然前后一年多售价变化不大,并且二手房价仍然倒挂,但很显然,深圳买房人的心思已经变了。

润玺是深圳楼市最后的倔强。从深圳新年以来的销售数据看,不少项目从开盘到现在,去化率普遍低于一成,最高也不过三成。接下来,打折促销必不会少。

和润玺二期一起发售的新楼盘去化问题同样严重,光明的安联尚璟府于1月2日开盘,当天仅成交1套,去化率0.28%;开盘情况最好的龙华卓越柏奕府,去化率也仅为34.54%。

深圳多位开发商人士告诉华尔街见闻,过去三个月退房现象非常多,人们对房价的预期已经开始悲观了,不少之前交了订金甚至首付的客户,都想尽办法退房,尤其是宝安非中心区、光明、龙岗等区域的项目。不少开发商营销总为此头疼不已。

“神盘”往事

10多年前,当华润置地拿下大冲村旧改的时候,没有预料到,这个280万平的超级综合体,会成为全国知名的神盘,集结了如此众多的炒房客。

这几年,很多深圳中产、炒房客们最想买入的房子,便是华润城。这个项目过去8年一共开盘五次,价格从最初的4万/平,涨到了13万/平,二手房价更一度冲到18万/平。

如此严重的倒挂,倒手即赚500万的财富效应,让华润城每次开盘都让深圳全城疯狂,人人血脉贲张。

的确,如果有一种方法,能让人几年暴富,你是不是也不想错过?

8年前买入深圳华润城一期的业主们,就是这样的幸运儿。

2014年,华润城一期开盘,均价4.7万/平,四年后三期涨到了8.5万/平;2020年,11月,华润城润玺一期(润四)的开盘均价为13.1万元/平米。

因为政府对新房限价,华润城新房二手房价格严重倒挂,二手房在2019年已经涨到了12万/平左右,2020年疫情后,最高达18万元/平米。

这意味着,华润城一期业主转手能赚少则数百万,多则上千万。

这种“买到就是赚到”的暴富效应,将全国人民的眼光都吸引了过来。华润城也成为炒房客最为集中的项目之一。

2020年3月,国内疫情刚刚缓和,华润城1-3期的二手房源挂牌价,突然飙升,很多都在18万/平。而在春节前,报价也就在12、13万。

深圳中介协会调查发现,部分业主(联合)将房源报价大幅抬高,以期通过“高评高贷”高位套现,多个利益方组成的机构化炒房团队利益链,正助推楼市“虚火”。

后来有关部门查出,华润城存在多个“代持”买房人,并给予严惩。

2021年1月22日,深圳市住建局发文称,对华润城润玺一期12名涉嫌违规申购商品住房人员进行处理,暂停相关人员在深圳市网签和公积金贷款资格等。

2021年4月初,“深房理”被举报违规炒房,市住建局、公安局、市监局等七个部门发起联合审查,其名下问题贷款高达10.64亿元;除此之外,共有44名深圳房地产中介人员为其违规提供炒房便利,现已拉入行业黑名单。

深圳业内人士认为,虽然华润城可能并不是深房理集团炒房的重要标的,但类似这样的炒房团,华润城里的炒房客,也都受到了狙击。

此后深圳楼市迎来了巨变。打新难度提高、购房者被分流以及二手房参考价出台等,购房者变得愈发理性了起来,对于网红盘也不再轻易出手。

上涨不再

 网红盘之所以红,是因为其赚钱效应,依托于房价上涨的预期。而当下的深圳楼市,这个预期已经变了。

过去一年的深圳楼市已很少出现在人们的视野,这个曾经上演了5000万蹲、500万摇的城市,不再疯狂。

新房市场持续冷清。中原数据显示,在去年12月,深圳有23个住宅项目开盘,仅有三个项目开盘售罄。整体开盘去化已连续2个月低于五成。

市场的供应还在持续加强。深圳住建局的数据显示,截至目前,一季度计划入市的商品住宅项目将有13个,合计66.24万平方米,约合6565套。

深圳中原不完全统计,2022年深圳潜在入市的项目达144个,平均三天一个新盘。相比去年全年的125个大增,购房者的选择显然更多了。

加上新盘中不少楼盘是限价的,在去年三次集中供地时价格已被锁定,有头部房企深圳地区营销负责人认为,不少新入市或者当下已推出的项目还会遇冷,在价格上会受到这些待入市项目的冲击。

这意味着,当下很多存在尾盘的项目还会推出更多的营销、折扣,避免项目接下来更难卖出。

购房者的犹豫也体现在房企的销售业绩上。2021年,头部30家房企完成全年销售目标的,屈指可数。

即便是华润置地,在2021年也只是踩线完成了销售目标,全年累计合同销售金额约3157.6亿元,较3150亿元的销售目标,仅完成100.24%,是近四年里最低水平。

尤其是去年12月时还祭出了“网红盘”,靠着突击战才勉强完成全年销售。

深圳市场网红盘的失宠,是个明显的风向标。二手房市场的低迷,更是让这个城市露出了真面目。

在祭出了杀手锏“二手房指导价”十个月后,深圳房地产信息网数据显示,2021年深圳二手房市场成交量创新低,仅为2020年的四成左右,40699套。

二手房笋盘只会越来越多,对一手房的压力也只会越大。

迅速降温的新房、二手房市场,暴露深圳楼市过去得居高不下,只是杠杆催生的“虚火”,刚需需求量被哄抬。

今天,深圳人已不再盲目“打新”,不再坐庄涨价,趋于冷静。

晨星高级股票分析师陈贞玮对华尔街见闻表示,市场的疲软态势将至少延续至2022年上半年,鉴于预售环境不佳,开发商很可能推出激励措施,并考虑买家的低迷情绪,缩减可售资源。

换而言之,在当下房企流动性受阻的背景下,项目打折、网红盘不红的情况仍将持续一段时间。

华润城是深圳这座城市的缩影。过去8年,买入华润城,就是买入深圳,唾手可得百万、千万财富,更是在这个城市奋斗成功的标志、耀眼的身份标签。

但如今,这个光环已褪去了。

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7 条评论
SaintXu
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又高又密又吵,根本不值这个价格

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MobileUser8091
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深圳看来是全国人傻钱多的人的聚集地的😀😀😀

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比宇宙更遥远的那棵树
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没到20万一平,还是太便宜了

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手机用户3286
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八分钱
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只是杠杆催生的“虚火”,刚需需求量被哄抬。

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