2月8日，人民银行、银保监会发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知（下称“通知”）。
通知明确，自该通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。此外，银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。
业内人士认为，通知发布后，保障性租赁住房项目有关贷款将不纳入房地产贷款集中度管理，这意味着银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束，有充足的空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放。
银行有充足空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放
此次人民银行、银保监会发布通知，明确了保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，并鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。这是贯彻落实党中央、国务院加快发展保障性租赁住房的决策部署、加强相关金融政策支持的具体举措。
业内人士认为，通知发布后，保障性租赁住房项目有关贷款将不纳入房地产贷款集中度管理，这意味着银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束，有充足的空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放。
业内人士还认为，通知鼓励银行按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。整体来看，通知释放了加大金融支持保障性租赁住房发展的积极信号，有利于推动《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》中关于加大金融支持保障性租赁住房有关要求的具体落地，有助于支持我国住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。
2020年12月，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。制度出台时发布的答记者问显示，为支持住房租赁市场发展，待建立相应统计制度后，对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理。
据了解，2021年6月《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，各地正抓紧建立健全保障性租赁住房项目联审机制，对于通过联审的项目发放保障性租赁住房项目认定书。人民银行、银保监会近期均已基于住建部提供的认定标准，根据项目认定书单独设立了保障性租赁住房贷款的统计指标，将符合条件的有关贷款单独统计。上述措施落地后，不将保障性租赁住房项目有关贷款纳入房地产贷款集中度管理也就具备了实施条件。
保障性租赁住房加快发展
加快发展保障性租赁住房，帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，促进解决大城市住房突出问题，是党中央、国务院作出的重大决策部署。党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确指出“扩大保障性租赁住房供给”。2021年3月《政府工作报告》提出，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
2021年6月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》印发，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策，提出扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。还提出要进一步加强金融支持，包括完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
2021年12月的中央经济工作会议再次强调“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。
各地均将加快发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务。今年年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。
在1月初举办的国新办新闻发布会上，住建部透露，“十四五”期间将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。
各地陆续发布的“十四五”时期有关规划显示，上海计划“十四五”时期新增保障性租赁住房47万套（间）以上，达到新增住房供应总量的45%左右；北京市计划新增保障性租赁住房套数占比不低于40%；广州市计划建设保障性租赁住房60万套（间），占住房总量的45.8%；深圳市计划建设筹集保障性租赁住房不少于40万套（间），占住房建设筹集总量的45%左右。
贝壳研究院高级分析师黄卉认为，通知旨在为保障性租赁住房提供金融支持，助力“十四五”期间保障性租赁住房房源供给目标实现，同时有利于稳定房地产企业资金面。
一方面，通知有利于提升房地产企业参与保障性租赁住房的积极性，充分发挥房屋投资建设的优势，增加保障性租赁住房房源供给。另一方面，也有助于参与住房保障建设的企业稳定资金面。由于保障性租赁住房的开发建设投资回收期长、利润回报相对较低，分开计算额度有助于房企积极参与保障性住房建设的同时，确保现金流的稳定，建立房企资金、运营等层面的良性循环。
一城一策！多地公积金贷款松绑，商贷放款速度也快了
首付下降、取消“认房又认贷”、贷款额度提高……近期，福建福州、浙江宁波、山东青岛、安徽马鞍山、四川自贡、广西北海等多地公积金贷款政策开始“松绑”。
2月1日起，在福州购房的职工家庭，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由此前的50%调整为40%。
这并非首个下调公积金贷款首付比例的城市。今年1月12日，广西省北海市住房公积金管理委员会发布通知称，缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。
1月18日，自贡市住房公积金管理中心发布通知称，放宽住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准，执行有效期三年。从而使得更多购房者可以按照首套房的贷款比例认购住房。
同时，也有城市提高了公积金贷款额度。1月16日，南宁发布住房公积金个人住房贷款管理实施细则的征求意见稿，首套房和二套房的公积金贷款最高额度均提高10万元，分别提高至70万元和60万元。在缓解还贷压力的同时，一定程度上间接降低了首付压力。
为使住房公积金制度惠及更多人群，2021年住建部在重庆、成都、广州、深圳、苏州、常州6个城市开展了灵活就业人员参与住房公积金制度试点，引导和鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度。近日，深圳市成功发放了首笔灵活就业人员住房公积金贷款，放款金额90万元，期限30年。
据统计，从去年底到如今的两个多月时间内，全国约有20多个城市住房公积金贷款政策调整，包括上调住房公积金贷款额度、降低二套房首付比例、上调缴存基数下限、放宽住房公积金提取和使用条件等。
不仅是公积金贷款，银行房贷也迎来“松绑”。据了解，目前广深地区多家银行放款时间也比年前有所“提速”。一般两周内能够完成放款，而在去年底则需要一个月甚至两个月。某国有大行深圳分行个贷经理对记者表示，资料齐全的话，房屋办完抵押后最快一两天就能放款。
在业内看来，这是对中央经济工作会议提出的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的积极回应，也再次释放了稳楼市的信号。
尽管目前公积金贷款政策调整主要是二三线城市发力，但有专家表示，在目前因城施策实施房地产调控政策下，后续更多中小城市将按“一城一策”的原则推进。国金证券预计，未来在下调房贷利率、二三线城市放开限购限贷、下调二套房首付比例、预售资金监管合理化微调等方面或将有更多城市跟进。
招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，“一城一策”的调整有望从公积金贷款进一步拓展至银行商业贷款。多家银行个贷业务相关负责人表示，房贷仍是今年信贷投放重头戏，将加大房贷投放力度。
董希淼表示，这体现在差异化公积金贷款政策上，具体表现为首付下调、套数认定、购房资格认定以及贷款利率等多个维度。尽管目前公积金贷款政策调整主要是二三线城市发力，但未来更多中小城市会按“一城一策”原则推进。
“如果当地去库存压力比较大，房价比较平稳的话，住房政策就有调整的空间。”他说。
在董希淼看来，“一城一策”的调整今年有望从公积金贷款进一步拓展至银行商业贷款。一位国有大行广东分行个金总经理表示，今年将加大房贷投放力度。“整体来看今年流动性偏宽松，房贷额度充裕，今年房贷仍是我们个贷业务最重要的投放资产。”他表示，具体房贷利率优惠和额度也将阶段性根据央行和市场供需情况进行相应调整。
“早投放早收益。”一位股份制广州分行行长对记者表示，今年上半年将加大房贷投放力度，然而下半年的节奏要看央行政策和额度空间。
董希淼表示，从全年来看，今年个人商业贷款相对乐观，一是在政策鼓励之下，额度上有保证；二是今年流动性相对宽松，再加上房贷是优质资产，必然成为各家银行抢夺的标的。“不排除房贷认定标准会有微调，比如贷款结清后，再次购房是否会算首套等。”他表示，今年各家银行根据当地情况进行房贷微调的可能性很大。
房企多举措确保稳健发展
在市场延续去年下半年以来的降温态势下，百强房企在刚刚过去的1月销售业绩表现不佳。对此，不少规模房企正积极采取措施，多措并举以确保自身稳健发展。
克而瑞研究中心发布的最新数据显示，1月，百强房企实现销售操盘金额5256亿元，同比下降39.6%，较2021年月均水平降低43%。其中，碧桂园、万科、融创分别以469.8亿元、330.7亿元、264.1亿元的销售操盘金额排名行业前三，保利以260亿元排名第四，金地以150亿元暂居第五，中海、绿城、华润、招商、绿地分列六至十位。前十强房企共实现销售操盘金额2154.3亿元，同比下降40.76%。
从重点城市情况来看，克而瑞重点监测的29个城市1月商品住宅供应面积同比、环比分别下降43%和58%，成交面积环比下降37%、同比下降46%。其中，一线城市环比下降21%，同比跌幅扩大至38%；25个二、三线城市成交跌至低位，同、环比跌幅都在40%以上。
业内人士认为，1月市场成交下滑原因有二：其一，考虑到春节假期因素，不少房企放缓供货节奏，供应放缓一定程度上导致成交下滑；其二，去年下半年以来楼市降温明显，购房者观望情绪愈加浓重。
与销售下滑形成反差的是，房企融资逐渐活跃。1月，碧桂园、万科、融创、中粮、华发等房企纷纷开启融资计划。1月13日，融创中国公告称，公司拟以每股10港元的价格配售4.52亿股股份，认购事项所得款项总额为45.2亿港元，用于公司一般运营以及偿还贷款。1月27日，万科发布公告称，公司向中国银行间市场交易商协会申请并获准注册30亿元中期票据，发行利率2.95%，期限3年，拟用于商品房项目建设。
据中指研究院监测，房企2022年将有6589.4亿元债券到期，其中信用债占比47%，海外债占比53%。克而瑞研究中心总经理林波表示，预计2022年整体的房地产融资环境以稳为主，维护企业的正常融资需求，促进房地产业良性循环和健康发展。
调动一切资源优先保竣工、保交付，成为不少房企盘活资金、改善现金流的重要抓手。目前恒大、奥园、佳兆业、花样年等房企都已明确提出“保交付”目标。
本文来源：上海证券报 (ID:shzqbwx)，原文标题：《两部委发文！加大租赁住房信贷投放！公积金贷款也松绑了！1月商品房销售大幅下滑，但积极信号已明显……》