编辑｜张晓玲
在经历了大半年的调整之后，中国房地产的竞争格局已经发生了剧烈的变化，房企的名次座位打乱重排，很多人已经消失于前50、前20、前10名单中，而另一些人，却飞快地窜到了前面。
今年一季度，房地产的四巨头、前三名也更换了，恒大已跌落前30，融创也被保利超越了，前三变成了碧桂园、万科、保利发展。
事实上，保利有着更为宏大的目标。华尔街见闻了解到，在保利发展年初的内部会议上，董事长刘平定下了“进三争一”的目标。显然，从宋广菊手里接过董事长的权杖后，刘平治下的保利变得更为进取了。
上一次保利出现在行业前三，还是2012年。在过去十年里，民营房企借助高杠杆突飞猛进，碧桂园升至第一，融创窜到第四，保利、中海、华润这样的央企，受国资委负债指标约束，则被逼退到了后面。
而现在，央企地产商来到了自己的主场。保利有一天会超越碧桂园、万科吗？或许人们将再一次见证历史。
净利首次下滑
保利发展的2021年财报姗姗来迟。全年销售5349.29亿元同比增长6.38%，营收2850.24亿元，同比增长17.19%。在低迷的2021年表现还不错。
与其他房企类似，前几年部分高地价项目，也让保利的利润遭到侵蚀，净利润出现上市以来的首次下滑，去年实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。
与此相对应，去年保利毛利率为26.80%，同比下降5.79%。保利预计，未来随着高地价项目结转，公司毛利率表现仍将承压。
这与万科、金地的毛利率、净利润表现一致，具有行业普遍性。
在去年行业整体下行、调控从严的背景下，保利的负债总额首次超过了万亿，不过，其中有息负债仅为3382亿元，其他经营性负债为7588亿元（预收房款为4534亿元）。
保利还大幅提高了在手现金，其中非受限现金短债比为1.94，同比增长7.3%。财报显示，保利发展一年内到期的债务约605.75亿元，账面货币资金1713.84亿元。
此外，综合融资成本同比下降31个基点，至4.46%。
正如万科董事长郁亮说的“缩表出清”一样，过去一年，保利收缩了拿地力度。全年拿地金额为1857亿元，同比2020年的1927亿元，下降21%；更多靠“捡漏”拿地，集中于一二线核心城市，平均楼面价同比下降8%至6821元/平方米。
保利对于2022年的房地产市场仍持谨慎态度。刘平表示，公司全年投资计划为3650亿元（包含拿地与项目建设资金），相较去年计划额的3950亿元，下滑约7.6%。
刘平解释称，今年投资及开工计划是结合当前行业形势、考虑疫情对部分地区影响铺排的，2022年的开竣工策略是“以销定产”，公司将结合不同能级市场、不同产品接受度动态调整开竣工计划。
刘平指出，今年整体的拓展逻辑还是质量重于数量，确保公司持续稳定发展的同时能够有更好的业绩和利润，保障股东投资回报。
保利发展财务总监王一夫则表示，公司对市场大势的判读是“聚焦”，即市场规模见顶后，需求会相对聚焦，会回归一二线核心城市，且主要会集中于这些城市的成熟区域。
王一夫透露，除了公开市场外，保利发展也在密切关注一些收益更佳、风险可控的收并购机会，不过这些项目的落实可能需要的时间和周期会更长。
4月初，保利发布《2021-2022年房地产行业白皮书》指出，房地产行业进入了减量时代，商品房销售不可避免地萎缩，但住房需求仍然存在，关键在于把握结构性机会，深耕高能级城市，以及转型多元化运营，开发+运营并重。
过去一年，保利发展的管理层正是这么去做的，未来也将如此。
王者之争重启
2021年7月，刘平正式接任保利发展董事长，由此开启了一个不同于李彬海、宋广菊的新保利时代。他也有一个比宋广菊“重回前三”更大的目标，“争第一”。
中国房地产30余年的历史，就是一部房企规模之王的变迁史。其中一大半时间万科都是老大，直到2014年的绿地、2016年的恒大短暂地超过万科，之后连续5年，碧桂园成为老大，形成了较为稳固的碧桂园、万科、恒大三巨头格局，直到2021年恒大的跌落。
业内一直有个“万科魔咒”的传言，即超过万科的房企，最后都不会有好结果。万科创始人王石也曾表示，在房地产行业，“超越万科”的想法很危险，因为万科已经很大了，想超越只能超常发展，而超速即面临失控的风险。
现在，保利发展这家老牌房企巨头，也要挑战万科和碧桂园了，它主动拉开了房企下半场王者之争的序幕。
不过，刘平是想让保利以城市运营商的身份成为下半场的王者，而不仅是以一个开发商的姿态论输赢。
从年报看，在以开发业务为主业的同时，保利的经营性业务也发展很快。2850.24亿元营收中，来自非开发业务的营收为230.88亿，同比增长49.48%，占总收入的比重也提升到8.1%。
保利有关人士透露，目前保利全部多元化运营业务的资产规模已接近500亿，十四五期间会超过千亿。
去年全运会上，保利发展就将旗下商业、酒店等业务都投入到了赛事保障中，对自身的多元化业务进行了一场“大点兵”。
华尔街见闻了解到，保利运营业务中较为成熟的部分，也都已经有了上市的规划，其中商业、酒店的资本化运作，已在进程当中。
除了物业、商业、酒店等经营性业务，保利发展还将大力发展租赁住房，这被保利看作是有“后发优势”的巨大机会，甚至可能超过万科泊寓、龙湖冠寓。
今年1月底，保利发展宣布计划与建设银行搭建租赁住房发展基金。在建行支持下，保利发展计划在“十四五”期间持续聚焦多个一二线中心城市，扩大保障房建设和长租公寓投资。待规模上去后，保利也计划将成熟项目发行公募REITs。
假以时日，保利的经营性业务超过万达、万科也并非不可能。
在4月21日的20021年度业绩说明会上，提及“进三争一”目标，刘平解释称，不能简单、片面地理解成一个榜单上的排名，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一。
“维持市场份额，量力而行，是保利追求的目标”，刘平认为，保利按照自己的节奏就能水到渠成。
如何让保利真正成为一个长期持续胜出的“全能型”选手，以及多元赛道下的“多面手”，并借此成为“第一”，这需要要刘平和他的团队用实际行动去回答。
一个新的房地产时代，已经到来。也许，一个新的保利发展，将成为能够破除“万科魔咒”的人。