全年营收持续增长 金科股份做了什么?

来源: 金科股份Voice

 

经历了去年的行业波动调整,2022年,“稳”成为了房地产企业所追求的核心目标。

而随着最新年报的释出,那些在压力下稳步前进的企业也终于被市场所看到。

4月29日,金科股份发布了2021年业绩报告,公司全年实现营收1123.1亿元,同比增长28.05%,实现净利润66.88亿元、归属母公司股东净利润36.01亿元。

在这背后,是金科股份“一稳二降三提升”的经营策略和“四位一体、生态协同”发展战略。在变革的洪流中,金科股份顺应了时代的变化,一步一个脚印,走出了一条可持续发展的道路。

“稳”业绩:保现金 降负债

在风云变幻的外部环境下,金科股份稳住了增长的步伐,全年销售金额1840亿元,连续3年位居行业TOP20;销售面积1966万平米,连续4年位居行业TOP10。

2021年,受政策调控和行业内部分企业信用违约等事件影响,全国商品房销售下半年增速显著放缓,全年销售面积同比仅增长1.9%,销售额同比增长4.8%。

来源:公司年报

与此同时,全国土地成交量和成交金额自2016年来首次出现回落,房地产行业融资规模增速下降。随着市场流动性持续收紧,行业内信用违约事件时有发生,现金流成为所有房地产企业的生命线。

为了保障现金流的安全,金科股份展开了体系化的现金流管理工作:抢抓销售回款,提高经营性现金回款质量,全年实现销售回款1853亿元,回款率达到101%,创历史新高;动态调整生产经营节奏,实现全年经营性现金流净额142亿元,连续四年为正。

此外,金科股份还通过子公司金科服务引进战略投资者,贡献现金超40亿,为公司的可持续健康发展和现金流安全提供强力支撑。

确保现金流和利润稳定的前提下,金科股份大幅压降有息负债规模,从上年末的976.64亿元下降至806.10亿元,同比压降规模约170亿元,较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。

截至2021年底,金科股份资产负债率同比降低1.65个百分点,净负债率同比降低5.56个百分点,扣除合同负债后的资产负债率为69.17%,同比下降0.68个百分点。财务结构得到持续优化。

“稳”能力:两大兑付力

出色的业绩表现背后,是金科股份稳定的兑付力,为公司的持续发展“托底”。

对于房地产企业而言,如果说现金流是企业的生命线,那么交付就是企业的底线。只有完成交付才能盘活资源,完成良性循环,一旦房屋的交付出现问题,那么房企的处世之基、立身之本都将受到动摇。

因此,在去年的行业波动中,所有的房企都将“保竣工、保交付”作为首要目标,而金科股份也幸不辱命。

在稳健的现金流支撑下,2021年全年,金科股份住房交付套数14.16万套,交付住宅面积达2175万平方米。截至2021年底,金科股份及所投资的公司期末在建项目约400个,全年新开工面积约1485万平方米,期末在建面积约6096万平方米,竣工面积约2111万平方米。

大规模高质量交付,体现了金科的产品兑现能力,而在资本市场上,金科也展现了稳定的债务兑付力。

2021年,金科股份完成公开市场债务兑付8次,兑付金额超106亿元,兑付率达100%。今年一季度,金科股份再次如期兑付1笔8.8亿元ABS,2笔共24亿元公司债。

优异的兑付纪录,体现了金科的运营实力以及财务管控能力,而良好的信用表现也让金科获得了评级机构的持续认可。据中诚信国际发布的2022年度信用评级报告显示,金科股份主体信用等级保持AAA,评级展望稳定;境外评级机构标普国际也将金科股份评级由B+跳级提高至BB-,同样展望稳定。

兑付能力的稳定,打通了金科股份持续融资的道路。2021年,金科股份实现境内外各类公开市场债务融资(含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS 等)10 次,融资规模约 118 亿元,位居国内 A 股民营房企前列。今年2月17日,金科股份成功发行2022年首期15亿元公司债,反映了资本市场对金科未来发展的长期信心,在一定程度上也振奋了行业内债券发行的景气度。

在良好的融资来源支持下,金科股份在仍有余力扩充自身土地储备。2021年,金科股份累计新增土地储备备47宗,土地购置合同金额为376亿元,计容建筑面积976万平方米。

截至年底,金科股份累计土地面积储备面积达6591万方,可售货值4685亿元,大量分布于新一线及二线城市,覆盖企业未来2-3年发展所需。不仅有效地补充了优质土地资源,也不会对企业造成过大的财务成本。

“稳”战略:业务协同 多元增长

随着政策调控的进行,房地产行业告别过去高负债、高周转、高回报的“三高”模式,如何寻找高质量、高效益、低负债的发展模式,成为所有房企的必答题。

面对这道题,金科股份给出了“四位一体、生态协同”发展战略的答案,即精耕地产主业、做强智慧服务、做优科技产业、做实商旅康养,系统性打造“地产+”竞争能力,加强地产主业与产业链协同赋能,进一步优化产业链上下游投资布局。

到目前为止,金科的答案已经得到了初步验证。金科旗下物业服务公司金科服务已于2020年在港交所上市。2021年,金科服务营收利润均大幅增长70%以上,合约管理面积达到 3.6 亿平方米,在管面积达到2.37亿平方米,管理规模领跑全行业。

去年,金科服务提出空间物业服务(S)、社区增值服务(L)、本地生活服务(C)、数智科技服务(T)四大业务,去年营收分别同比增长35%、566%、122%和109%。通过各业务的深度协同赋能,金科服务将实现可持续、高质量发展。

产业方面,金科产业已布局 22 个城市,累计开发和管理园区 28个,面积超过 1300 万方,入园的战略合作伙伴超过 3000 家,入园企业年产值超过 2000 亿元。

到2021年底,金科产业已建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区,并在2021年先后完成潍坊智慧科技城开园运营,江津智慧科技城、济宁生命健康科技城等招商工作。

商业方面,凭借对商业趋势尤其是社区商业的深度理解和积极探索,金科商业已形成了金科中心、金科爱琴海和金 WALK 未来生活中心三大成熟产品线,跻身全国商业地产企业前20强,成为排名上升最快的企业。

2021年,金科商业营业收入同比增长 30%,EBITDA 同比增长 32%,在管项目 80 个,在管面积 307 万平米,其中自持体量 98万平方米。

在“四位一体、生态协同”高质量发展战略指引下,金科系统性提升了“轻资产运营能力”。 2021年,金科服务直拓独立第三方管理面积超 5000 万方;第三方累计合约管理面积近 2.3 亿方,占比达到 63%;第三方累计在管面积近 1.4 亿方,占比达到 58%。

与此同时,金科产业及商业也在加速轻资产输出,金科代建业务发展模式日趋成型,去年全年实现代建项目销售金额超 20 亿元,新增代建储备建筑面积 140 万平方米,代建储备建筑面积近 600 万平方米,代建储备货值近 500 亿元。

伴随着稳定的业绩增长,优秀的兑付能力以及前瞻的多元战略,在房地产行业加速转型的浪潮下,金科股份正在稳步走出属于自己的一片天地。

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