“我们正在目睹美国楼市的衰退”:7月成屋销售连降六个月,创两年多新低

刘茜
NAR的首席经济学家Lawrence Yun表示,“就房屋销售和房屋建设而言,我们正在目睹楼市的衰退。然而,这并不是房价的衰退,库存仍然紧张,全国范围的房价继续上涨。”

周四,根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据,美国7月成屋销售总数意外再度不及预期,连续第六个月下降,销售量创下两年多新低。

美国7月成屋销售总数年化环比下降5.9%,预期为下降4.9%,6月为下降5.4%。7月成屋销售总数年化481万户,创2020年5月以来最低,预期为487万户,6月数值为512万户。

拉长时间,可以更清楚地看到成屋销售有多惨淡。未经调整的7月销量比一年前下降了22.4%;若从今年1月的阶段性高点来算,成屋销售量自那时累计下降了近26%,这是自1999年有记录以来最大的六个月销售跌幅。

7月成屋售价中位值同比上涨10.8%至40.38万美元,自6月份的创纪录高位41.6万美元有所回落。NAR的首席经济学家Lawrence Yun表示,这是每年这个时候的正常情况。

由于美联储正在积极提高利率,以努力抑制四十年来最快的通货膨胀,这促使按揭贷款利率上升到2008年以来的最高水平。与此同时,房屋价格继续上涨,抑制了全国各地潜在买家的负担能力。

成屋需求疲软,导致房屋的库存增加,这可能有助于未来几个月的房价降温。7月,待售房屋数量较6月小幅上升至131万套,不过与一年前相比,是持平的水平。按照目前的销售速度计算,需要3.3个月售出市场上的所有房屋,这是库销比连续第六个月上涨。房地产经纪人将任何低于5个月的库销比视为市场紧张的迹象。

虽然成交量低迷,但房产成交速度相当快。7月份,房产在市场上的平均停留时间与6月持平,仅为14天,均为NAR 2011年5月开始记录数据以来的最短时间。7月份售出的房屋中约有82%的房子,上市时间不到一个月。

分地区来看,美国所有四个地区的销售量均下降,其中西部地区成屋销售下降了9.4%。

分价格区间来看,所有价位的房屋交易量均下降。这与此前几个月不同:之前高价房屋的销售仍卖得不错。

分房屋类型来看,公寓和合作公寓的销售量环比下降9.1%,单家庭房屋销售量下降5.5%。

7月首次购房者占销售量的29%,低于6月份的30%。历史上,首次购房者一般占市场的40%左右,这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。7月投资者占市场的14%,比去年6月和7月有所下降;投资客通常以现金购买,因此对按揭贷款利率不太敏感。7月全款买房占总销售量的比例为24%。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%,在过户时计算。新房销售基于合同签署时计算,该数据将于下周发布。

近日的美国房地产数据均指向低迷。本周公布的数据显示,美国8月房屋建筑商信心连降八个月,为2007年美国楼市崩塌以来最惨。约20%的建筑商报告称,过去一个月通过降价,来增加销量或减少买家取消订单。

Lawrence Yun表示,“就房屋销售和房屋建设而言,我们正在目睹楼市的衰退。然而,这并不是房价的衰退,库存仍然紧张,全国范围的房价继续上涨。”

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