在坚持不放松房地产调控政策的同时，深圳在持续的通过土地“调规”，增加住宅供应。
10.15，深圳规自局发出4幅地皮“商改住”的调规公告，均是靓地，位置分别在宝中、北站、国际会展城、光明中心区，均是由原规划的商业用地（C1）调为二类居住用地（R2）。四块地涉及总用地面积大约5.16万平方米，总建面大约24.7万平。
一、年内第四批集中供地
这个时候发布这样的公告，大概率是为了年内第四批集中供地，也即是说，这些地块很快会进入市场挂牌出让，然后再在明年之后的某些时刻入市销售。
但我认为市场应该关注到一点：这件事情——政府通过修改土地性质来增加住宅供应以及缩减非住宅供应——已经持续做了2年了，并且还会继续下去。去年深圳有几十块地，调整了土地性质——从商业、产业性质调整为居住，比如去年4月份，一次将坪山7块地调整为居住用地。今年也一直屡有调整，最典型者是前海、宝中，先前规划几乎无宅地，但今年新出让的土地大都是通过调规而来。
这样的操作，是深圳在先前确立2035长周期住房规划目标——宅地占比要升到30%以上——的框架下，必然的要求。而主管部门所选取的行动，也正在破除那个持续了数十年的迷信——“深圳土地太少了”。
深圳楼市多年来都沉浸在这个如神话一般的“错觉”里，我们在过去花了好几年的时间讨论这个话题——《深圳本可不缺地》。在2020年那场很重要的讨论之后，我认为深圳终于下定决心来破解这一局面——其中一个重要手段，便是将许多非住宅用地调整为住宅用地，推向市场增加供应。这其中，最典型的是，2020.7.31，深圳宣布停建商务公寓。随后的2年，撇除我们今天看到的市场调整之外，市场上的住宅楼盘的确在快速增加。而同期，非住宅供应也在快速减少。
这么做——增加住宅供应，缩减非住宅供应——是非常正确的。这一个简单的常识，值得不断强调。因为如果你坚持的好，它可以改变包括深圳在内的所有城市的房地产调控思路——直到今天，我们几乎全部城市的调控思路都是，房价涨了政策打压，跌了政策刺激，但关于供求关系的改善，从来不能得到有力而持久的改善。
这是深圳今天以及过去2年在做的最重要的事情，没有之一。无论供应的住宅包含了多少商品住房和政策住房，这个大方向是需要再三强调和坚持的。
我这里再补充一些新的数据梳理，有助于粉丝们把问题看得更透。
以甲级写字楼来看，据《财新》报道，今年前三季度，深圳甲级写字楼新增吸纳量仅相当于去年全年的22%，仅14.5万平米，空置率升至22.7%。尤其是第三季度，甲级写字楼净吸纳量为罕见的负值——-2.1万平米。预计今年甲级写字楼总体供应大约高达100万平米，而现存甲级写字楼700多万平米。
注意，这里说的还只是甲级写字楼，还不包含乙级等其它类型写字楼，更不包含M0这些新颖而奇怪的产办空间。
在过去10年，你让谁去买写字楼，是没有人信你的。因为市场曲线显示，写字楼完全的跑输住宅。在今天，福田CBD也好，南山中心区也好，住宅和甲级写字楼的价格可以有至少1倍之差，如果是顶豪与甲级写字楼对比，会达到3-4倍之差。但讲个“笑话”，在2000年代，市场对写字楼的认知可不是今天这般。那时候人们常说的是，香港、上海CBD的甲级写字楼，合理价格都应该是住宅的N倍！如今，这类物业完全卖不上价，（疫情F控之下）也好难租。
再看公寓，亦是如此，多年的巨量供应导致市场完全无力消化，新建公寓市场在今年出现了显著降价——比住宅凄惨多了。
下面深圳公寓历年的供应数据，与写字楼是一样的。
从2014年之后，深圳公寓供应开始大幅增长，陆续超过万套、逼近2万套、逼近2.5万套，直至2020年之后，方始显著压缩，今年前三季供应量4633套，不到去年全年的3成，快速回到2012年的水平。
市场根本消化不了这么大的供应，2016年之后入市的公寓，基本上你都很难赚到钱。并且，因为学位纠纷产生了太多的事件。为了去化以及解决存量问题，有许多观点提出，可以把现存公寓“住宅化”，比如给它学位、改为民水民电、贷款政策调整等等——事实上，有许多买了公寓的粉丝也一直很坚信这个，所以认为公寓最终会增值。关于这个问题，我谈过多次。这是个法律问题，现实中操作性不强。如果要买公寓，就需要改变思维，抱着长期持有的“租金逻辑”才是成立的——好地段的公寓可有不错的租金收益。
以上两类重要的产品类型，要解决它们的去化难问题，最好的办法就是停建，太浪费土地资源了。
看土地、房屋部门这几年来的操作——2010年宣布停建公寓，2021年开始大力增加宅地供应，显见深圳走在正确的路上。这一方面可以有助于减少非住宅类的高额库存，另一方面可以有助于增加稀缺的住宅供应。此外，还有助于降低城市密度——住宅容积率最高6.0，商业、商办容积率最高却可以到8-10。
我认为，在今天这个房地产大危机的环境下，应该连写字楼、M0都停了，并且允许开发商对非住宅类的产品停工，继续投入宝贵的资金没有意义。在“法治化、市场化”的逻辑下，尽力帮助开发商们度过大劫，是当为之道。我进一步建议，可以让开发商对现有适合条件的非住宅类项目申请调规——写字楼、公寓都申请改为住宅，按政策补地价即可。
按照这样的思路，坚定推行5年-10年，深圳是非常有希望向世人宣告：深圳不像大家想象的那么缺地，所谓的没有地，绝对是一个伪命题。只要你挤，总是会有的。
而如果深圳继续这般做了，那么，从现在开始，深圳就可以逐步取消过去那么多年积累下来的行政干预，直至完全取消《房地产“大救市”背景下，深圳应该做这两件事……》。但是它的取消，还有建立在住宅用地充足的条件下，才不至于引发新一轮的买家恐慌。
这是我认为市场应当从这样的土地调规信心里看到的信号——重要的是住宅用地供应在增加，更重要的土地结构在调整。
二、地块解读
以上是宏观意义，附带看下微观的地块解读。
相对于第三批供地，或者说是放到全年内看，今年深圳供应的土地普遍质素都很好，尤其是第二批。这一批的地块，地段普遍也都不错，缺点是地块面积过小——当然，在这个市场下，地块面积小，倒是更容易卖掉。
对照这些限价的住宅地块，我觉得于“用家”而言，都是好消息，你有更多的好盘可以从容的挑选。
宝中08-27地块：
原用地性质为商业性办公用地，用地面积为5423平方米，容积率10.0。规划调整为二类居住用地，用地面积为5423平方米，容积率6.0，配建社区体育活动场地。
这块地距离欢乐港湾极近，要比8月份越秀拿下的海韵地块更好些。按照之前的限价情况，这个地块应该也差不多，在8.8万/平米左右（也许会高一些）。
这2年来，宝中已经陆续出让了2块“8字头”限价地——鸿荣源地块8.55万/平米、越秀海韵地块8.86万元/平米（幸福海岸地块流拍），加上这一块，意味着宝中将有3个这样的楼盘。一方面，买家可以用更便宜的价格住到宝中。另一方面，也会对宝中现在包括都市茗荟在内的“四大鸽王”构成压力，催促他们快一点卖。
沙井国际会展城KF02-11地块：
地块位于沙井南环路，原用地性质为商业用地，用地面积为26860平方米，容积率为5.0。规划调整为KF02-11-01地块性质为二类居住用地，用地面积为11154平方米，容积率为4.6；KF02-11-02地块性质为二类居住用地，用地面积为14091平方米，容积率为4.3。
这是本次最大的地块，两宗加起来可望接近30万平米，很大的社区了。地块位置也是地铁口，周边有12号线海上田园南站，及地铁20号线会展城站。并且后面是融创冰雪文旅城和国际会展城，未来发展潜力大。对面有这两年来卖出的两个住宅项目——2021.9卖出的云海臻府，毛坯限价4.61万/平米；2022.8卖出的招商地块，毛坯限价4.795万/平米。
龙华北站19-02地块：
地块位置在玉龙路与民塘路交汇处。19-02地块用地面积为9425平方米，用地性质为商业用地，容积率“8.1”，调整为二类居住用地（R2），用地面积调整为8720平方米，容积率调整为5.5。
这个地块距离北站8月卖出的“城市超核”地块很近，意味着华润的购物中心、代建的绿芯公园，都将成为它的配套。华润、中海当时拿的地块，毛坯限价均是7.245万/平米。
光明02-49地块：
在科学公园边上。原用地性质为商业用地+二类居住用地，用地面积为12231平方米，容积率为4.5。用地性质调整为二类居住用地，用地面积调整为12223平方米，容积率4.5。
这个项目在安联尚璟府旁边（大概位置，不太确定是否精确），旁边还有联发悦尚居、深业颐瑞府、深铁项目等等,大概毛坯限价在4.53万/平米-5.19万/ 平米。光明这个地方，现在买家开始有担忧，觉得供应量太大了，并且产业导入不足，未来会不会成为“睡城”。
我个人不是太担心，4.5万/平米左右的刚需盘，这里会是最不错的宜居地。至于“睡城”，我认为在深圳大部分地方都不成立，因为轨道通勤时间会在1小时内，此其一。其二，光明的公共配套是很好的，除了轨道（6、13号线）外，包括学校（实验、深中）、公园（非常多）、商场、道路，都做的很好。这里能够生活，绝对不是“睡城”的概念，大亚湾、北三县那些“不能生活”的地方才叫睡城。只是说它短期的供应量大，对于投资升值不友好，但对于住家，未必应该那样看。
本文作者：朱罗纪，来源：朱罗纪，原文标题：《深圳正在破除“土地不足”的迷信》