作者｜周智宇
万科就是万科。还是那个老大。
在央行“第二支箭”、金融16条等政策利好下，房企纷纷开启了发债融资之路，一家比一家金额大，其中，万科一家就要融500亿。
11月21日晚间，万科公告称，拟新增发行不超500亿元直接债务融资工具。新增债券会在股东大会审议通过后的三年内陆续发行，被用于公司的日常生产经营、调整债务结构，以及补充流动资金或项目投资。
过去四年，除2020年外，万科每年年底都会提交一份融资方案，不过额度都在300亿元-350亿元。这次万科大手一挥，又新增了500亿融资，力度明显加大。
这也是万科这家公司，乃至房地产界近年来最大规模的一次融资了。
作为房地产圈多年来的老大，虽然万科销售额近年来跌落了王座，排在了第二第三，但万科依然是国内信用最好、综合实力和公司治理最强的房企，这样的龙头公司受到利好政策最大的支持，也是应有之义。
有机构人士分析称，目前国内流动性宽松，新发债务成本更低，万科借助目前的发债窗口期发债，有利于其进一步降低资金成本。同时，也能够以更加灵活的姿态，应对市场的弱复苏。
过去十个月市场的冷冽，即便是万科、保利和华润等有着央国企背景的开发商，也不得不裹紧身上的棉袄度日。
几家龙头房企的三季报，充分说明了整体的市场状况。万科三季报显示，在第三季度，万科经营性现金流净额约为-124.64亿元，同比下降124.09%。这也导致万科前三季度的经营性现金流由正转负，从中报时的83亿元，变为-41.76亿元，同比大幅下滑442.36%。
前三季度权益拿地金额约为530亿元的保利发展，也在前三个季度录得-298.57亿元的经营性现金流净流出，是近几年净流出最多的一年。
上一次万科出现经营性现金流为负的情况还是在2018年的上半年，彼时万科因上半年开工项目较多，导致支出大幅增加。
这一次则不仅是万科了。今年以来，房企为了稳住销售，竭力保交楼，但同时却是保交楼支出增多，销售却在下滑。导致房企整体经营性现金流承压。
从三季报来看，万科前三季度销售商品、提供劳务以及收到其他与经营活动有关的现金约合2662.32亿元，同比下降约28.1%。同时，则是竣工面积同比增长17.9%，工程款支付也随之增加。
龙头房企的情况如此，其他的房企状况更不用说了。
想要缓解这种情况，只能指望销售端的回暖，以及融资发力。不过包括中信证券在内的机构认为，目前房地产可能出现周期性复苏，但仍是以稳为主，不存在周期性反转的可能。
这也使得眼下房企想要度过寒冬，更多地需要融资端的发力。除了万科拟新增发行不超500亿元融资外，保利发展、华润置地以及中海等房企，近期也在加速发行债券融资。
此外，来自监管层的呵护也在加码。
证监会主席易会满也在11月21日表示，当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
央行也在11月21日开会称，要用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)支持民营房企发债融资。
此前，央行才陆续发布了“第二支箭”、“金融16条”等政策，包括龙湖、新城发展和美的置业在内的房企，也陆续获得央行合计500亿元的债券发行配额。包括穆迪、标普在内的机构也认为，这让房企在融资端获益，对房企的信用有正面影响。
接下来，随着融资支持的进一步推进，消费者的信心也能得到修复。沿着销售回暖、信用修复和投资回升的路径，房地产市场也会平稳健康发展。
何况中国的房地产市场并不会因为过去两年的调整，就消失不见。
银保监会主席郭树清在11月21日表示，目前中国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。
房地产这个十万亿级的行业，仍有未来。而万科这类稳健型龙头房企，将成为这一轮风暴过后最大的受益者。