抄底中国楼市的私募巨头违约了

巨震。

作者 | 周智宇

编辑 | 张晓玲

纵横全球市场38年,黑石一直是资管界的一个传说。

它是中国房地产市场的常客,万科旗下商业平台印力,便是从黑石手里买来的;富力遇险,是黑石从它手里收购了物流园等一系列资产;去年,黑石也计划要将SOHO中国控股权收入囊中。

黑石联合创始人、CEO苏世民也是中国商界的老朋友,与多位政商界人士相交匪浅。2020年,苏世民出了一本书《我的经验与教训》,在中国风靡一时。

然而就是这个最会审时度势的资产管理巨头,最能运筹帷幄的商界大佬,却在3月初摔了跟头。3月2日,黑石旗下一笔5.31亿欧元的商业地产CMBS,发生了违约。

在此之前,黑石近年卖得最火爆的产品BREIT(房地产信托基金)连续数月遭遇顶格赎回,以至于不得不限制每个月赎回比例;黑石也一直在出售资产或是高息借钱补充流动性。

黑石,这个大洋彼岸的资管巨头的翅膀一扇,已然在全球房地产市场里掀起轩然大波。

违约

从黑石对外透露的信息看,这是一场因为外部环境突然恶化导致的极端违约事件。

黑石原本有出售资产的计划,但俄乌战争以及美联储等主要央行加息,让芬兰这部分资产的出售安排不及预期。黑石此前提出寻求延期,以便有更多时间处理资产偿还债务,并愿意提高支付利率、给予延期费,这份方案遭到投资者拒绝,最终导致违约。

也即如此,有私募人士向华尔街见闻分析,黑石这是技术型违约、主动违约,避免手头资产在过于悲观的预期里折价出售。

资料显示,这个CMBS的底层资产,是黑石在2018年收购的芬兰企业Sponda Oy拥有的写字楼和商店。前几年黑石靠着出售其中一部分物业,收回了约2.8亿欧元资金,真正出现违约的,是剩余未出售的物业所对应的2亿多欧元CMBS。

根据惠誉评级,在黑石这个CMBS产品包中,7个产品仅有一个为高收益级,且收益率仅在欧元短期利率(欧元同业拆借利率3个月利率)的基础上,上浮了3.6个百分点,其余产品收益率上浮区间在0.85至2.2个百分点之间。

这几乎相当于,买了银行低风险的理财产品,年化收益率不到4%,却爆雷了。

从法理来讲,这笔CMBS主体是黑石旗下的SPV(特殊目的实体),黑石与这笔CMBS之间存在一层保护层。也就是说,这笔CMBS违约,黑石不用承担财务责任。

问题在于,像黑石这样的私募巨头,最重要的就是在资本市场里的信誉。

这家资产管理规模达到9509亿美元(约合6.62万亿人民币)的巨无霸,为区区数亿美元担上违约的名声,这无异于在苏世民脸上扇了个巴掌;并且,此次违约的CMBS,并非是追求高风险高收益的产品。

亦有机构人士认为,黑石违约是因为其在再融资方面遇到阻碍。2022年下半年以来,随着美联储等主要央行快速加息,黑石等机构再融资成本也随之提高。对利率极为敏感的私募、资管公司已然遇到了一个系统性危机。

在黑石芬兰的这笔CMBS违约前,美国太平洋投资管理公司的17亿美元抵押贷款证券也违约了。

研究机构Scope Ratings的一份报告预测,今年和明年,大约有三分之一的CMBS债券面临再融资风险。

发生在黑石身上的这场风暴,还将持续。

余波

此次CMBS违约,或是此前数月黑石房地产信托基金(BREIT)遭遇挤兑,都存在共性。

在高利率环境里,黑石过去那套玩法已经遇到了阻碍。无论是黑石或是他的投资人,过去借来的钱都很便宜,通过杠杆融资买入资产,再与优秀团队合作运营使其升值,最后证券化或出售,黑石形成了一个美妙的循环。

“买入、修复、卖出”,这是黑石的投资圣经。

包括中金在内的机构认为,黑石的成功,是靠着突出的投资业绩来吸引资金流入,以实现资产管理规模和业绩的持续增长。

美联储在内的主要央行进入加息周期,则打乱了黑石的节奏。借钱成本提升,资产却贬值了,又遭遇投资人赎回,黑石的流动性压力也随之而来。

无论是BREIT还是CMBS,黑石收购房地产资产、再融资的成本都随之增加;按揭利率飙升至6%以上,也让普通民众对购置房产犹疑不决,过去两年一路高歌的美国房产从2022年下半年起快速回落。

尤其是BREIT,低至2500美元就可购买,大量散户让黑石的资产管理规模暴涨,也让它在流动性退去时,如山倒。

对黑石的信仰,也随之动摇。黑石面临的,是它以往傲人业绩还能否在高利率环境里持续,以及在违约风波后,如何应对投资者投出的不信任票。

也有资管人士认为,黑石近期的遭遇,会放缓外资资管巨头们“抄底”市场的步伐,尤其是会对房地产市场更加谨慎。

就在3月7日,美国联邦储备委员会主席鲍威尔在出席听证会时表示,美联储未来加息幅度可能超出此前预期。机构也随之将美联储利率峰值预期,上调至5.5%-5.75%。

这也意味着,高利率的压力还将持续,悬在美国、芬兰房产头顶的“达摩克利斯之剑”还有很长一段时间才会落下。

包括摩根士丹利在内的机构认为,2022年6月至2024年底,美国房价将下滑10%,美国房价调整才刚刚开始。

届时,黑石只能不断出售资产来换取更多流动性,无论那是否还会是个合算的买卖。

去年12月,黑石以12.7亿美元的价格,将美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村49.9%股份卖给VICI Properties;今年1月底,其手中的伦敦地标综合体圣凯瑟琳码头,又以4亿英镑价格卖给了新加坡富豪郭令明旗下公司。

1月初,黑石还向加州大学首席投资官办公室 (UC Investments)高息借来了40亿美元,黑石许诺,未来6年收益率能够达到11.25%;3月7日,禁售期刚过,黑石便火速连同与路透社母公司汤森路透在内的财团,出售了大约17亿英镑的伦敦交易所股票。

这未免有些唏嘘。去年,黑石还募集了303亿美元(约合2109.49亿人民币)房地产基金,准备抄底亚洲和欧洲的房地产市场。如今,短短三个月时间里,黑石变卖资产、高息借钱,募资超400亿人民币。

苏世民这位多次表示“最好的投资机会在中国”的私募大佬,如今也忙得焦头烂额,分身乏术了。

少了黑石等主力军,苦苦等待“白衣骑士”援手的中国房地产开发商们,变卖资产回血的希望,也只能寄托在信达等国内机构身上。这也让最终能够走出泥潭的,只会是手里有好资产的少数派。这注定会是场艰难的战役。

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