曼哈顿办公室空置率创纪录 商业地产暴雷担忧加剧

办公物业需求低迷,但美国开发商仍在新建和改造办公楼,试图吸引租户,引发市场忧虑。

尽管需求空前低迷,但商业地产开发项目仍在进行。今年第一季度,写字楼空置率进一步攀升,加剧了市场对美国商业地产暴雷的担忧。

根据经纪公司仲量联行的数据,截至第一季度,在纽约曼哈顿大约4400万平方米的写字楼中,超过16%的空间无人使用,租赁量处于2021年第二季度以来的最低水平。

近期,美银、高盛、摩根大通等大行接连警告,商业地产是美国经济的潜在巨雷,高盛还强调,办公物业是其中风险最大的部分。

美国按揭抵押贷款银行家协会MBA的数据显示,写字楼业主今年面临近920亿美元债务到期,另有580亿美元债务将于2024年到期。找不到租户的业主,如果还不上贷款就只能违约——而美国商业地产80%的贷款来自规模较小的地区性银行,这可能导致偿付能力本就捉襟见肘的小银行集体爆雷。

更让人担忧的是,写字楼业主们似乎有点破罐破摔的前兆,干脆选择违约部分债务,并将作为抵押品的底层写字楼资产转手让给债权人,就连债券巨头PIMCO和资管巨头黑石旗下的商业地产基金都开始这种“骚操作”,令人担心引发群体从众心理。

办公物业需求低迷的主要原因是,疫情后,正如电子商务加速了陈旧的购物中心的消亡一样,远程办公正摧毁写字楼。写字楼的空置率普遍较高,因为很多企业转向了远程办公,不再像过去那样需要大量的办公空间。

仲量联行的研究总监Andrew Lim对媒体表示:

"租赁需求太弱了,但还是不停有写字楼新建或翻新,以及转租。"

今年第一季度,整个曼哈顿商业地产市场增加了13.9万平方米的办公用地,其中许多都是旧写字楼翻新。

办公空间增加让旧物业的房东面临更大的压力。习惯了居家办公的美国人,对办公室的要求更高了,挑剔的租户们如今更倾向于选择新开发项目或最近翻新过的大楼。为了吸引租户,许多房东花大价钱改造写字楼,但仍不确定能否吸引来租户。

曼哈顿之外,全美国的写字楼都面临类似的挑战。今年1月,科技企业聚集的西雅图和旧金山的写字楼空置率上升了1.5%和2.9%,而大部分主要城市的写字楼空置率略有回落。

由于小型商业银行对商业地产的敞口普遍更高,有市场分析认为,写字楼空置率加剧,可能会增加开发商违约风险。这对刚刚有所缓和的银行业危机而言,显然不是什么好事情。

不过,美国监管机构很早之前就已经注意到了这一现象。

FDIC在去年8月的《监管见解》(Supervisory Insights)报告中曾表示:

“考虑到疫情后工作和商业变化的不确定长期影响、利率上升的影响、通胀压力和供应链问题,在即将到来的审查周期中,审查人员将加大对银行商业房地产贷款交易测试的关注。”

截至2022年四季度,商业地产贷款的违约率仍处于历史低位0.68%,从底部0.65%刚出现回升。

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