美国成屋销售春季不旺反跌,房价同比降幅为11年来最大

何浩
在经历了今年2月的短暂意外大涨之后,美国成屋销售延续下跌态势,不及预期,且跌幅较3月扩大。与此同时,成屋价格同比下跌,降幅为11年来最大。其中,西部地区的房价跌幅最大,而许多东部地区的房价较上年同期继续上涨。

在经历了今年2月的短暂意外大涨之后,美国成屋销售延续下跌态势,不及预期,且跌幅较3月扩大。与此同时,成屋价格同比下跌,降幅为11年来最大。

周四,根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据,美国4月成屋销售总数年化428万户,预期430万户,前值444万户。4月成屋销售环比跌3.4%,预期跌3.2%,3月前值由下跌2.4%修正为下跌2.6%。4月成屋销售同比下降23.2%。

在过去15个月中,成屋销售有14个月都在下降,自2022年初以来下降了约三分之一。美国房地产市场的活动通常在春季回升,因为有孩子的家庭通常想在学年之间搬家,但4月数据并没有体现这一点。

美国4月经季节调整的成屋售价的中位数较上年同期大跌1.7%,达到38.8万美元,这是2012年1月以来的最大同比跌幅。4月未经季节性调整的中位数价格较去年6月份创下的41.38万美元的历史高位下降了6%。

截至4月底,有104万户待售房屋,较3月上升了7.2%,较去年同期上涨了1%,但库存仍然不足。按照目前的销售速度计算,需要2.9个月的时间消耗掉市场上的供应量,仍低于5个月的库销比,表明市场供应依然紧张。

4月份售出的房屋在市场上平均停留22天,高于去年同期的17天。

分地区来看,美国西部地区的成屋销售环比降幅最大,下降6.1%,南部地区销售下降3.4%。西部地区的房价跌幅也是最大的,而许多东部地区的房价较上年同期继续上涨。

4月份首次购房者占销售量的29%,较一年前的28%略有上升。历史上,首次购房者一般占市场的40%左右,这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。

全款买房占总销售的28%,较去年同期的26%略有上升。投资客经常用全现金买房,因此对按揭贷款的利率不那么敏感。

自2022年初以来,美国按揭贷款利率急剧上升,使得大多数购房者的购买力大大降低,从而对需求造成冲击。与此同时,较高的房贷利率让当前已经锁定低贷款利率的房主不愿出售房屋,因此市场上的房屋供应量低于正常水平。

美国按揭贷款利率在去年10月和11月触及7%关口,创下20年新高,近几个月按揭贷款利率在波动。根据房地美的数据,截至5月11日当周,30年期固定利率按揭贷款的平均利率为6.35%。

NAR首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中表示:

房屋销售仍在挣扎复苏。现在房屋销售要么反弹一点,要么跌一点,主要取决于按揭贷款利率的变动。房屋销售仍高于近期的周期性低点。过去几个月就业增长、库存有限和按揭贷款利率波动,共同创造了一种推拉式住房需求。

即使在价格下跌的市场,主要是价格昂贵的西部地区,春季购买季节也出现了一个房子多个买家报价的情况。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%,在过户时计算。通常在过户前的一两个月,签订合同,因此4月份的销售数据主要反映了3月和2月的购买决定。新屋销售在签约时计算,该数据将于下周公布。

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